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近日，我國(guó)一些城市部分樓盤大幅打折促銷，加上不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)市場(chǎng)表態(tài)不樂觀，這讓有關(guān)“中國(guó)樓市即將崩盤”的論調(diào)再次升溫。

其實(shí)，影響房?jī)r(jià)的因素有很多，宏觀的、微觀的、經(jīng)濟(jì)的、社會(huì)的、政策的、外部環(huán)境等等。但不管是什么因素，最終都會(huì)通過供求關(guān)系來對(duì)房?jī)r(jià)造成影響，所以，最終起決定作用的仍然是供求關(guān)系。供不應(yīng)求房?jī)r(jià)上漲，供過于求房?jī)r(jià)下降，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

目前，我國(guó)城市化步伐不斷加快，住房需求伴隨城鎮(zhèn)人口的不斷增加而遞增。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，去年我國(guó)的城市化率為53.73%。按照城市化發(fā)展規(guī)律，這個(gè)階段正處于城市化發(fā)展的中期，屬于加速階段。在這個(gè)階段，農(nóng)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率大幅提高，使得大量農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力離開土地，進(jìn)入城鎮(zhèn)、城市從事工業(yè)、服務(wù)業(yè)。按照我國(guó)城市化率1%的增長(zhǎng)速度保守估算，每年也有1300萬人口進(jìn)城。這些人口進(jìn)城，既需要為他們提供相應(yīng)的住宅，也要為他們提供相應(yīng)的商業(yè)、交通、醫(yī)療等各種設(shè)施與服務(wù)，還需要發(fā)展工業(yè)等各種產(chǎn)業(yè)為他們提供就業(yè)機(jī)會(huì)。這些住房、服務(wù)和產(chǎn)業(yè)的提供，都離不開房地產(chǎn)業(yè)。因此，城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)將給房地產(chǎn)業(yè)帶來大量的發(fā)展空間。

需要注意的是，我國(guó)城市之間發(fā)展是不均衡的，各地的城市化水平也不一樣。一線城市已經(jīng)達(dá)到了城市化的后期階段，比如北京城市化率達(dá)到86.3%，但其他大部分二三線城市還處于城市化發(fā)展的中期階段。因此，各地的發(fā)展路徑、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也是有差異的。就北京而言，盡管已經(jīng)處于城市化的后期階段，但人口還是在不斷增加。繼2009年常住人口達(dá)到1755萬之后，2013年常住人口已經(jīng)達(dá)到2114.8萬，短短4年間，人口又增加了359.8萬，按三口之家一套住房來簡(jiǎn)單估算，就需要增加住房120萬套。因此，北京房?jī)r(jià)不斷上漲的主要原因還是住房需求不斷增加，供不應(yīng)求所致。

近年來，我們也一直通過限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策來限制投資性、投機(jī)性住房需求，但是，住房的供求矛盾，尤其是一線城市的供求矛盾仍然很大。以北京為例，還有13萬經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房的輪候家庭等待解決住房問題，首個(gè)自住型商品房的中簽率為1/74，很多商品房樓盤也出現(xiàn)了“日光盤”，一房難求現(xiàn)象十分突出。背后更深層的問題是北京集中了較多的教育、醫(yī)療、交通等優(yōu)質(zhì)公共資源，城市功能太集中，對(duì)人口有巨大的吸引力。因此，北京房?jī)r(jià)持續(xù)走高不僅僅是北京的問題，而是全國(guó)的均衡發(fā)展問題，是全國(guó)的優(yōu)質(zhì)公共資源分布不均的問題。

總之，在新型城鎮(zhèn)化的背景下，房地產(chǎn)走勢(shì)怎樣，是否會(huì)崩盤，最終還是取決于各城市住房的供求關(guān)系。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好、人口不斷聚集的城市，城鎮(zhèn)人口不斷增加，住房的需求不斷增加，住房供不應(yīng)求或供求均衡情況下，房地產(chǎn)自然不會(huì)有崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。在個(gè)別城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏后勁，盲目增加房地產(chǎn)投資，沒有產(chǎn)業(yè)和人口跟進(jìn)，不能實(shí)現(xiàn)居業(yè)聯(lián)動(dòng)，難免會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴跌現(xiàn)象。

總體來看，房地產(chǎn)崩盤的風(fēng)險(xiǎn)是源于人們?cè)谕稒C(jī)獲利的預(yù)期下狂熱購(gòu)房，引起房?jī)r(jià)持續(xù)大幅度異常上升,使市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際價(jià)值。近幾年全國(guó)采取了嚴(yán)厲的住房限購(gòu)政策，投機(jī)性和投資性需求已受到限制，房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)被有效組織。因此，在宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行下，房地產(chǎn)業(yè)依然會(huì)發(fā)揮其先導(dǎo)和支柱作用，房?jī)r(jià)走勢(shì)也會(huì)不斷趨穩(wěn)。

（趙秀池，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、教授，海外網(wǎng)特約評(píng)論員）