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立春以來的杭州天氣，突如炎夏、忽又寒冬，朝夕之間上演春夏秋冬，出人意料又讓人不知所措。杭州樓市也一如天氣與之相仿，當(dāng)人們還在為樓市是“量漲價(jià)跌，還是量?jī)r(jià)齊升；是縮量下跌，還是量跌價(jià)漲”而爭(zhēng)論不休時(shí)。在杭州的城北板塊，一個(gè)前期熱銷的樓盤，突然首祭直降4000元/平米的大旗，打響了馬年降價(jià)的第一槍。幾乎同一時(shí)間，同板塊樓盤相繼降價(jià)，降價(jià)幅度10-30%不等。一句廣告語“起價(jià)都是浮云，實(shí)價(jià)才是王道”正中購房者心懷，售樓現(xiàn)場(chǎng)新客戶的火爆搶購和老客戶的激烈抗議，硝煙四起的強(qiáng)烈對(duì)比，也再次勾起人們對(duì)2008年的懷念，而這景象又是何其熟悉何其相似！

因此，有人把當(dāng)下樓市的“杭州現(xiàn)象”當(dāng)作為全國的通例，甚至說是所有房產(chǎn)商的必然后果。這，似乎還言之過早。有資料顯示，2012年杭州商品房庫存量曾一度高達(dá)83000套。那時(shí)，人們已覺得這個(gè)庫存量大得嚇人。為什么這么說呢？2009年的時(shí)候，這個(gè)數(shù)值僅為10920套，2010年為25734套，2011年這個(gè)數(shù)值最高到45666套，當(dāng)時(shí)樓市似乎已進(jìn)入到冰凍期。而現(xiàn)在庫存達(dá)到了12萬套，壓力之大可想而知。

那么，庫存大和降價(jià)有必然的聯(lián)系嗎？那首先要搞清楚推動(dòng)房?jī)r(jià)高企的動(dòng)因：一個(gè)是原材料人工成本上浮，一個(gè)是有效需求強(qiáng)勁。高庫存只能說明市場(chǎng)供給增加，即選擇性增加，并不意味所有產(chǎn)品線都供大于求。再則，有需求就意味著能接受高房?jī)r(jià)嗎？購買力是關(guān)鍵，當(dāng)購買力呈現(xiàn)逐步下滑的態(tài)勢(shì)，而產(chǎn)品又供大于求的時(shí)候，市場(chǎng)產(chǎn)生過激的行為也就不難理解了。

其實(shí)，就杭州樓市以往的降價(jià)路線來看，基本圍繞在杭州傳統(tǒng)的內(nèi)環(huán)線以外板塊，如申花、三墩、丁橋、華豐、良渚及蕭山近郊等，主城區(qū)核心板塊雖然價(jià)高，但成交一直較為平穩(wěn)。這與溫州、鄂爾多斯等城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴跌的情況，以及貴陽、營口、常州、鶴壁、十堰等城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)滯漲現(xiàn)象，還是有較大分野的。

一方面，盡管杭州樓市庫存高企，但土地市場(chǎng)熱情不減。僅2013年，杭州即斬獲土地1326.9億元，較2012年增長(zhǎng)翻番，創(chuàng)下杭州土地出讓收入的新紀(jì)錄。到今年1月，土地單月吸金達(dá)到340億元，創(chuàng)下歷史單月成交額新高，風(fēng)光獨(dú)好。地價(jià)高企，直接推高了開發(fā)成本。另一方面，在過去幾年，外來購房者曾連續(xù)占據(jù)杭州樓市二成以上購買力。自從新政“三限”實(shí)施以來，改善需求受阻，杭州樓市的購買力大幅縮水。一個(gè)是成本推動(dòng)的上漲沖動(dòng)，一個(gè)是對(duì)高價(jià)房不能承受之重，兩種矛盾沖突愈演越烈。加之，杭州本土和外來大鱷之間市場(chǎng)份額和結(jié)構(gòu)的迅速逆轉(zhuǎn)，更多追求高周轉(zhuǎn)快速出貨的操盤理念的企業(yè)占據(jù)上風(fēng)。這也改變了杭州本土企業(yè)“慢工出細(xì)活”，將開發(fā)周期無限延伸的做法。搶占市場(chǎng)份額，落袋為安更具有現(xiàn)實(shí)意義。

杭州樓市未來庫存量持續(xù)走高幾無懸念，庫存壓力勢(shì)必也將進(jìn)一步加劇。而在杭州樓市存量占比較大且作為主流銷售“生力軍”的“剛需、剛改”樓盤，一旦價(jià)格松動(dòng)，那么，它對(duì)于位居城市高端的樓盤的傳導(dǎo)效應(yīng)，無疑是當(dāng)頭棒喝，讓人清醒。

據(jù)了解，到2014年1月底，杭州商品房庫存創(chuàng)紀(jì)錄地突破12萬套，達(dá)到120476套。這不僅是過去二十年以來的最高存量指標(biāo)，更是大大超越去年杭州市區(qū)全年80000余套的成交量。作為準(zhǔn)一線城市的杭州，當(dāng)巨量庫存遭遇冰冷成交時(shí)，降價(jià)僅是時(shí)間問題。

整體成交量的大幅萎縮，加上高庫存、高流入和銀行房貸趨緊的共同作用，極有可能在今年引發(fā)杭州樓市的新一輪價(jià)格戰(zhàn)。大量的庫存與洶涌而至的新房，使得今年的杭州樓市“壓力山大”。不少開發(fā)商已有“高處不勝寒”之感。

在高庫存量和購買力雙重?cái)D壓下，樓市將加速產(chǎn)生更多分化，項(xiàng)目洗牌換莊、兼并重組，也必將是籠罩在馬年一團(tuán)揮之不去的陰霾。

如果說，我們把降價(jià)引發(fā)的市場(chǎng)震動(dòng)當(dāng)作一次危機(jī)，那么對(duì)于部分房產(chǎn)商而言，這或許又是一次危難之中的市場(chǎng)機(jī)遇，甚至說是“及時(shí)雨”。而對(duì)杭州及以外的城市和房產(chǎn)商們，這不啻為一場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)的鮮活預(yù)演，扣人心弦又耐人尋味。