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去年初以來，“北、上、廣、深”等一線城市土地價(jià)格不斷飆升，開發(fā)商瘋狂拿地，房價(jià)也因此水漲船高。當(dāng)前的市場該如何平抑地價(jià)，讓更多的購房者圓居者有其屋的夢想？

新城控股高級副總裁歐陽捷提出建議：土地供應(yīng)主體市場化，土地供應(yīng)信息透明化，土地供應(yīng)渠道多樣化；允許城市企業(yè)現(xiàn)有土地和農(nóng)村集體建設(shè)用地供應(yīng)到土地市場，實(shí)現(xiàn)在政府規(guī)劃和用途管理下的土地公平自由交易，加強(qiáng)土地供應(yīng)信息的公開透明，抑制開發(fā)商盲目搶地推高地價(jià)。

分流人口減輕房價(jià)壓力

去年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了兩極分化的跡象：一、二線城市土地價(jià)格和房價(jià)出現(xiàn)大幅上漲，三、四線城市大面積樓盤空置，不時(shí)出現(xiàn)“崩盤”、“鬼城”的新聞。

歐陽捷認(rèn)為，造成上述現(xiàn)象的根本原因還在于城市人口分布的不平衡。一方面，大量的人口涌入一流城市；另一方面，部分三、四線城市因?yàn)槿鄙偃丝趯?dǎo)入而出現(xiàn)大面積的空置。如果中小城市能主動吸引人口，在很大程度上可以減輕特大城市的壓力，也促進(jìn)自身城市的發(fā)展。一些優(yōu)質(zhì)的公共資源應(yīng)該向三、四線城市傾斜，中央可以通過財(cái)政轉(zhuǎn)移支付，支持中小城市的建設(shè)，使他們能吸引到更多的產(chǎn)業(yè)和人口流入。

大城市和特大城市要解決房價(jià)和城市病，可以讓一些如造船、鋼鐵等高聚集人口的產(chǎn)業(yè)逐漸退出，以緩解一線城市的人口壓力。此外，隨著城市規(guī)模的越做越大，勢必會面臨土地級差的效應(yīng)，推高市中心土地的價(jià)格，也會推動周邊房價(jià)的梯次增長，因此控制人口增長和向中小城市轉(zhuǎn)移人口是非常必要的。

除了解決人口分布的不平衡，另一個(gè)平抑房價(jià)的關(guān)鍵是使土地來源多元化，及早開放城市企業(yè)土地和集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，顯然有利于實(shí)現(xiàn)土地來源的多樣化。當(dāng)土地供應(yīng)出現(xiàn)競爭之后，地價(jià)會因?yàn)楦偁幎玫狡揭帧?/p>

與此同時(shí)，供地信息的透明也有利于土地價(jià)格的平穩(wěn)。由于供地信息的不透明，開發(fā)商會因?yàn)榭只藕驼`判而瘋搶土地，造成土地價(jià)格的瘋漲。如果讓開發(fā)商和社會對供地信息有清晰了解，那么土地價(jià)格的大幅暴漲發(fā)生的可能性就會減少，一定程度上有利于地價(jià)的平穩(wěn)。

判斷：行業(yè)整體不缺錢

此前，興業(yè)銀行暫停部分房地產(chǎn)類貸款引起資本市場的極大恐慌，但歐陽捷判斷，行業(yè)整體資金面應(yīng)該不會有太大問題。

目前M2的增長應(yīng)該還是比較平穩(wěn)的，雖沒有再大幅增加，但增加的幅度應(yīng)該也不低，從這個(gè)角度來看，國內(nèi)應(yīng)該是不缺錢的。整個(gè)房地產(chǎn)市場供求的格局沒有變，還是比較平穩(wěn)的。

另外，去年國內(nèi)進(jìn)出口是增長的，隨著歐美經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢也會比較平穩(wěn)，進(jìn)出口還是會增長的，國內(nèi)的外匯順差也會逐漸增加，反過來也會刺激流動性的增加，抵消QE退出對流動性的影響。

從上述幾個(gè)方面來看，整個(gè)金融環(huán)境是平穩(wěn)的。

歐陽捷認(rèn)為，還是銀行資金錯配和互聯(lián)網(wǎng)金融異軍突起導(dǎo)致流動性偏緊，不存在金融業(yè)對整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的不看好。

前期的地產(chǎn)股之所以出現(xiàn)大跌，是因?yàn)橥顿Y者擔(dān)心新的調(diào)控政策會在“兩會”前后出臺。雖然整體資金面不會有太大問題，但歐陽捷認(rèn)為，不排除小企業(yè)日子難過。

他表示，今年也會是一個(gè)收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的好機(jī)會。

房企利潤下降不代表房價(jià)會跌

在過去的十二年里，開發(fā)商們從來沒有像今天這樣悲觀。

他們的悲觀并不是因?yàn)樗麄冑澩饨绲目捶āJ(rèn)為房價(jià)即將崩盤，也不是因?yàn)樗麄冇X得今年的利潤率會比去年低，而是他們開始同意房地產(chǎn)大規(guī)模造房時(shí)代將在五到十年后結(jié)束，這也意味著房地產(chǎn)行業(yè)的真正黃金期的終結(jié)。

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率開始大幅收縮時(shí)，房價(jià)會不會大幅下跌？過去五年的例子已經(jīng)很清楚地讓很多人知道，這種可能性幾乎不存在。事實(shí)上，從2011年開始，房地產(chǎn)行業(yè)就終結(jié)了暴利行業(yè)，行業(yè)平均凈利潤開始以每年一個(gè)百分點(diǎn)的幅度往下降。中國房地產(chǎn)協(xié)會和蘭德咨詢機(jī)構(gòu)共同發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況藍(lán)皮書2013》預(yù)計(jì)，到2015年房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤率將跌至10%以內(nèi)。但房地產(chǎn)價(jià)格卻并沒有因?yàn)殚_發(fā)利潤的不斷下滑而出現(xiàn)下降，尤其是在一、二線城市，去年房價(jià)漲幅相當(dāng)可觀。

這不僅僅是像華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)說的，是因?yàn)橥恋毓?yīng)的壟斷造成地價(jià)的上漲，進(jìn)而造成房價(jià)的暴漲，也有城市布局的原因。當(dāng)大量人口流入一線城市后，一線城市因?yàn)闆]有足夠的房屋承載這些涌入的人口，也促成了房價(jià)的快速上升。于此同時(shí)，很多三、四線城市，則由于土地的大量供給，出現(xiàn)了大量的“鬼城”、“空城”。要根本性地解決房價(jià)問題，平衡特大城市、大城市和中小城市的人口承載，無疑是最好的辦法。事實(shí)上，全世界很多的特大城市都經(jīng)歷過郊區(qū)化的過程，這也幾乎是城鎮(zhèn)化的必經(jīng)階段。

2月26日，習(xí)近平總書記在北京主持召開座談會，專題聽取京津冀協(xié)同發(fā)展工作匯報(bào)時(shí)強(qiáng)調(diào)，努力實(shí)現(xiàn)京津冀一體化發(fā)展，自覺打破自家“一畝三分地”的思維定式，抱成團(tuán)朝著頂層設(shè)計(jì)的目標(biāo)一起做，并提出包括著力調(diào)整優(yōu)化城市布局和空間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城市分工協(xié)作，提高城市群一體化水平，提高其綜合承載能力和內(nèi)涵發(fā)展水平在內(nèi)的七點(diǎn)要求，顯然為減輕特大城市的承載和房價(jià)上漲壓力提供了新的思路。

以特大城市為核心的城市群協(xié)同發(fā)展，也許將是未來解決“北、上、廣、深”等特大城市房價(jià)居高不下的最好辦法。借助上述方式，特大城市的人口承載壓力得以減輕，中小城市則迅速實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口吸引。