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各位邯鄲地產(chǎn)界朋友好！這段時(shí)間中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體波瀾不驚，值得深度解讀的有價(jià)值的信息少之又少。估計(jì)很多朋友在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)都在做功課——進(jìn)行2013年度總結(jié)和新的年度工作計(jì)劃。今天敝人也跟各位對(duì)2013年的中國(guó)樓市做做總結(jié)，再將2014年的整體趨勢(shì)做個(gè)預(yù)測(cè)。在此，敝人總結(jié)了一批投行報(bào)告的觀點(diǎn)以及任志強(qiáng)等權(quán)威專家的觀點(diǎn)，與各位分享，歡迎大家拍磚！

2013年，中國(guó)房地產(chǎn)銷售總量快速上漲，一二線城市吃肉，三四線城市喝湯

2013年，整個(gè)全國(guó)房地產(chǎn)銷售總量高歌猛進(jìn)，銷售增速接近30%，土地市場(chǎng)的增速同比增速達(dá)到了38%。

但是，不同城市房?jī)r(jià)漲幅卻不一致。最主要的特征是，2013年全國(guó)房地產(chǎn)改變了同漲同跌的趨勢(shì)，由“普漲時(shí)代“進(jìn)入到了”分化時(shí)代“。

下面投行統(tǒng)計(jì)的一組數(shù)據(jù)可以得到證明。

2013 年1-10 月，一線城市銷供比（銷售面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積）為111.4%，供不應(yīng)求，處于存量的凈消耗狀態(tài)，二線城市供需則基本平衡，三線城市銷供比則不到80%，明顯供過(guò)于求。

2014年，一二線樓市沖高回落，三四線城市繼續(xù)鏖戰(zhàn)

新的一年即將到來(lái)，市場(chǎng)應(yīng)會(huì)有怎樣的變化？在此，也給各位做做預(yù)測(cè)。

總體來(lái)看，2014年的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍將維持在一個(gè)比較景氣的狀況。從供求關(guān)系看，隨著2013年房市的火爆，開(kāi)發(fā)商在下半年大幅拿地，2014年的總供給會(huì)比2013年增加，房?jī)r(jià)漲幅預(yù)計(jì)會(huì)下降。

1、綜合各大投行報(bào)告，預(yù)計(jì)2014年的房地產(chǎn)銷售額增速在10~17%，銷售面積增速在9~12%。

2、全行業(yè)新開(kāi)工面積增速將放緩，預(yù)計(jì)2014為年增長(zhǎng)5%。新開(kāi)工面積指標(biāo)是銷售的滯后指標(biāo)，由于2014年銷售增速放緩，預(yù)計(jì)新開(kāi)工增速也將隨之放緩。

3、預(yù)計(jì)2014年，全國(guó)房?jī)r(jià)整體漲幅在6%左右，上半年漲價(jià)壓力比下半年大。

4、全國(guó)市場(chǎng)房?jī)r(jià)漲幅的結(jié)構(gòu)性差異仍然突出。部分開(kāi)工收縮較快的一、二線城市2014年可能仍然面臨較大漲價(jià)壓力。如北京、上海、廣州、廈門等。

5、針對(duì)這種城市分化的局面，有一組指標(biāo)可以值得參考。經(jīng)相關(guān)投行分析，2014年，預(yù)測(cè)一、二、三線城市供需比將分別為短缺12%，富裕42%和富裕83%，2014 年不同城市間供需比將加大差異。

6、與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)大牌投行國(guó)泰君安發(fā)表言論：從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，2013年只是開(kāi)發(fā)商高增長(zhǎng)的一個(gè)起點(diǎn)，從2013年開(kāi)始一直到2016年，至少是2016年上半年，整個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)不但是利潤(rùn)率會(huì)持續(xù)回升，銷售收入和利潤(rùn)結(jié)算的增速也是一個(gè)持續(xù)往上走的過(guò)程。

一線城市市場(chǎng)火爆

1、2013年一線城市政府大豐收

截至11月底，2013年年內(nèi)北京、上海、廣州和深圳四大一線城市土地出讓金收入總額為4720億元，2012年同期則為1675億元，同比暴漲181.72%，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。

2、房?jī)r(jià)將溫和上漲，新增供應(yīng)量快速上升

預(yù)計(jì)在2014年，四大一線城市由于供應(yīng)偏緊，需求旺盛，供不應(yīng)求的局面仍不會(huì)改變。預(yù)計(jì)短缺量在12%。因此，一線城市房?jī)r(jià)仍將溫和上漲。

地價(jià)仍會(huì)增速較快，十八屆三中全會(huì)新的土地制度改革，會(huì)有助于平抑地價(jià)。

2013年一線城市的拿地面積是大漲了接近100%。因2013年的大幅拿地補(bǔ)庫(kù)存可在2014年形成銷售，因此，四大一線城市2014年將形成價(jià)升量漲的局面，但房?jī)r(jià)漲幅不會(huì)繼續(xù)維持年增長(zhǎng)20%的高位，將比2013年下降，預(yù)計(jì)可達(dá)10~15%。

3、未來(lái)一線城市的核心區(qū)的房?jī)r(jià)雖然有泡沫，但仍然具備上漲空間。從國(guó)外的都市圈的發(fā)展來(lái)說(shuō)，中國(guó)的都市圈仍沒(méi)有到一個(gè)巨大的規(guī)模，還有進(jìn)一步增大的空間。

4、一線城市存量住宅去化月數(shù)：7.86個(gè)月，二線城市存量住宅去化月數(shù)：11個(gè)月

三、四線城市市場(chǎng)繼續(xù)低迷

相比一、二線城市的市場(chǎng)火爆，2014年三四線地區(qū)庫(kù)存仍然較高且去化相對(duì)緩慢，將從中長(zhǎng)期壓制開(kāi)工增幅，未來(lái)開(kāi)工增速將持續(xù)低于銷售增速。預(yù)計(jì)2014年新開(kāi)工增速為5%。

三線城市存量商品房去化月數(shù)：25個(gè)月

區(qū)域差異帶來(lái)政策分化

十八屆三中全會(huì)確定了充分市場(chǎng)化的政策基調(diào)，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，這樣的政策基調(diào)將表現(xiàn)為政策制定更加靈活而有針對(duì)性。以往如“一線城市發(fā)燒，全國(guó)打針吃藥”的政策舉措將一去不復(fù)返。

政策制定的目標(biāo)是有針對(duì)性的調(diào)控地區(qū)市場(chǎng)。一二線城市由于市場(chǎng)將持續(xù)火熱，政策基調(diào)應(yīng)是將在擴(kuò)大供給的同時(shí)，適度抑制需求；而針對(duì)三四線城市的持續(xù)疲態(tài)，預(yù)計(jì)地方政府將持續(xù)出臺(tái)有針對(duì)性的刺激措施，以保障這些地區(qū)的樓市穩(wěn)定。

單獨(dú)二胎政策影響有限，預(yù)計(jì)每年新增10%左右的增量房需求

相比目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大存量，新增的所謂“剛需”數(shù)量有限。根據(jù)估算，如果未來(lái)十年我國(guó)總和生育率逐步提高到2.0，則十年間將多出生2000 萬(wàn)人口。按照人均30 平方米的住房標(biāo)準(zhǔn)，這些新增人口帶來(lái)的增量住房需要約為6 億平米，平均每年增加住房需要6000 萬(wàn)平米。2012年我國(guó)住房銷售面積為11億平米，因此新增的住房需要占當(dāng)年住房銷售面積的5%。

如果二胎單獨(dú)放開(kāi)能夠帶來(lái)每年新增的9%—18%的增量的房地產(chǎn)的年均需求，如果二胎全部放開(kāi)年均會(huì)增加27—39%的增量的需求。二胎對(duì)于整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)中長(zhǎng)期是一個(gè)托起中長(zhǎng)期需求的政策，但是市場(chǎng)并沒(méi)有意識(shí)到。二十年以后是不是才有需求，其實(shí)不是的，打算要二胎的時(shí)候就會(huì)希望有改善性的住房了。

房地產(chǎn)企業(yè)兩級(jí)分化明顯，強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)在2014年將受到三個(gè)因素的影響，

1、資本實(shí)力，在當(dāng)前高度市場(chǎng)化的今天，一、二線土地市場(chǎng)高熱，將決定了市場(chǎng)拿地壁壘越來(lái)越高。資本實(shí)力成為企業(yè)發(fā)展的決定性因素。

2、融資能力和成本控制能力。在2014年地價(jià)高企，房?jī)r(jià)漲幅逐步回落的市場(chǎng)格局下，兩大因素?cái)D壓必然將造成利潤(rùn)率逐步走低。特別是在當(dāng)前全社會(huì)貸款利率水平高企的金融形勢(shì)下，融資成本的控制能力至關(guān)重要。大中型企業(yè)因有較好的信譽(yù)及較豐富的融資渠道，綜合融資貸款成本較低，而小型企業(yè)受困于調(diào)控，融資成本往往較高。

3、資本實(shí)力、融資能力及成本控制能力，決定了強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者愈弱。