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宏觀經(jīng)濟運行走勢與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關系,要遠遠比想象中復雜。長期以來，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)，可以對宏觀經(jīng)濟增長起到一定支撐作用。過去幾年，當我國宏觀經(jīng)濟增長放緩時，房地產(chǎn)投資往往承擔起穩(wěn)定經(jīng)濟增長的積極作用。但這種支撐作用要受到宏觀經(jīng)濟運行內(nèi)在機制的明顯約束，未來宏觀經(jīng)濟面對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的抑制作用將會明顯增強。這意味著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)難以擔綱經(jīng)濟穩(wěn)定增長的重任。對此，應有理性認識。

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時期即將過去。2003年至今，我國房地產(chǎn)業(yè)迎來了長達十年之久的黃金期，不僅住房銷售面積連年快速增加，房價也有近十倍的上漲，而且至今還未出現(xiàn)一個完整的調(diào)整周期。

之所以會出現(xiàn)我國房地產(chǎn)業(yè)的黃金發(fā)展期，這與中國入世后的巨大紅利以及城鎮(zhèn)化進程加快有著極為密切的關系。隨著我國居民財富的不斷積累，以及城市人口快速增長，城鎮(zhèn)住房需求增長強勁。這種狀況在2008年出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折。

2008年國際金融危機爆發(fā)后，我國宏觀經(jīng)濟內(nèi)生的增長動力開始衰減，經(jīng)濟運行內(nèi)在矛盾有所激化。但隨著刺激性貨幣與財政政策的實施，在基本面沒有發(fā)生實質(zhì)性變化的情況下，我國房地產(chǎn)業(yè)開始了近五年的非理性上漲，房價連續(xù)飚升。

客觀分析，過去五年我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，是經(jīng)濟政策刺激的結果，更多是“貨幣幻覺”的作用。剔除貨幣因素，房地產(chǎn)真實需求并沒有發(fā)生根本性變化。特別是在房地產(chǎn)巨大財富效應的示范下，社會資金進一步加速向房地產(chǎn)業(yè)聚集，致使房地產(chǎn)業(yè)成為事實上的“資金洼地”，貨幣對住房需求的牽引作用較為明顯。

目前看，隨著過去一年半住房需求的集中快速釋放，未來住房需求增長動能開始衰減，而我國宏觀經(jīng)濟增長中樞已經(jīng)下移，社會資金面約束明顯增強，這些均表明我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時期即將結束。

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展越來越受到宏觀經(jīng)濟面的約束。

一是宏觀經(jīng)濟增長速度放緩，將影響到房地產(chǎn)業(yè)終端需求。雖然當宏觀經(jīng)濟增長放緩時，地方上的房地產(chǎn)調(diào)控力度會減弱，可能會對經(jīng)濟增長形成支撐，但應看到，房地產(chǎn)市場終端需求由社會經(jīng)濟結構與發(fā)展前景所決定，而不是相反。在當前房價已經(jīng)過度透支社會購買力情況下，很難指望未來房地產(chǎn)市場將繼續(xù)迎來快速發(fā)展。

二是房地產(chǎn)業(yè)資金面約束作用明顯增強。過去一年來，我國貨幣市場利率中樞已經(jīng)上移，金融市場資金成本明顯抬升，將影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資。在房地產(chǎn)融資較為集中的影子銀行領域，隨著中誠信“誠至金開1號”信托計劃最終以軟約束兌付，明確撕開了信托計劃和非保本理財產(chǎn)品剛性兌付的一角，將會積極提示投資者財富產(chǎn)品領域的風險，大大增加房地產(chǎn)企業(yè)影子銀行融資的難度。

三是房地產(chǎn)市場指標已經(jīng)過度背離。且不說房價收入比和房屋租售比遠遠偏離市場合理值，大多數(shù)人對房價泡沫有理性認識，即使是部分人認為并不存在泡沫的一線城市北京、上海，其房價與國際大都市可以比肩，但居民收入要差好幾個等級。

四是房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)調(diào)整跡象。目前，我國二三線城市住房市場開始供過于求，將會出現(xiàn)明顯調(diào)整。這種調(diào)整作用也勢必通過復雜的鏈條傳導到一線城市。盡管房地產(chǎn)市場有區(qū)域性，而支撐房地產(chǎn)的資金是自由流通的，如果二三線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整，勢必會影響到一線城市的資金供應。事實上，很難指望在二三線城市房價普跌情況下，一線城市仍有人攜巨量資金積極介入。如果有，那么可能也是部分人的一廂情愿。綜合各方面情況看，今年以來，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)明顯降溫。

值得注意的是，最近一段時間一線城市出現(xiàn)若干“地王”現(xiàn)象。當然，存在地價上漲推動房價上升的可能，但正如上面分析，社會終端住房需求已經(jīng)衰減，盲目購地風險很大。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對金融杠桿的過度使用，購地風險最終將由金融業(yè)承擔，這值得我們深刻反思。