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在我看來，現(xiàn)在相當(dāng)比重的三線以下城市存在的問題不是房價高或低，而是陷入需求嚴重不足的困境而難以自拔。

新鴻基高調(diào)降房價

對中國人而言，新的一年是從農(nóng)歷春節(jié)甚至元宵過后才開始，果真如此，則房地產(chǎn)的馬年開局顯然并未“馬上見喜”，而是有如天氣般霧霾籠罩。

何出此言？就在2月10日，人們猶沉浸在煙花爆竹聲之新春歡樂氣氛時，新鴻基位在香港元朗的新盤“爾巒”高調(diào)宣布“降價45%”，以爭取有意購房者的認可?！耙皇て鹎永恕弊寴鞘袨橹饎?！雖然事后許多業(yè)內(nèi)專家包括新鴻基自己，做出諸如：位置較差、房型相對小、沒有山海觀景等各式各樣、似是而非的理由與解釋，均無法改變其大幅降價的現(xiàn)實。因為在正常情況下，后期價位必然高于前期，如此方能對先行購買的客戶有所交代，并形成“肯定越賣越貴”、“與其晚買不如早買”之消費者心理預(yù)期。

樓市風(fēng)雨前的寧靜

不無感慨的是，上述發(fā)生在香港的事件如果“轉(zhuǎn)進”到內(nèi)地，恐怕前期購買者早就拉起白布條“維權(quán)”及打砸售樓處了！而不可能輕易“縱容”開發(fā)商“跳水降價”！只是“該來的，總歸要來的”，隨著政策、經(jīng)濟、金融、社會、市場等不利因素的逐步積累，坊間現(xiàn)在的疑問已非“會不會”，而是降價潮何時傳導(dǎo)到內(nèi)地？

即使2014年1月的市場表現(xiàn)似乎并未露出端倪，數(shù)據(jù)甚至顯示不少房企當(dāng)下運營成績喜人——萬科一月銷售277億元，創(chuàng)歷史同期新高，同比增長45%；碧桂園一月合同銷售金額176.7億元，同比增長140.74%；恒大1月合同銷售金額110.4億元，同比增長52.3%。

仔細探究，即可發(fā)現(xiàn)“事出有因”，其實與2013年下半年開始的“錢荒”、“房貸收緊”關(guān)系密切，它直接導(dǎo)致2013年第四季的成交被推遲至2014年1月正式完成相關(guān)手續(xù)。當(dāng)然，對上市房企來說，將上年度過旺的交易轉(zhuǎn)移至次年度，有助于賬面美化及調(diào)整稅費結(jié)構(gòu)，但卻扭曲了市場判斷依據(jù)，從而發(fā)生“數(shù)據(jù)會說話”，但也會“說謊話”的狀態(tài)。

上?！凹檺邸?/p>

雖然也有人以《人民日報》2月15日刊登的文章“高地價讓房價下跌期盼又要化為泡影了”，來說明地方政府基于土地財政之強烈需要——2013年全國土地出讓收入總額達4.1萬億元，刷新2011年3.15萬億元之歷史高位。而剛剛過去的2014年1月份，京滬杭三地土地出讓金收入逾千億元，僅北京一地就超過去年同期的7倍之多。在“面粉愈來愈貴”之“嚴峻”形勢下，連一向?qū)Ω叻績r口誅筆伐、多次預(yù)測“樓市崩盤”落空的人民日報都“降”了，顯見房價支撐力道仍然強大。

但我并不這么看。從2013年下半年開始，我分別做出“上海房價四年翻番”及“三線以下城市將出現(xiàn)50座以上的鬼城”！這兩個看似矛盾、極端對立的判斷，其實說明的是同一件事情——在經(jīng)濟發(fā)展停滯、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型困難、貨幣超發(fā)嚴重、匯率“內(nèi)貶外升”等“壓力山大”之窘境持續(xù)發(fā)酵下，房地產(chǎn)投資風(fēng)險加劇，從而使明顯安全與尊榮的上海樓市受到國內(nèi)外多數(shù)買家的青睞。相形之下，三線以下的城市便無如此幸運，甚至“鬼城”之所以形成，更是早在2011年1月一、二線城市開始限購時，就種下了“因果”與“禍根”！

關(guān)鍵是需求而非價位

由于通貨膨脹日趨嚴重，使手中閑錢愈多的人愈恐慌，急于購買保值工具避免財富縮水，而一、二線城市限購，變相驅(qū)趕富余避險資金向三線以下城市快速移動。當(dāng)?shù)卣卧催^如此大的陣仗——白花花、擋也擋不住的人民幣瘋狂涌入，三套、五套買進的購房者大有人在，于是“見獵心喜”拼命出讓土地！尤其許多一、二線城市房企成批量進入，“迫使”當(dāng)?shù)亻_發(fā)商也跟著拼命高價買地，如此惡性循環(huán)形成“揠苗助長”效應(yīng)，表面風(fēng)光，骨子里都“虛”得很，因為消化土地庫存需要時間，蓋房跟賣房更需要時間，而以“投資獲利”為目的之需求，卻已戛然而止矣。

因此，在我看來，現(xiàn)在相當(dāng)比重的三線以下城市存在的問題不是房價高或低，而是陷入需求嚴重不足的困境而難以自拔。