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據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，昨天有一份最新的調(diào)查顯示，2014年公眾最關(guān)注的社會話題，線下調(diào)查排在前三的依次是住房問題、穩(wěn)定物價和收入分配，分別占63.3%、51.2%和48.6%。

2014年初，一路高歌猛進的全國樓市突然出現(xiàn)“分水嶺”，一線房價高燒不退與三四線房價松動分化加劇、土地市場火爆不減與樓市疲態(tài)漸顯并存。有關(guān)房價下一步走勢的爭議，從來沒有像現(xiàn)在這樣激烈?？偨Y(jié)來看，兩會代表委員聚焦在樓市的四大矛盾上：一二線熱三四線冷，分化是否將加?。棵芏悍績r冷地價熱，漲勢是否在后面？矛盾三：銀行審慎開發(fā)商樂觀，房地產(chǎn)高投資還能走多遠？矛盾四：市場“焦灼”政策“淡定”，如何避免誤傷剛需？

經(jīng)濟之聲特約評論員、經(jīng)濟學(xué)博士馬光遠對此評論。

經(jīng)濟之聲：最近，“房地產(chǎn)即將崩盤”的傳言充斥網(wǎng)絡(luò)，一些人預(yù)言，房地產(chǎn)甚至中國經(jīng)濟“向下大拐點”已經(jīng)形成，搞得人心惶惶。不過另一方面，我們也看到，全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)分化，一二線城市搶地更加猛烈了。當(dāng)前的樓市的情況到底怎樣？是否面臨著大跌的危險？

馬光遠：2014年中國的房地產(chǎn)的確非常微妙，在經(jīng)歷2013年的暴漲以后，很多指標都出現(xiàn)了明顯下降的趨勢，特別是過去維持房地產(chǎn)房價一直向上的很多因素都在發(fā)生變化，比如過去很多年房價上漲，貨幣因素起了很大的作用，但是由于美國QE的退出，包括我們自身貨幣政策的變化，貨幣在收緊。第二，經(jīng)濟高速增長的周期基本已經(jīng)結(jié)束，過去很多年房價的一部分上漲跟經(jīng)濟的高速增長有關(guān)系。第三，從需求來講，現(xiàn)在三四線城市供應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)過剩已成共識。那么，一二線城市怎么樣？我們現(xiàn)在正在做一些長效機制方面的工作，比如信息聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。但是說來說去，住房的短缺可能沒有我們想象的嚴重。

所以，這種情況下，很多指標已經(jīng)下降，包括1月份整個房地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)第一次出現(xiàn)了向下的趨勢；第二點銀行方面的表態(tài)也很謹慎；第三，一些地方出現(xiàn)了降價的趨勢，特別是這一次是對我們的政策面沒有任何變化的情況下，大家對房地產(chǎn)感覺到非常敏感，包括人民幣匯率出現(xiàn)下跌對房價的影響。因此，這種信號的確非常微妙，對于其中潛在的風(fēng)險不可不防。

經(jīng)濟之聲：您的詞不是危險，而是微妙，對于風(fēng)險需要關(guān)注了。我們看官方的觀點，全國政協(xié)委員、住建部部長姜偉新昨天面對一系列有關(guān)房價的提問，他只透露出四個字：“雙向調(diào)控”。就像是一個謎語的謎面，謎底還沒有揭曉。您如何理解“雙向調(diào)控”這四個字的含義？

馬光遠：如果根據(jù)之前，特別是去年年底住建部年度工作透露出的一些信息，包括目前整個中國房地產(chǎn)的一些基本情況來看，雙向調(diào)控的謎底其實很簡單，也就是之前他們講的房子過剩的城市有房子下跌的風(fēng)險，那么一線城市本身仍然要一直上漲，過去一直是這么強調(diào)的，也就是對一二線城市要注意增加用地的供應(yīng)等等這些情況，三四線已經(jīng)出現(xiàn)下跌的地方要注意下跌本身帶來的一些風(fēng)險，所以，未來整個中國房地產(chǎn)如果是一個雙向調(diào)控的話，意味著中國未來的房地產(chǎn)走勢已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的分化，一二線可能還有上漲的趨勢，但是三四線本身已經(jīng)在面臨下跌的風(fēng)險。在這種情況下，房地產(chǎn)調(diào)控不可能一刀切，也就是要因地制宜，要根據(jù)各個城市本身房地產(chǎn)表現(xiàn)來制定相應(yīng)的一些對策，這個情況可能是我們比較理想的一個情況。

那么我們現(xiàn)在比較擔(dān)心的是什么呢？如果整體的房地產(chǎn)的預(yù)期開始逆轉(zhuǎn)，那么一旦逆轉(zhuǎn)，我們看到的不僅僅是三四線城市可能會下跌，那么一二線城市可能會停漲，如果一二線停漲的話，我們可以想像過去一年房地產(chǎn)暴漲以后給各個層面經(jīng)濟數(shù)據(jù)帶來的好處，包括土地財政，包括經(jīng)濟的增長帶來的好處可能會逆轉(zhuǎn)。所以在這個情況下，各個層面大家感覺到是壓力的，銀行有壓力，地方財政有壓力，包括我們可能相應(yīng)的一系列的風(fēng)險一旦出現(xiàn)以后，我們怎么樣去應(yīng)對也有壓力。所以，雙向調(diào)控本身四個字內(nèi)涵也應(yīng)該因時因地去改變，我們要時刻的注意房地產(chǎn)如果預(yù)期真的逆轉(zhuǎn)以后，那么我們怎么樣去應(yīng)對這樣的風(fēng)險。

經(jīng)濟之聲：還有一個問題，您剛才也談到，您說銀行謹慎，房地產(chǎn)開發(fā)商他們樂觀，為什么真正操盤的，真正做實體業(yè)務(wù)的，這個群體開發(fā)商他們樂觀？他們樂觀的根源是什么？

馬光遠：這種樂觀現(xiàn)在也是一種心驚膽戰(zhàn)的樂觀，從某種層面來講有給自己打氣的味道在里面，因為我們知道一個產(chǎn)業(yè)、一個行業(yè)本身有一個規(guī)律，每個人都意識到有一天中國房價肯定會停止上漲，甚至?xí)碌敲催@一天什么時候到來，這一天在什么樣的經(jīng)濟背景下到來，2014年年很多的因素讓大家感覺到有風(fēng)雨來臨的感覺。所以，開發(fā)商本身可能沒有他們表現(xiàn)出來的那么樂觀，特別是我們現(xiàn)在看到整個的2013年的這種統(tǒng)計數(shù)據(jù)讓人非常害怕，比如說房地產(chǎn)的到位資金占社會融資額的比重我們之前講超過70%，住房待售面積超過5億平，我們現(xiàn)在的在建的面積66億平，所以這些數(shù)據(jù)本身實際已經(jīng)很大。我們現(xiàn)在非常擔(dān)心我們在搞一些產(chǎn)能過剩的秩序，如果有一天中國的房子出現(xiàn)過剩的話，這種風(fēng)險本身對我們現(xiàn)在看到的很多行業(yè)的產(chǎn)能過剩要嚴重，因為房地產(chǎn)本身對中國經(jīng)濟的影響已經(jīng)非常大，占GDP的比重15%。

經(jīng)濟之聲：最近您有一個觀點，您認為房地產(chǎn)在2017年會出現(xiàn)問題，為什么是在2017年這個時間點，問題會也多大？

馬光遠：第一是貨幣邏輯。第二是經(jīng)濟增長的邏輯，第三個是房地產(chǎn)供應(yīng)的邏輯，因為我們測算到2017年房子總量可能出現(xiàn)過剩，第四個是人口的邏輯，第五個我們講政治走在2017年是一個換屆之年，所以在這種情況下2017年我們擔(dān)心會出問題，但是2014年會很微妙。所以，房地產(chǎn)的調(diào)控政策一定要從以前的所謂的一直過快上漲等等，轉(zhuǎn)向房子房價下跌的風(fēng)險，一旦房價下跌對中國經(jīng)濟的影響會非常大，這個影響不僅僅是金融風(fēng)險的字面，更重要的是過度依賴房地產(chǎn)的中國經(jīng)濟，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)問題的話，中國經(jīng)濟肯定要出問題，所以我們要做長遠的考慮，我們的長效機制里面一定要有一點，就是避免房地產(chǎn)的波動對中國宏觀經(jīng)濟造成影響。