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中國人民大學(xué)校長陳雨露代表昨天在北京團(tuán)審議政府工作報(bào)告時(shí)提出，在繼續(xù)增加住房有效供給的同時(shí)，要開始著手防范房地產(chǎn)市場下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

依據(jù)：判斷房價(jià)下跌的三個(gè)理由

陳雨露基于三點(diǎn)理由作出上述判斷：一是根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的“庫茲涅茨周期”理論，平均每17年建筑業(yè)就會(huì)從興旺到衰退經(jīng)歷一個(gè)輪回，而我國房地產(chǎn)業(yè)正處于這樣一個(gè)周期的后半段，房價(jià)在高位平臺(tái)期有內(nèi)在下跌風(fēng)險(xiǎn)。二是從表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)存在結(jié)構(gòu)性供過于求，三四線城市存在絕對(duì)供過于求，一二線城市投資、投機(jī)性需求明顯下降。三是根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)國家的經(jīng)驗(yàn)，利率市場化的過程當(dāng)中，通常都是利率往上走，房價(jià)往下跌。從2010年開始，理財(cái)產(chǎn)品、信托產(chǎn)品開始增多，給了投資人新的投資組合和新的產(chǎn)品，買房實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值已經(jīng)不是最核心的選擇。所以從2010年到2013年，樓市投機(jī)、投資性需求占全部購房需求的比例已經(jīng)從46%下跌到12%，接下來繼續(xù)推進(jìn)利率市場化的話，這個(gè)趨勢還會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)。

風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)三個(gè)60%

陳雨露認(rèn)為，房地產(chǎn)下行風(fēng)險(xiǎn)一旦變成現(xiàn)實(shí)，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)影響巨大，而且必須看到，防范房價(jià)下跌比控制房價(jià)上漲更為棘手、更為艱險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)著“三個(gè)60%”：一是關(guān)聯(lián)著60%的實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，二是關(guān)聯(lián)著60%左右的銀行資產(chǎn)負(fù)債業(yè)務(wù)，三是目前中國人財(cái)產(chǎn)保有的形式60%以上是房產(chǎn)。這樣的局面，是房地產(chǎn)市場過度繁榮帶來的結(jié)果，我們必須面對(duì)，而且要把這種現(xiàn)實(shí)變成未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。十八大報(bào)告和三中全會(huì)決定提出了一些重大的理論突破和制度創(chuàng)新，如增加居民財(cái)產(chǎn)性收入，加快發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)等，當(dāng)前努力推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，應(yīng)該說是最有效、最及時(shí)的。

陳雨露建議，未來十年的中長期房地產(chǎn)調(diào)控政策，要以穩(wěn)定可持續(xù)，保持現(xiàn)有房價(jià)總水平可控為主要目標(biāo)。未來十年如果能夠保持住房價(jià)的穩(wěn)定，到2024年我國65歲以上人口達(dá)到14%之后，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系就會(huì)發(fā)生比較大的變化，同時(shí)經(jīng)濟(jì)增長新的動(dòng)力和引擎也已經(jīng)找到了，那么房地產(chǎn)業(yè)就可以回歸理性。我們現(xiàn)有的房價(jià)看上去高，但是十年以后隨著大家收入的增長，也就不覺得高了。

預(yù)警：利用信息技術(shù)判斷供求關(guān)系

陳雨露建議，未來應(yīng)利用發(fā)達(dá)的信息技術(shù)、大數(shù)據(jù)技術(shù)來準(zhǔn)確地判斷全國房地產(chǎn)市場上的供求關(guān)系。過去從2003年到2010年期間，統(tǒng)計(jì)部門對(duì)房地產(chǎn)市場上房價(jià)快速增長警示作用沒有發(fā)揮好。在下一輪房價(jià)可能會(huì)在2016年、2017年之后進(jìn)入下行風(fēng)險(xiǎn)的過程當(dāng)中，必須要有及時(shí)、科學(xué)的警示。再如對(duì)房地產(chǎn)市場的分類調(diào)控和精準(zhǔn)調(diào)控，對(duì)于三四線城市和一二線城市，對(duì)于一二線城市里面不同的地區(qū)，不同區(qū)域的二線城市，調(diào)控的措施都是不一樣的，要真正實(shí)施分類調(diào)控，而不是一刀切的措施。

建議：銀行不能成為房價(jià)下行推手

陳雨露建議，銀行體系現(xiàn)在就應(yīng)對(duì)未來的房地產(chǎn)市場可能形成的下跌風(fēng)險(xiǎn)作出預(yù)測，相應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備金，同時(shí)銀行體系也不該成為錢荒和房地產(chǎn)下行的推手。所以在這樣的過程當(dāng)中，銀行體系如何既遵循市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，同時(shí)又配合國家的宏觀調(diào)控，是急需研究的課題。

陳雨露說，上世紀(jì)七八十年代，新經(jīng)濟(jì)自由主義在西方國家政策化以來，50%的經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)與房地產(chǎn)市場有關(guān)，日本也好、美國也好、愛爾蘭也好，都相繼失守，沒有能夠化解房地產(chǎn)市場的泡沫，而相繼發(fā)生硬著陸和金融危機(jī)。面對(duì)這樣的復(fù)雜局面，需要我們在國家治理現(xiàn)代化的進(jìn)程當(dāng)中、能力建設(shè)過程當(dāng)中和體系建設(shè)過程當(dāng)中，把房地產(chǎn)的治理作為一個(gè)重中之重，保持房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。可以說，全球都在關(guān)注著中國如何在治理房地產(chǎn)市場中取得勝利。