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全國政協(xié)常委、恒大集團董事局主席許家印日前在政協(xié)會議小組討論上向房地產(chǎn)市場的政府稅費開了一炮。他說,房地產(chǎn)行業(yè)有很多多余的審批,而且有一些是雁過拔毛的。他建議,國家統(tǒng)一規(guī)范規(guī)費收取,取消不合理收費,以此來降低房價。

在本輪持續(xù)已有多年的房地產(chǎn)市場調(diào)控中,房地產(chǎn)開發(fā)商成為眾矢之的。在房價暴漲的過程中,一個大家都看得到的情況是開發(fā)商成了巨富,中國歷年的富豪排行榜上,占據(jù)頭牌位子的大多數(shù)是房地產(chǎn)開發(fā)商,這與國外的一些同類排行榜形成了觸目的差別。許家印是一位多年占據(jù)富豪排行榜的人物,他從房地產(chǎn)市場上所獲自然也是一個天文數(shù)字,但盡管如此,當(dāng)他以政協(xié)委員身份議政的時候,聽聽他的心聲,還是有價值的。

既然開發(fā)商在房地產(chǎn)市場獲取了暴利,并且對普通民眾的住房需求形成了排斥效應(yīng),那么,他們理應(yīng)成為調(diào)控的一個重要目標(biāo),比如對商品房進(jìn)行限價,使他們只能收獲微利。事實上在歷年出臺的調(diào)控政策中,確實有過這樣的謀劃,但最終卻未能堅持下去。一個可以理解的原因是房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本實現(xiàn)市場化,政府沒有理由對市場價格作出有違市場化原則的限制,但政府作出的限購措施本身就是一種非市場化決策,這說明在必要時政府是可以對市場進(jìn)行干預(yù)的。因此,對于政府未能對商品房限價,我們還需要從另外的途徑尋找原因,這個原因就是政府自身在房地產(chǎn)市場上也是一個重要的獲利者,如果它們也像開發(fā)商那樣有登上富豪排行榜的機會,開發(fā)商大概就只能靠邊站了。

據(jù)許家印介紹,目前房價的構(gòu)成主要有五部分:地價、綜合造價、政府規(guī)費、稅收和企業(yè)利潤。從審批延伸到政府規(guī)費,每個城市并不一樣,收費最少的有37種,多的有157種。我們可以清楚地看到,在許家印所說的房價構(gòu)成的五個部分中,除了“綜合造價”是開發(fā)商的前期投入以外,“地價”、“政府規(guī)費”和“稅收”三個部分都是政府的獲利,真正由開發(fā)商獲得的收益只有“企業(yè)利潤”這一個部分。政府所獲取的三個部分的利益在房價中究竟占多大比例,許家印沒有說,但據(jù)2012年12月7日《國際金融報》報道,專業(yè)人士歸納統(tǒng)計得出,如果把房產(chǎn)商開發(fā)一處樓盤過程,從立項到完成銷售進(jìn)行分解,整個過程向各級政府機構(gòu)繳納稅費涉及七大類37項支出。這些支出包括房地產(chǎn)開發(fā)前期的土地出讓金、拆遷管理費,以及后期的營業(yè)稅、印花稅、城建稅、企業(yè)所得稅等,平均水平占到整個房屋銷售金額的50%,高的甚至超過70%。當(dāng)然,這些稅費的依據(jù)基本上是政府自己制訂的行政法規(guī)。

房價中有一半左右是被政府拿去,這是房地產(chǎn)市場調(diào)控多年不見效果的根本原因。當(dāng)政府自身對市場有利益需求的時候,它與開發(fā)商就有了太多的共同語言,也就不可能真正花力氣來降低房價,開發(fā)商抬高房價甚至能夠得到政府支持。前幾年,杭州有一家開發(fā)商在售樓時曾經(jīng)公布了房價構(gòu)成要素,由于政府在其中拿走的利益一目了然地顯示在售樓處,因此很快被叫停,很顯然,政府不愿意調(diào)控觸及自身的利益。我國經(jīng)濟運行的一個重大問題是政府伸出了“亂摸市場的手”,對各個行業(yè)都產(chǎn)生了不小的影響。在房地產(chǎn)市場上,按許家印的說法,開發(fā)一個樓盤要由政府相關(guān)部門蓋110多個章,在這個過程中每一個部門都可雁過拔毛,它們最終都通過開發(fā)商之手,落實到了購房者身上。中國的房地產(chǎn)市場,已經(jīng)成為政府之手“亂摸市場”的重災(zāi)區(qū)。

李克強總理在全國人大會議上所作的政府工作報告中,再次對簡政放權(quán)作出了強調(diào),要求以“壯士斷腕”的勇氣來割棄政府在市場中的既得利益。此次改革的一個亮點是建立權(quán)力清單制度,按照這個目標(biāo),在房地產(chǎn)市場上,同樣有必要建立權(quán)力清單制度,將目前過于繁雜的稅費項目作一次清理,縮小政府在房地產(chǎn)市場上的獲利空間。至少,在已有的各種稅費未能得到清理之前,不能再輕易開征房產(chǎn)稅。在開發(fā)商獲得了“輕徭薄賦”的好處以后,降低房價也就有了現(xiàn)實的基礎(chǔ),而作為政府來說,當(dāng)它不再對房地產(chǎn)市場有過于強盛的利益驅(qū)動以后,它對開發(fā)商的監(jiān)管也就可以挺起腰桿了。在這樣一種格局形成以后,民眾所苦苦盼望的降低房價也就有成為現(xiàn)實的可能性。