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新型城鎮(zhèn)化方向確定，對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的錯(cuò)誤認(rèn)知還在繼續(xù)?？紤]到城鎮(zhèn)化的成本，工業(yè)化過程中土地升值的因素，未來土地價(jià)格會(huì)上漲。

首先是城鎮(zhèn)化需要支付成本，隨著人口城鎮(zhèn)化、戶籍制度的改革，未來7年每個(gè)農(nóng)村居民進(jìn)城最低需要10萬元的成本，東部地區(qū)更高，以1.5億人講，20萬億左右的成本不可避免。

隨著農(nóng)民進(jìn)城成為城市勞動(dòng)力，整體生產(chǎn)效率會(huì)提升，社會(huì)財(cái)富會(huì)增長(zhǎng)。這是美好的遠(yuǎn)景，現(xiàn)實(shí)是，富裕的農(nóng)民早已進(jìn)城甚至移民，他們可以通過購(gòu)房獲得藍(lán)印戶口的方式成為上海、天津人。據(jù)筆者了解的某資源富裕市，財(cái)富凈值億元以上多已移民，千萬以上的已經(jīng)進(jìn)入城鎮(zhèn)，如今還堅(jiān)持在水土被破壞的農(nóng)村地區(qū)的，大多家境困難。必須清醒地認(rèn)識(shí)到，城鎮(zhèn)化的過程也是個(gè)扶貧的過程，是培訓(xùn)勞動(dòng)力技能的過程，這樣進(jìn)入城鎮(zhèn)的農(nóng)民朋友才能扎根，才能安居樂業(yè)。

其次，政府會(huì)繼續(xù)實(shí)行嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策，土地是中國(guó)的稀缺資源，這個(gè)現(xiàn)實(shí)不可能改變。

12月3日召開的中央政治局會(huì)議，聽取了第二次全國(guó)土地調(diào)查情況匯報(bào)，強(qiáng)調(diào)要毫不動(dòng)搖和節(jié)約用地制度。必須站在歷史和全局高度，堅(jiān)持實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，堅(jiān)決守住耕地保護(hù)紅線和糧食安全底線，確保實(shí)有耕地?cái)?shù)量基本穩(wěn)定。受制于中國(guó)人口、地況與糧食安全，嚴(yán)格的耕地保護(hù)措施不會(huì)變，這是明智之舉。否則，以中國(guó)未來15億左右的人口，像石油一樣依賴進(jìn)口的話，世界主要糧食產(chǎn)區(qū)港口的罷工，就會(huì)影響到中國(guó)的糧袋子。

農(nóng)村集體中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)、辦公室主任陳錫文12月5日接受《人民日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，土改有三條底線不能突破：第一，不能改變土地所有制，就是農(nóng)民集體所有；第二，不能改變土地的用途，農(nóng)地必須農(nóng)用；第三，不管怎么改，都不能損害農(nóng)民的基本權(quán)益。

嚴(yán)格保護(hù)18億畝耕地，意味著進(jìn)入流轉(zhuǎn)的農(nóng)地是符合規(guī)劃和用途管制的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。在不觸碰18億畝耕地高壓線的前提下，最多可以把2億多畝宅基地、近5000萬畝的農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地投入市場(chǎng)。通過集約化用地后，如果可以節(jié)約3000萬畝地投向市場(chǎng)，這3000萬畝的溢價(jià)不會(huì)比以前低。我國(guó)所有城鎮(zhèn)建設(shè)用地總計(jì)2.5億畝，給城鎮(zhèn)居民帶來巨大的財(cái)產(chǎn)性收入，農(nóng)村擁有的非農(nóng)建設(shè)用地其實(shí)2.5億畝要轉(zhuǎn)變成財(cái)產(chǎn)性收入，目前來自財(cái)產(chǎn)權(quán)利的各種收入加在一起不足3%，城鎮(zhèn)化主要建立在低價(jià)地的基礎(chǔ)上，未來將會(huì)有極大改變，土地流轉(zhuǎn)成本會(huì)更高。

即使征地，成本也在上升。土地問題專家、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副部長(zhǎng)劉守英今年2月28日，在浙江省溫州市開幕的“中國(guó)改革（溫州）論壇”上警告，“政府完全靠土地的融資來完成城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”不可持續(xù)，粗略計(jì)算，從2007年到2011年，全國(guó)土地出讓收入中，用于征地和拆遷的比重已經(jīng)達(dá)到41%。

第三，是集約用地、高效用地，提升每畝土地創(chuàng)造的財(cái)富。北京、上海等城市之所以能夠支付高溢價(jià)的土地，市場(chǎng)銷售火爆，原因是創(chuàng)富機(jī)會(huì)多、每平方公里創(chuàng)造的GDP正在追趕經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，如果經(jīng)濟(jì)下行無法支撐土地溢價(jià)，立馬崩潰。

12月3日，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智在國(guó)土資源部召開的“全國(guó)法制宣傳日”座談會(huì)上表示，國(guó)土資源部將抓緊研究建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度，將農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地交易納入國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)等交易平臺(tái)?，F(xiàn)在，中國(guó)資源粗放利用的現(xiàn)狀還沒有根本轉(zhuǎn)變，城鎮(zhèn)低效用地占約40%，農(nóng)村空閑住宅達(dá)10%至15%。

現(xiàn)在我國(guó)工業(yè)園區(qū)、企業(yè)大規(guī)模低價(jià)圈地，打著高科技或者物流的名義，實(shí)際上干的是圈地當(dāng)?shù)氐牡壬档墓串?dāng)，未來這樣的空間會(huì)減少，以重慶的方式通過土地置換從遠(yuǎn)郊置換到近郊，提高土地溢價(jià);通過集約用地，使工商業(yè)用地更加市場(chǎng)化，而不是由地方首腦一拍腦袋，低成本引進(jìn)那些不創(chuàng)造產(chǎn)值的大地主。

胡存智先生的說法非常明確，新征用地要減少，主要是盤活目前浪費(fèi)、低效使用的土地，國(guó)土資源部將加強(qiáng)與紀(jì)檢監(jiān)察、審計(jì)以及司法機(jī)關(guān)的聯(lián)動(dòng)，嚴(yán)厲打擊非法圈地、囤地和粗放浪費(fèi)土地的行為，嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策。同時(shí)，還要采取措施提高工業(yè)用地價(jià)格。探索實(shí)行“租讓結(jié)合、先租后讓”的工業(yè)用地供應(yīng)制度，積極推行工業(yè)用地出讓彈性年期制。

土地價(jià)格下挫的空間給封堵住了，除非出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)大幅滑坡，否則土地價(jià)格總體上將是穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。個(gè)別已實(shí)際崩盤的城市除外。