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2014年2月的最后一周，最讓房地產(chǎn)業(yè)界關(guān)心的還是那個(gè)老生常談的話題：房價(jià)會(huì)跌嗎？除了任志強(qiáng)與王石等人的警告外，還有杭州、常州樓盤大幅降價(jià)的新聞在刺激著人們的神經(jīng)。但反證也有不少，比如2013年全國300個(gè)城市土地出讓收入總金額超過3.1萬億元，同比增加50%；而北上廣深及杭州、重慶、南京、武漢、天津、佛山、蘇州等10個(gè)城市的土地出讓總收入就占3.1萬億中的34%。北上廣深四個(gè)一線城市的土地出讓收入基本同比上漲150%以上，其中深圳更是同比上漲331%。

開發(fā)商正在加速回歸一二線城市，在今年頭兩個(gè)月這個(gè)勢頭還在加劇。2014年1月1日至2月23日，北上廣深四個(gè)一線城市土地出讓金總收入為1,382.4億元，同比增長幅度為117.32%。值得一提的是，僅2月20日和2月21日兩天，北京市和廣州市土地出讓金收入合計(jì)高達(dá)264.67億元。而且在1月份，四大一線城市的土地成交均價(jià)達(dá)每平方米10,136元，環(huán)比漲125.1%，同比漲253.1%，創(chuàng)歷史單月新高。一直在二三線城市深耕的龍湖地產(chǎn)，也參加了20日和21日北京及廣州的土地拍賣，可惜均敗于央企之手。

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從1月1日截至2月23日，萬科、保利、中海、華潤、招商、綠地、方興、遠(yuǎn)洋、融創(chuàng)中國以及龍湖等十大標(biāo)桿房企2014年拿地金額已攀升至約840億元，一線城市新增土地儲(chǔ)備占比也提升至60%以上。更值得關(guān)注的是，中海、華發(fā)、金融街分別拿下的廣州芳村廣鋼5幅地塊，是“競地價(jià)+競配套”的拍賣方式，原本最低門檻每幅地塊樓面地價(jià)均為每平方米1.3萬元，競價(jià)階梯為配建300平方米（不少于5套）的拆遷安置房。但最后3家房企中標(biāo)結(jié)果是需要為項(xiàng)目合計(jì)提供約38.64萬方的拆遷安置房，是起拍門檻的257倍。

到一線城市不計(jì)成本地拍地，似乎成了大型開發(fā)商的共識。對此有房企高管透露，公司此前曾經(jīng)拿過的高價(jià)地塊，業(yè)界曾經(jīng)認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)很高，但由于后來周轉(zhuǎn)率快，定價(jià)合理，去化速度比三四線城市還快。他認(rèn)為未來房企拼的是高周轉(zhuǎn)的開發(fā)能力，在一線城市拿地后只要能做到高周轉(zhuǎn)，就能在規(guī)模和利潤上跑贏競爭對手。

但即使如此，依然難擋房地產(chǎn)崩盤論在全國范圍的蔓延。比如王石警告2014年房地產(chǎn)不妙，“預(yù)言家”任志強(qiáng)表示房價(jià)增幅會(huì)大幅度下降，易居地產(chǎn)也發(fā)布了樓價(jià)增幅會(huì)在去年12月見頂?shù)姆治?。?月20日前后杭州兩樓盤單價(jià)下降數(shù)千元引致售樓部被砸、常州雅居樂星河灣降價(jià)等新聞則進(jìn)一步加劇了輿論對“房地產(chǎn)崩盤”的關(guān)注。

不過世聯(lián)地產(chǎn)的董事長陳勁松認(rèn)為，目前部分樓盤降價(jià)是源于信托到期。世聯(lián)地產(chǎn)研究部則在2月24日發(fā)布了調(diào)研報(bào)告，指出杭州樓盤目前降價(jià)的一個(gè)是清尾貨，另外一個(gè)是只有兩套特價(jià)單位下調(diào)了5,000元的單價(jià)，整體樓盤單價(jià)的下降幅度只有3,000元左右。而且其他開發(fā)商暫未跟進(jìn)。

他們認(rèn)為杭州主城區(qū)庫存從2013年2月以來不斷攀升，而銷售不理想導(dǎo)致其去化時(shí)間不斷拉長，截至2014年1月底，杭州主城區(qū)商品住宅庫存為438.3萬平米，去化時(shí)間高達(dá)72周。壓力之下必有部分的小開發(fā)商面臨著去化不如意之后償付危機(jī)，降價(jià)就在情理之中了。如果把上述的兩個(gè)普適性定律來對比中國的很多城市，世聯(lián)地產(chǎn)也發(fā)現(xiàn)有不少城市出現(xiàn)類似情況。因此他們認(rèn)為全國大范圍降價(jià)導(dǎo)致全國均價(jià)硬著陸的情形出現(xiàn)的概率很低，2014年全國均價(jià)仍將保持統(tǒng)計(jì)口徑上的增長，但增長幅度將顯著放緩，市場將實(shí)現(xiàn)軟著陸。

雖然如此，在2月份，北京、廣州、南京以及上海的新開盤仍然出現(xiàn)了日光盤。以5.5萬元/樓面地價(jià)擊敗龍湖奪得北京區(qū)域地王的泰禾集團(tuán)，2月份在北京開售的別墅更是日銷18億元，成為豪宅中少見的日光盤。保利地產(chǎn)在北京、上海及北京的“日光盤”均日銷數(shù)百套。

從城市庫存量以及開發(fā)商背景來看，可以明顯感受到庫存量壓頂?shù)某鞘薪紖^(qū)盤以及資金壓力較大的開發(fā)商正成為打響降價(jià)第一槍的集團(tuán)軍。以出現(xiàn)大幅降價(jià)樓盤的杭州為例，其截至2月19日晚市區(qū)商品房存量達(dá)11.97萬套，是2007年以來的最高存量指標(biāo)，更超過去年杭州市區(qū)整年成交量38%以上，而且據(jù)稱在兩三年前，杭州樓市有超過20%是來自溫州的投資者。

而出現(xiàn)日光盤的南京，目前可售房源僅3.2萬套，跌至3年來新低。另外，從四大一線城市來看，截至2014年1月2日，北京住宅庫存為5.76萬套，上海為6.37萬套，廣州為5.62萬套，深圳為4.18萬套。而2013年四大一線城市新建商品房成交數(shù)據(jù)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過目前的庫存量，其中廣州的成交量超過9萬套，深圳約4.77萬套，北京更是成交了11.89萬套，上海則成交了1,280萬平方米（以平均100方/套計(jì)也近12.8萬套）。因此如果要推測未來哪個(gè)城市存在降價(jià)壓力，從他們的庫存量以及去化率可以一窺端倪。

另外，地價(jià)大規(guī)模地上漲，融資門檻的提高，令大量中小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)從房地產(chǎn)市場這個(gè)高速運(yùn)轉(zhuǎn)的機(jī)器中被甩了出來。從萬科的一家獨(dú)大，到與綠地、萬達(dá)、保利、中海、碧桂園、恒大等“戰(zhàn)國七雄”，千億房企擴(kuò)容徹底引爆了2013年的行業(yè)沸點(diǎn)。中小房企由于資金壓力正不得不步入降價(jià)以求生存的境地。比如2月份降價(jià)的某三線城市知名開發(fā)商所開發(fā)的樓盤，據(jù)說曾經(jīng)在某個(gè)泡沫化嚴(yán)重的城市虧損了近20億元，這不僅讓它元?dú)獯髠麩o法IPO，更不得不降低了一直堅(jiān)持的豪宅定位。

而從經(jīng)濟(jì)大環(huán)境及政策方向來看，2014年中國經(jīng)濟(jì)依然處于艱難時(shí)期，貨幣發(fā)行量將保持14%左右的增長，房價(jià)繼續(xù)上漲的壓力巨大，而本屆政府強(qiáng)調(diào)長效調(diào)控機(jī)制，今年似乎不會(huì)再有官方公布的城市年度房價(jià)控制目標(biāo)出臺(tái)了。

上文的數(shù)據(jù)也可以看到，中國的樓市已經(jīng)明顯分化為供大于求的大部分城市以及“過熱”的一二線城市兩個(gè)陣營，這令2014年中央政府完全不需要象往年那樣強(qiáng)烈政策調(diào)控，而是把市場調(diào)控的主動(dòng)權(quán)部分交到地方政府手中。

但2013年中國的城市化率以及跨過53%的分界線，北京大學(xué)國家發(fā)展研究院教授周其仁在2013年11月曾經(jīng)在某論壇上表示，“我們的城鎮(zhèn)化率大致相當(dāng)美國1920年代的水平，日本1940年代的水平。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)代表了空間布局的未來趨勢：我們一定會(huì)往城鎮(zhèn)化率提高的方向走。”他認(rèn)為未來人口會(huì)以中小城市向大城市流動(dòng)為主。

2014年1月份任志強(qiáng)也在論壇上表示，“中國房地產(chǎn)庫存量已經(jīng)超過了2008年的水平，這是我預(yù)測中國房價(jià)漲幅在2014年將出現(xiàn)回落的主要原因?！钡J(rèn)為不能依靠地域行政級別劃分一二三線城市，比如傳統(tǒng)意義上的二線城市通常指省會(huì)城市。但是房地產(chǎn)業(yè)界只會(huì)按照人口聚集能力、GDP和收入增長情況來把城市分類?！氨热绻枮I是東北很大的省會(huì)城市，但是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)或會(huì)將其列入四線城市，因?yàn)槠?,000億元左右的GDP還不如江浙一帶的很多縣城?！?/p>

也就是說，與其擔(dān)憂中國的房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)全面崩盤，不如跟隨那些嗅覺最靈敏的開發(fā)商的腳步，去庫存與去化率健康的城市，尋找那些不會(huì)因?yàn)楸汇y行或信托追債的有實(shí)力開發(fā)商所開發(fā)的性價(jià)比良好樓盤，作為未來中國樓價(jià)退潮后的“避難所”。畢竟在人民幣匯率未能自由浮動(dòng)、中國城市化尚未最后完成的時(shí)候，一線城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)有可能將來跑不過美元漲幅，但至少跑得贏人民幣升值速度。