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長(zhǎng)久以來(lái)，對(duì)于房?jī)r(jià)問(wèn)題的探討最終都會(huì)歸結(jié)到土地財(cái)政。政府采取的諸如限購(gòu)、停貸等各項(xiàng)需求調(diào)控政策，也因?yàn)闆](méi)能觸及土地財(cái)政這一核心問(wèn)題而收效甚微。利用中國(guó)家庭金融調(diào)查（CHFS）的數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)僅針對(duì)多套房征收2.8%的房產(chǎn)稅，就既能從根本上緩解地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，又能較好地抑制過(guò)熱的投資需求。

根據(jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)，2012年我國(guó)土地出讓金總額為2.89萬(wàn)億元，其中78%用于征地拆遷等成本性補(bǔ)償，歸屬于政府的土地收入為6260億元。

目前，房產(chǎn)稅正在上海、重慶試點(diǎn)。如以上海模式在全國(guó)征收房產(chǎn)稅，僅能征收到84億元，杯水車(chē)薪。事實(shí)上上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)地方財(cái)政和抑制房?jī)r(jià)都沒(méi)有起到明顯的作用。

第二被經(jīng)常談起房產(chǎn)稅征收方案，是對(duì)增量收稅。如以填補(bǔ)6260億元土地財(cái)政凈收入為目標(biāo)，根據(jù)2012年的新購(gòu)房情況，房產(chǎn)稅稅率將高達(dá)房?jī)r(jià)的14.7%，如此一來(lái)購(gòu)房家庭將不堪重負(fù)，因此這一方案并不可行。

所以，房產(chǎn)稅要有效彌補(bǔ)土地財(cái)政收入，必須對(duì)存量收稅。我們經(jīng)過(guò)計(jì)算發(fā)現(xiàn)，稅率僅為房?jī)r(jià)的0.60%，就能滿足土地財(cái)政目前的凈收入。當(dāng)然，對(duì)所有存量房征稅，低收入階層負(fù)擔(dān)會(huì)很重，也會(huì)引起社會(huì)各界的強(qiáng)烈反對(duì)，同樣不可行。

而仍以彌補(bǔ)6260億土地財(cái)政凈收入為目標(biāo)，如果只針對(duì)多套房家庭的二套或以上住房征稅，根據(jù)CHFS數(shù)據(jù)估算，房產(chǎn)稅稅率為房?jī)r(jià)2.8%就足夠了！

值得指出的是，2.8%的年稅率與世界其他國(guó)家相比，并不算高。例如，美國(guó)房產(chǎn)稅率在1%~3%，西班牙為3%，德國(guó)在1%~1.5%，法國(guó)為3%，新加坡自住房稅率為4%，其他房稅率高達(dá)10%。

對(duì)家庭持有的多套房征收2.8%的房產(chǎn)稅，明顯增加了持有多套房的成本。以首付比例60%、年利率7.2%計(jì)算，同時(shí)考慮購(gòu)房資金5%的機(jī)會(huì)成本，再加上2.8%的房產(chǎn)稅，住房?jī)r(jià)格應(yīng)至少保持每年9%的增長(zhǎng)，持有多套房才不會(huì)虧損。過(guò)去三年，全國(guó)商品住宅價(jià)格的年均增長(zhǎng)率為6.8%，不足以支撐9%的持有成本。2.8%的房產(chǎn)稅率將有效抑制投資購(gòu)房。

總體來(lái)講，正在試行的房產(chǎn)稅模式不能解決土地財(cái)政問(wèn)題，對(duì)抑制房?jī)r(jià)的效果也有限。針對(duì)多套房收取2.8%的稅率，足以為政府提供穩(wěn)定的財(cái)政收入，緩解地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴(lài)，也足以有效抑制投資性購(gòu)房，擠出房?jī)r(jià)泡沫。而只對(duì)多套房征稅，也不會(huì)增加廣大單套房家庭的稅收負(fù)擔(dān)。