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兩會期間官方表態(tài)相對偏中性，根據(jù)過去歷史經(jīng)驗，在宏觀經(jīng)濟尚未明顯好轉(zhuǎn)之時，房地產(chǎn)市場投資拉動宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演。

兩會報道3月4日，全國政協(xié)委員、住建部部長姜偉新在“兩會”間隙向媒體透露，今年房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞將為“雙向調(diào)控”。但對于“雙向調(diào)控”的含義，姜偉新未予回應(yīng)。

這簡單的四個字，隨即引發(fā)了業(yè)界的各種猜想和解讀。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為，“雙向調(diào)控”是指在中央房地產(chǎn)調(diào)控長效機制“過渡期”內(nèi)，實施“托底蓋帽”的雙向調(diào)控方針。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌的理解，“雙向調(diào)控”涉及的兩方面應(yīng)該是供應(yīng)和需求、調(diào)控和放松。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則向21世紀網(wǎng)表示，“雙向調(diào)控”思路基本與2013年年底住建部工作會議強化對于不同城市的“分類指導(dǎo)”的思路一致。主要思路有三點：2014年調(diào)控政策仍將呈現(xiàn)“差別化”的特征，繼續(xù)強調(diào)保障房工作，通過“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂；長效性調(diào)控機制出臺前，限購為主的行政化手段與經(jīng)濟手段、市場手段會并存。

而對于今年的價格走勢，張宏偉表示，“兩會期間官方表態(tài)相對偏中性，根據(jù)過去歷史經(jīng)驗，在宏觀經(jīng)濟尚未明顯好轉(zhuǎn)之時，房地產(chǎn)市場投資拉動宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演。如果政策面沒有發(fā)生變化，那么第二季度甚至下半年可能很難再出現(xiàn)平價的現(xiàn)象，房價會走上上漲的通道，市場成交量將在第二季度呈現(xiàn)出總體上繼續(xù)回升的跡象。”

雙向調(diào)控猜想

對于姜偉新所說的“雙向調(diào)控”政策，業(yè)內(nèi)有不同的解讀。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為，所謂“雙向調(diào)控”，是指在中央房地產(chǎn)調(diào)控長效機制“過渡期”內(nèi)，實施“托底蓋帽”的雙向調(diào)控方針。其中以政府提供最基本住房保障為“托底”，以抑制因過度投機導(dǎo)致的房價過快上漲是“蓋帽”。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉則從五個方面分析了雙向調(diào)控的含義，包括長期與短期的雙向調(diào)控、供應(yīng)和需求的雙向調(diào)控、保障與市場的雙向調(diào)控、不同類型城市的雙向調(diào)控，以及增量與存量的雙向調(diào)控。其中，長期和短期的“雙向調(diào)控”，即堅持房產(chǎn)稅、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、農(nóng)村土地入市等“長效機制”的穩(wěn)步推進和落地，與此同時，短期內(nèi)堅持“限貸限購”不放松。

按照中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌的理解，“雙向調(diào)控”涉及的兩方面應(yīng)該是供應(yīng)和需求、調(diào)控和放松。過去的調(diào)控政策都是抑制投資、投機需求，這同時會誤傷剛性和改善型需求。過去更多的是抑制需求，而非加大供應(yīng)。而本屆政府的做法，更多的是把重點放在增加供應(yīng)上。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，“雙向調(diào)控”思路基本與2013年年底住建部工作會議強化對于不同城市的“分類指導(dǎo)”的思路一致。去年底，住建部部長姜偉新在部署2014年工作時，曾明確表示：“繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管工作”，同時傳遞出三個政策信號：更加注重分類指導(dǎo)，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房和強化市場監(jiān)管。

張宏偉續(xù)稱，“雙向調(diào)控”思路主要有三點：2014年調(diào)控政策仍將呈現(xiàn)“差別化”的特征，熱點城市抑制投資投機需求，非熱點城市政策調(diào)控相對會定向?qū)捤桑辉谶@個階段，繼續(xù)強調(diào)保障房工作，強化共有產(chǎn)權(quán)房在保障房領(lǐng)域的市場地位，總體上繼續(xù)落實保障性住房工作，通過“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂；在長效性調(diào)控機制尚未出臺之前，以限購為主的行政化手段與經(jīng)濟手段、市場手段會并存，但是，經(jīng)濟手段、市場手段會逐漸突出。

差別化調(diào)控

在上述專家的解讀中，都不約而同的提到了“差別化調(diào)控”這一點。

“就雙向調(diào)控思路而言，如果2014年一線城市、部分二線城市表現(xiàn)相對較熱，房價有持續(xù)上漲和反彈的市場風(fēng)險，那么就需要進行對市場投資性需求、投機性需求進行適度調(diào)節(jié)和控制；而三四線城市相對來講由于市場供應(yīng)量充裕，市場表現(xiàn)相對平淡，價格上漲動力不是很充足，尤其是蕪湖、舟山、溫州、徐州等這些城市，市場成交量低迷，房價還處于下跌或停漲的狀態(tài)，政策層面或許繼續(xù)允許一些定向?qū)捤傻拇胧┏雠_，鼓勵這些樓市成交量逐漸好轉(zhuǎn)。”張宏偉表示。

事實上，這一政策在2013年就已有城市開始執(zhí)行。蕪湖、舟山、溫州、徐州等城市出臺了定向?qū)捤纱胧本?、上海、廣州、深圳等一線城市、鄭州、西安、武漢等部分熱點二線城市則在2013年年底出現(xiàn)“階段性”收緊的政策，合理調(diào)節(jié)市場需求結(jié)構(gòu)，以完成年度房價控制目標(biāo)。

張宏偉認為，總體來講，在“雙向調(diào)控”思路指導(dǎo)性，2014年調(diào)控政策強化對于不同城市的“分類指導(dǎo)”，導(dǎo)致不同城市的調(diào)控政策具有“分化”的特征，通過政策“分化”有望使不同城市的市場需求釋放得以平衡，以使總體市場回歸合理。

3月5日發(fā)布的兩會政府工作報告證實了上述專家的猜測。政府報告指出：未來將針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

此外，在保障房方面，2013年年底住建部工作會議上姜偉新說：“鼓勵地方從本地實際出發(fā)，積極創(chuàng)新住房供應(yīng)模式，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房?！苯獋バ逻€指出，2014年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)的目標(biāo)任務(wù)是基本建成480萬套以上，新開工600萬套以上，其中棚戶區(qū)改造370萬套以上。

張宏偉認為“雙向調(diào)控”思路勢必仍然會包含保障性住房這一環(huán)節(jié)。在這個階段，繼續(xù)強調(diào)保障房工作，強化共有產(chǎn)權(quán)房在保障房領(lǐng)域的市場地位，總體上繼續(xù)落實保障性住房工作，通過“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂。

2014年兩會政府工作報告亦提出，努力解決好住房問題，提高大城市保障房比例，推進公租房和廉租房并軌運行，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求，總體來講，現(xiàn)階段仍然是要做好房地產(chǎn)市場調(diào)控和城鎮(zhèn)化過程中的住房保障工作。

二季度馬上好轉(zhuǎn)？

3月7日發(fā)布的政府工作報告還顯示，2014年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值增長目標(biāo)7.5%左右。

張宏偉表示，這意味著宏觀經(jīng)濟“觸底”的階段特征仍將在2014年持續(xù)。從當(dāng)前政府表態(tài)及市場基本面走勢來看，房地產(chǎn)市場投資拉動宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，在宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)改革尚未完成之前，房地產(chǎn)仍然會呈現(xiàn)出“過渡期經(jīng)濟體”的市場特征，市場基本面還會持續(xù)回升，這將帶動整體市場成交量持續(xù)好轉(zhuǎn)與價格的持續(xù)回升。

2014年年初，市場爆出杭州樓市降價的消息。2月19日，天鴻香榭里[最新消息價格戶型點評]宣布，樓盤均價直降6000元，起價11800元/平方米，而此前該樓盤的售價超過18000元/平方米。與其相隔一條馬路的德信北海公園[最新消息價格戶型點評]項目在2月18日就宣布，均價直降3000元。此外，銀行信貸緊縮，商品住宅成交量依然出現(xiàn)“普跌”的消息不斷的在新聞報道中出現(xiàn)。市場擔(dān)心，目前樓市的“疲軟”是否會成為下行趨勢的信號。

對此有業(yè)內(nèi)人士表示，這只是個別案例，從供求關(guān)系來看，在大中城市，市場基本面仍然為供不應(yīng)求，市場基本面沒有改變。我們看到在大中城市，品牌開發(fā)企業(yè)春節(jié)之后積極推盤，以實現(xiàn)業(yè)績的快速回升。當(dāng)前，整體銷售市場逐漸趨于平淡與品牌開發(fā)企業(yè)逆勢而動并存。

張宏偉認為，從開發(fā)商定價角度來講，2014年年初短期內(nèi)價格上漲幅度不可能像2013年下半年那樣火熱，受到銀行信貸階段性緊縮、市場成交量“普跌”及企業(yè)銷售業(yè)績指標(biāo)的影響，大中城市樓盤變相促銷或小幅優(yōu)惠小幅促銷的“平價”策略將成為“小陽春”市場主流和趨勢。

“兩會期間官方表態(tài)相對偏中性，根據(jù)過去歷史經(jīng)驗，在宏觀經(jīng)濟尚未明顯好轉(zhuǎn)之時，房地產(chǎn)市場投資拉動宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演。如果政策面沒有發(fā)生變化，那么第二季度甚至下半年可能很難再出現(xiàn)平價的現(xiàn)象，房價會走上上漲的通道，市場成交量將在第二季度呈現(xiàn)出總體上繼續(xù)回升的跡象?！睆埡陚ヅ袛唷?/p>