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提問：我是做零售連鎖的，零售行業(yè)進入三高一低的時代，這里面核心的問題是高房租的持續(xù)上漲，您是做商業(yè)地產的，您認為這種高房租持續(xù)上升的趨勢，什么時候能夠緩解？如果我們做零售的話，有什么辦法能夠把不利的因素能夠化解？

王健林：高房租的趨勢解決不了，而且還是一個持續(xù)的趨勢。

提問：多長時間？

王健林：持續(xù)至少幾百年。為什么呢？大家想一個道理，20年前的租金一個月給10塊錢，高房租，現在100塊錢租不到。但是你要到英國，你到法國，日本，香港去看看，香港前兩天剛剛有一個報告，20多平米一個小店，當然是個例，在銅鑼灣20多平米，年租金200多萬港幣，他能承受嗎？他居然就是賣一般的東西，飲品，他每天賣幾萬份，他能承受。

我們中國好的城市里，商業(yè)步行街，一平米2000塊錢有得是。不動產價格在升格，投資人，過去一萬塊錢一平米，過了10年5萬塊錢一平米，他一定要有一個基本的回報率，比如5%才能承受，所以造成了資金不斷的上漲。你指望我要做零售，租金下來我才能成，這個企業(yè)一定要死掉。

我覺得零售要解決，就是提高自己的競爭力。零售企業(yè)，所有的企業(yè)，都要電商化，互聯網化，要有電子商務的思維，線上線下結合，同時可能要從自己的行業(yè)，我不知道你做哪個零售企業(yè)，可能要創(chuàng)新，來提高核心競爭力。

比如同樣賣服裝，你是買了服裝再來賣，就不如自己創(chuàng)立一個品牌，提高附加值。零售企業(yè)肯定是非常困難的，在所有國家都是這樣的，越來越困難，可能完全的買賣的，比如說將來相當一部分要轉移到電商上去，比如服裝，電器，家具，真正在實物店的大量的是體驗性的，文化類的，娛樂類的可能還會生存得好一點。

提問：是不是未來馬云做的線上的業(yè)務，是為實體店打工？

王健林：包括雙十一你去看，實體店在線上成交比重也占一半，甚至更多，排在前面幾十名都是尸體公司，不是做淘寶店的那些人。你實體店要降低房租，可能有一些能夠時刻在網上買賣的東西，還是要去店鋪化，但是能在店鋪上的，更多的轉向那種沒有辦法電商的，沒有辦法網絡的這種行業(yè)，萬達現在自己的廣場，我們自己內部都從五年前，我們定的體驗業(yè)態(tài)占50%，我們去年定的口號，2015年底之前，體驗業(yè)態(tài)占60%?？赡芤院笠M一步擠壓這種行業(yè)，更多增加體驗的吃喝玩樂。

提問：您還是堅信馬云這樣的會贏？

王健林：不是這樣，網絡真占50%，70%，也是零售店當中占了大部分，實體行業(yè)也沒死掉。這個49就他輸了，51就我贏了，不一定，我是說這個趨勢，所有的行業(yè)都要和現在的互聯網技術結合來思考，完全的按照傳統思維再做零售，我估計前途很困難。

提問：萬達經濟高速的增長，是做出來的，還是隨著中國大環(huán)境漲出來的？

王健林：兩方面，首先你是一個大平臺，如果我的公司假如誕生在新加坡，或者是馬來西亞，不可能有這個業(yè)績。國家就那么小，你增長幾十，50%，盤子也很小。中國過去連續(xù)20年環(huán)比遞增9.5，你如果和國家經濟保持同步擴張，就每年增長9.5%，這已經很高的速度了。我們在大趨勢發(fā)展的基礎上，我們有新的商業(yè)模式，再加上我們核心競爭力，比如企業(yè)管理水平再高一點，可能就保持30%幾的增長速度，所以這兩個原因都有。前提是中國經濟在大跨度的發(fā)展。

我經常跟公司講我們非常有幸，我們早上30年沒這個機會，晚生30年，也沒有這個機會。除非你想創(chuàng)造新的模式，來一個搜索，來一個臉譜，才真的有機會，其他的真的很難，這是基礎原因。

為什么有的做得好？有的做得差？主要還是內因，還是企業(yè)自身的原因，說穿了商業(yè)模式先定，執(zhí)行能力再強，管理水平再高一點，就冒出來了。決定性一句話，企業(yè)的原因是最主要的。

提問：先念一個比較輕松的問題，我也是軍隊轉業(yè)來的干部，轉業(yè)干部創(chuàng)新如何突出自己的優(yōu)勢。

王健林：我給你講一個例子，哈佛曾經做了一次統計，世界500強副總裁以上的人員，董事長，首席執(zhí)行官，總裁這個層面，副總裁，這個層面的，全世界大概不到6000人，這些人來自哪個學校最多？你們可能想不到，其中比例最高的是美國西點軍校畢業(yè)生，在所有的比例當中，3倍于哈佛和其他的著名商學院。大家覺得很奇怪嗎？

中國活躍在一線上的企業(yè)家有王石、我，華為的等等等等，都是軍人出身，這說明什么呢？一個過去那個年代不當兵，就上山下鄉(xiāng)，可能當兵是最好的選擇，精英更多進入了軍隊，隨著改革開放又進入到商業(yè)上來。再加上軍隊的執(zhí)行力，組織能力，可能也是一個鍛煉。

不是說大家覺得很奇怪，不是說讀的商學院，不是哪個學校就能成功，這個例子說明，為什么西點軍校的畢業(yè)生在500強高位的人最多，西點軍校選人很嚴格的，西點軍校選擇標準是非常高的，進去的都是優(yōu)秀的苗子。這是一個現象。

軍隊怎么能夠成功呢？最主要還是看自己，不在于來自于軍隊，來自于學校，來自于哪里，關鍵是看自己。怎么成功是大課題，不是一兩句話就能講成功的，成功的因素是很多很多的。聰明這是一個因素，你比別人聰明。

第二，你比別人勤奮。

再一個機遇，你就是運氣好，你就成功，別人運氣差就不成，這也是很重要的。這就是成功學上的三個要素。如果你三者具備其中一點，有可能成功，三點都具備，你肯定成功。

提問：我是來自新加坡的，從事環(huán)境水處理的專家。我注意到北京的霧霾特別嚴重，已經遍布東部很多地方。中國飲用水的標準，2006年出了一個標準，要在2007年7月1號要執(zhí)行新的水標準，但是推了5年仍然沒有執(zhí)行，再推2015年。

我想問王總，萬達作為一個社會企業(yè)，在中國有這么多的物業(yè)，但是實際上自來水是不安全的，從環(huán)保，飲水安全的方面有沒有思考？能不能讓萬達的物業(yè)實現飲用水的安全，達到國家規(guī)定的標準？

王健林：這個說實話，我們真是很難帶頭做到。比方說你要說飲用水，現在中國飲用水已經趨勢在改變，稍微富有一點家庭的人，現在已經開始飲用礦泉水了，確實很多人，飲用水最高的層次就是飲用飲礦泉水，再礦物質水，純凈水，完全飲用自來水沒有辦法。

國外都是自來水打開直接飲用，標準就是直接飲用，咱們國家能達到直接飲用的城市目前還沒有一個。這個是我們發(fā)展當中的一個階段，中國經濟現在雖然總量第二，人均還在百名以后，真的還是發(fā)展中國家，不要用過高的標準要求自己。

萬達在環(huán)保只是努力帶頭，盡量做得更好。國家2009年推出綠色建筑評價體系，到現在我們一個公司拿到這個評價體系的認證占全國一半份額以上。它分兩種，一個叫設計評價，一個叫運行評價，設計很容易拿到，但是運行一年以后再去申請，再看你的水電氣消耗指標，再來獲得一個運行認證，我們已經拿的是最多的，只能努力在這方面做帶頭吧，但是我們以一個企業(yè)之力，改變中國飲用水的品質，我覺得課題對我來講太沉重了，做不到。

提問：有一位來自硅谷的朋友，這個問題很大，請王總談一談創(chuàng)新領域對企業(yè)發(fā)展和社會發(fā)展的意義。關于萬達怎么樣看移動互聯網對傳統產業(yè)沖擊的？

王健林：互聯網對傳統行業(yè)的沖擊這是趨勢，可能今后所有行業(yè)都要互聯網化，這是趨勢，我已經有一個認識，今后所有行業(yè)必須互聯網化。但是不以為著互聯網消滅所有行業(yè)，這是兩個概念。因為互聯網技術的出現，特別是最近這些年，還有電子商務，電子商務也是互聯網的一個方面，確實改變了人們的生活，改變了人們傳統的運營方式和經商模式，這是一個趨勢。

在這個沖擊之下，有些企業(yè)不能適應，就消滅了，就消亡了。比如說現在很多紙質媒體，很多書店，凡是能標準件生產的行業(yè)，家具、電器、標準服裝等等，鞋帽等等，標準件生產的，都受到了沖擊。

這可能就是一個洗牌的過程，但是傳統行業(yè)和新興行業(yè)是一個轉化的過程，你這個行業(yè)產生幾年，過10幾、20年就成傳統行業(yè)了。怎么應對這個沖擊呢？就是做互聯網化改造的過程當中適應它，運用它。

美國前10大電商公司，都是實體企業(yè)，那些公司更高的認識到它的作用，大的百貨店，大的電器店等等，美國前10大電商公司，都是互聯網企業(yè)，他的實體企業(yè)進行互聯網化改造，能夠在網上營銷搬到上面去，企業(yè)一樣活得很好。

再一個通過互聯網技術，對傳統的進行升級，各個行業(yè)有不同的辦法?？偠灾?，做什么行業(yè)，我認為沒有任何一個行業(yè)是必然要消亡的，關鍵看企業(yè)自身。再好的行業(yè)都有再大的企業(yè)，再爛的行業(yè)也有好的企業(yè)，就看你自己怎么樣去運作，怎么樣去轉變，這就是一個很空的話題，就看你自己怎么把握了。

如果做銷售，都等著，你做百貨店，或者做電器店就這么等著，等著別人沖擊，可能時間不長就垮掉了。如果你早一點和互聯網結合，改變模式，你可能活得很好。我覺得如何應對沖擊，不要看自己處在哪個行業(yè)，關鍵看自己怎么樣的方式來應對這個沖擊。

提問：在美國硅谷從創(chuàng)新的理念，已經創(chuàng)造新產品新技術，上升到創(chuàng)造新的領域，新的商業(yè)模式和新的生活方式。創(chuàng)造新領域是企業(yè)轉型創(chuàng)新更高的境界。企業(yè)創(chuàng)造新領域對企業(yè)的發(fā)展和社會的進步的意義和價值，您簡單說幾句。

王健林：你這個課題太大了。

提問：公司做大時如何分配股權？如何處理元老和職業(yè)經理人的關系？

王健林：公司做大以后，怎么處理股權，這個沒有標準答案。我在多少年前演講就提出一個疑問，優(yōu)秀企業(yè)從來沒有標準答案，我從來就不相信企業(yè)經營一百招等等這些不好使。如果有標準答案，那就標準企業(yè)了，所有的優(yōu)秀企業(yè)都是不同的答案，都是不同的打法。所以我經常講，成就優(yōu)秀企業(yè)從來沒有標準答案。

在如何處理股權方面，也是有不同的做法的。萬達是我們自己的做法，很簡單，這個企業(yè)是我自己創(chuàng)立的，我是創(chuàng)業(yè)家，股權原來就是我自己百分之百，后來企業(yè)做得大了，我們想把它做上市，重新要進行股份化改造，大概是09、10年。我自己說了算，我就拿出了相當一部分股權，當時私募價格，那時候我們委托中經還有銀河兩家投行幫我們做的私募，引進了10家8家企業(yè)，同時我按照私募價格拿出相當于50億股權，無償給了我的核心高管。我是這么做的。

但是他沒這個能力怎么辦？所以這個模式是不一樣的，我是把自己股權拿出來分給大家，過去不是有一句名言，財善人聚，財盡人散。你留下來的股權雖然減少一點比例，可能實際價值會變得更大，我是這樣做的。

第二個關于處理元老，這也是不一樣的。萬達是在不斷發(fā)展當中，不斷不斷有新人才進來。元老可以保留，不一定擔任重要位置。我們現在萬達總裁、副總裁當中，有來自海外的，有從迪斯尼挖過來的副總裁，有其他的跨國企業(yè)招聘過來的，也有從超大型國有企業(yè)請過來的高管，什么樣的人都有。

我是本著一個原則，誰對企業(yè)貢獻大，他帶領這個公司做得好就誰來干，絕對不看他的資力或者是他的年齡。但是元老你可以在公司干，可以給你工資標準高一點，比如我們在分股權的時候，我們就有區(qū)別，十年以上的，不管什么職務，都給他一點。再一個原來老的創(chuàng)業(yè)人，都享受副總裁的股權，但是權利不給他這么大。

提問：萬達是否要做主題公園？

王健林：已經做了，我們有5個，2015年有兩個會開業(yè)，這是我們非常有效的投資方向。

提問：我是來自貴州的地產商，今天很榮幸在這里能見到我們地產界的神。我們一直是傳統型的住宅地產商，我們逐步往商業(yè)在過渡，在過渡的過程當中就覺得很困難。我們怎么樣從傳統的住宅地產過渡到商業(yè)地產上？過渡的時候有什么關鍵節(jié)點要注意？哪些細節(jié)是我們在處理當中更特別關注的？

王健林：住宅地產向商業(yè)地產轉型是比較困難的，現在全國轉型的比較多，成功的比較少。關鍵的點是很多，第一學習，不會做看別人。中國古人有一句名言，傻子過年看鄰居，你不會做，看鄰居怎么做，就是學習，向優(yōu)秀企業(yè)學習。有興趣可以來萬達學習。

第二點，前期的設計定位是非常重要的，如果你設計得不好，一開始的毛病后期怎么改都不好。設計是最關鍵的。

第三點商業(yè)資源，不是建起來就可以經營好，商業(yè)地產最大的風險就是建起來可能沒有人租。最大問題就是要有商業(yè)資源，這是一個累計的過程，主要是招商，招商不行就委托招商，現在國內有招商公司，專門從事招商的公司，提一點成。

提問：有一位大連的朋友問，養(yǎng)老地產有沒有前景？高爾夫地產有沒有前景？

王健林：其實這些包當中最有前途就是養(yǎng)老地產，我們也在琢磨，我們萬達做是喜歡研究透了，有把握了才開始走。養(yǎng)老地產一定是地產業(yè)今后突圍轉型的一個主要方向。中國老齡化而且越來越嚴重，老齡化以后，這種養(yǎng)老地產必然需求量非常大，要不然國家為什么凡是養(yǎng)老地產可以協議出讓，這多么大的突破，只要你做養(yǎng)老地產就可以協議出讓，不用招牌掛，而且還有稅收優(yōu)惠。誰更早進入這個行業(yè)，將來機會更大。

現在覺得盈利不高，那是沒有找對模式，養(yǎng)老地產不是說蓋一個房子，把大家弄到這里面來出租就行了，你要想老年人需要什么，他的生活，他的娛樂，他的配套服務做全了，做圓了就會有人來了，實在不行還可以做銷售。所有地產當中最有前途的就是養(yǎng)老地產。

提問：現在大家商業(yè)地產非常熱，我們想做商業(yè)地產。我們做的話會遇到什么問題？怎么樣少走彎路？像你們注重公益的企業(yè)，能不能對我們邊疆企業(yè)進行一些幫助？

王健林：怎么樣少走彎路，簡單說，我們把我們十幾年從事商業(yè)地產的經驗，我們內部的教材，我去年做了一個決定，把它整理加上案例，準備今年底或明年初出書，《商業(yè)地產投資建設，第二本叫《商業(yè)地產運營管理》完全是案例教學，怎么做，而且是可以操作流程的。比如運營管理，怎么樣招商，怎么樣組織開店，怎么組織管理，怎么樣調整商家等等，我們把這兩本書，已經編輯出來了，明年過了春節(jié)以后社會上發(fā)行，可能1月份就準備發(fā)行。你看完這兩本書，認真讀完，肯定少走彎路。

第二個怎么幫助你，就看具體情況了，我們新疆烏魯木齊已經有公司了，你找我們總經理吧，具體討論吧。

提問：這里有一個問題，在三線城市，四線城市，在房地產開發(fā)有沒有機會？

王健林：三四線城市的機會越來越小。中國調控除了北上廣深杭這幾個成為需要調控，其他成事不需要調控。真正做房地產都知道，三線城市，四線城市，賣房子已經很困難了，供大于求，政府就是土地財政，沒錢就賣地，超市場需求在供地。三線城市、四線城市的地是賣不出去的?？梢钥隙ǖ恼f，系統性風險也許有產生的可能，所以我覺得要慎重，在三四線城市投資要慎重。

提問：關于人才和商業(yè)模式王總更看中哪一點？我們有一個節(jié)目叫《教導實戰(zhàn)經理人》，王總有沒有興趣參與？

王健林：人才和模式，所有所有一切人才是最重要，我在公司里經常講一句話，人就是錢，有人事業(yè)就可以出來，有人可以有一切。我們自己就是最明顯的例子，我創(chuàng)業(yè)50萬塊錢，借50萬，每年25%的利息借5年還本，不也起來了。所以我特別重視人才，我在98年就開始全國招聘人才，以后學會公開招聘，很難招到特別優(yōu)秀，特別優(yōu)秀的人才都是在當地工程比較穩(wěn)定的，也不愿意參加公開招聘，獵頭，我們現在超過50個獵頭公司在合作，國際上還有5、60家獵頭公司，人才就是一切。

提問：我們是房地產代理行業(yè)，我們是來自安徽的企業(yè)，也是合肥萬達的分銷商之一。面對越來越激烈的房地產市場，傳統的房地產代理競爭越來越激烈，非常難做。在這樣一個市場環(huán)境里，請您對我們房地產代理行業(yè)的轉型提一些建議。謝謝。

王健林：房地產代理行業(yè)，我個人認為轉型越早越好。從香港和新加坡、日本、韓國多次房地產波動來看，最早就是代理行業(yè)先倒掉，這個行業(yè)風險非常大。如果你從事代理行業(yè)我給你一個建議，還不如現在能找到好的轉型方式更早的轉型，隨著房地產市場三四線市場的飽和，房地產好日子就是10年，也許更短，到那個時候可能代理行業(yè)更難過了。因為代理行業(yè)沒有核心競爭力，你靠什么？最好的辦法，選一個別的行業(yè)盡早轉型。真的，我是這么想的。