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在堅持了三年以“去投資化”為目的、卻通過抑制需求為手段的調(diào)控后，房地產(chǎn)在2013年迎來了需求的全面釋放，這樣的市場環(huán)境造就了千億房企的全面擴容。2014年的樓市將會有怎樣的變化，面對空前集中的市場，調(diào)控又應(yīng)當(dāng)如何轉(zhuǎn)向？

關(guān)鍵詞：集中度

行業(yè)集中度提升

千億房企擴容至7家、中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50的門檻比去年提升40%、百億房企又新增18家，過去一年房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2013年前11月全國商品房銷售金額69946億元，其中21355億元的份額來自前50強房企。

“規(guī)模即存在”，大企業(yè)的規(guī)模競爭力更強，項目儲備多，能夠跨越一般的市場波動，“大魚吃小魚、快魚吃慢魚”的規(guī)則適用于眾多行業(yè)，尤其是房地產(chǎn)市場。因此，分析認(rèn)為集中度穩(wěn)步提升仍將成為2014年房地產(chǎn)行業(yè)不變的基調(diào)。

機構(gòu)預(yù)測，2014年50強的房企門檻有望達(dá)到200億元；千億、百億企業(yè)將繼續(xù)大幅擴容，2014年萬科、綠地將有望雙雙進(jìn)入2000億元行列，千億俱樂部有望擴容至8-9家，超百億銷售額企業(yè)也將從2013年的73家達(dá)到100家。排名靠前的企業(yè)所占有的市場份額比例將明顯提升。

關(guān)鍵詞：調(diào)控

輕調(diào)控重市場

房地產(chǎn)與宏觀政策緊密相關(guān)，政策帶來了過去幾年房地產(chǎn)市場的起伏顛簸、酷暑與嚴(yán)寒。目前業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為三中全會基調(diào)是理順政府與市場的關(guān)系，房地產(chǎn)的調(diào)控手段正在演變?yōu)椤拜p調(diào)控、重市場”。

但房地產(chǎn)市場化機制的形成是一個漸進(jìn)過程,2013年部分一二線城市房價飆漲，因此以限購限貸為代表的行政性調(diào)控短期內(nèi)仍不會全面退出。不過，由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供需情況地區(qū)差異較大，過去十年全國“一刀切”式的調(diào)控已經(jīng)出現(xiàn)了改變，中央層面上全局性的政策調(diào)控不會出現(xiàn)。

多家機構(gòu)認(rèn)為，從城市層面上看，一線城市和熱點二線城市的限購限貸等措施短期難以退出，適當(dāng)延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求仍將是2014年的主基調(diào)，而例如房產(chǎn)稅擴圍、土地流轉(zhuǎn)改革等，在一線城市先行落地機會也較大。

關(guān)鍵詞：分化

對不同城市分類指導(dǎo)

2013年底住建部工作會議提出，2014年要強化對于不同城市的“分類指導(dǎo)”，這意味著，房地產(chǎn)市場的分化已經(jīng)在更大的層面上被重視。

2013年，一線城市、部分二線城市表現(xiàn)相對較熱，房價有持續(xù)上漲和反彈的市場風(fēng)險，三四線城市相對來講由于市場供應(yīng)量充裕，市場表現(xiàn)相對平淡，價格上漲的動力不是很充足，已經(jīng)出現(xiàn)明顯“分化”現(xiàn)象。經(jīng)濟向好城市房價持續(xù)上漲，不好的城市則有可能面臨房價停漲或下跌的風(fēng)險。尤其是蕪湖、舟山、溫州、徐州等城市，市場成交量低迷，房價還處于下跌或停漲的狀態(tài)。

在這樣的市場背景下，2013年蕪湖、舟山、溫州、徐州等城市出臺了定向?qū)捤纱胧?，而北京、上海、廣州、深圳等一線城市，鄭州、西安、武漢等部分熱點二線城市則在11月前后出臺“階段性”收緊的政策，合理調(diào)節(jié)市場需求結(jié)構(gòu)，以完成年度房價控制目標(biāo)。

同策機構(gòu)的報告指出，2014年調(diào)控政策將強化對于不同城市的“分類指導(dǎo)”。盡管通過政策“分化”有望使不同城市的市場需求得以釋放，以使總體市場回歸合理，但從短期來看，不同城市的市場之間仍將呈現(xiàn)“分化”的特征。