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2013年12月1日早間，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告，稱(chēng)其全資子公司以人民幣85億元(45.0億令吉)收購(gòu)了馬來(lái)西亞柔佛州新山地區(qū)一塊116英畝的宗地。據(jù)悉該地將會(huì)開(kāi)發(fā)為住宅及商業(yè)物業(yè)。

近期，不少知名房企”扎堆”加入”出海”隊(duì)伍，斥巨資收購(gòu)、興建海外房地產(chǎn)項(xiàng)目。

例如，10月12日消息，據(jù)東方日?qǐng)?bào)報(bào)道，近年內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積極”走出去”。繼洛杉磯項(xiàng)目后，上海國(guó)資委旗下的綠地集團(tuán)再次”出擊”，以40億美元收購(gòu)紐約布魯克林大西洋廣場(chǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目70%股權(quán)。

2013年以來(lái)，以張欣家族為首中資財(cái)團(tuán)購(gòu)買(mǎi)美國(guó)通用汽車(chē)大樓40%權(quán)益，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將投資近7億英鎊在倫敦核心區(qū)建設(shè)超五星級(jí)萬(wàn)達(dá)酒店，總部基地(中國(guó))控股集團(tuán)董事會(huì)主席許為平在英國(guó)駐華使館也宣布，將投資10億英鎊在倫敦建”亞洲商務(wù)港”。

此前，2013年情人節(jié)，萬(wàn)科與素有”美國(guó)頭號(hào)房企”之稱(chēng)的鐵獅門(mén)公司簽約，合作開(kāi)發(fā)舊金山富升街201地塊，萬(wàn)科首次進(jìn)軍美國(guó)。這是繼與新世界合作拿下香港荃灣地塊后，萬(wàn)科開(kāi)拓國(guó)際市場(chǎng)的第二站。

實(shí)際上，截至目前，已經(jīng)有不少品牌房企開(kāi)始布局海外房產(chǎn)市場(chǎng)。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年以來(lái)，包括萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)、碧桂園、中國(guó)建筑、萬(wàn)通、中坤、中國(guó)鐵建、富力、首創(chuàng)置業(yè)等十余家大型房企，已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃，投資規(guī)模已達(dá)幾百億美元。品牌房企”出?！蓖顿Y特征與趨勢(shì)在2013年尤為明顯，大宗的投資計(jì)劃幾乎都是在這一年當(dāng)中發(fā)生的，比如綠地以40億美元收購(gòu)紐約布魯克林大西洋廣場(chǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目70%股權(quán)，富力以人民幣85億元(45.0億令吉)收購(gòu)了馬來(lái)西亞柔佛州新山地區(qū)一塊116英畝的宗地等等，從品牌房企”出?！眲?dòng)作表現(xiàn)來(lái)看，2013年已成中國(guó)品牌房企的”出?！蹦辍?/p>

為何國(guó)內(nèi)龍頭房企也開(kāi)始海外投資房產(chǎn)？中國(guó)房企頻”出海”有哪些原因？

筆者認(rèn)為，中國(guó)房企”出?！辈粌H僅是戰(zhàn)略布局上的考慮，更重要的是想利用國(guó)內(nèi)房企在銷(xiāo)售渠道的資源優(yōu)勢(shì)，吸引國(guó)內(nèi)高端職業(yè)客群到海外置業(yè)投資，從而這些房企也可以在這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)上獲得收益。具體來(lái)講，中國(guó)房企”出?！钡脑蛉缦拢?/p>

第一、部分大型房企的全國(guó)化布局基本完成，從戰(zhàn)略布局角度需要國(guó)際化。當(dāng)前無(wú)論是開(kāi)發(fā)商直接投資開(kāi)發(fā)，還是進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)等，還是近期品牌房企頻頻登陸香港上市，其很重要目的之一就是通過(guò)這樣的方式戰(zhàn)略布局國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其在國(guó)內(nèi)規(guī)模化之后，迅速在國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)品牌全球化、國(guó)際化；

第二、從投資項(xiàng)目來(lái)看，多為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，而鎖定的客戶(hù)多為國(guó)內(nèi)客戶(hù)，企業(yè)也可借此整合產(chǎn)業(yè)鏈，吸引國(guó)內(nèi)客戶(hù)投資；涉及的一部分商辦、住宅項(xiàng)目投資，也多選址在華人集聚的地方，如唐人街等。

比如，從海外置業(yè)群體的購(gòu)房目的來(lái)看，大體可以分為移民、留學(xué)和投資3大類(lèi)。相應(yīng)地，細(xì)觀在中國(guó)推廣銷(xiāo)售的海外地產(chǎn)項(xiàng)目，其”賣(mài)點(diǎn)”也大致可以分為3類(lèi)：移民、留學(xué)、投資和休閑旅游。國(guó)內(nèi)龍頭房企也開(kāi)始海外投資開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，也是看準(zhǔn)了國(guó)內(nèi)移民、留學(xué)、投資和休閑旅游所帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的機(jī)會(huì)。

此外，涉及的一部分商辦、住宅項(xiàng)目投資，也多選址在華人集聚的地方，如唐人街等，房企進(jìn)入的戰(zhàn)略也大多圍繞這個(gè)華人投資集聚的區(qū)域，”做熟人(熟企業(yè))的生意”成為房企在海外投資目標(biāo)客戶(hù)的首選。

從已進(jìn)入海外的這些項(xiàng)目來(lái)看，在2012年一系列海外布局之后，此前已出海造房的國(guó)內(nèi)房企陸續(xù)迎來(lái)收獲期：如碧桂園位于馬來(lái)西亞的兩大項(xiàng)目計(jì)劃在今年正式面市，在國(guó)內(nèi)的銷(xiāo)售狀況良好；綠地首個(gè)海外項(xiàng)目動(dòng)工，今年春節(jié)后已進(jìn)入銷(xiāo)售，其目標(biāo)客戶(hù)群也主要是中國(guó)人為主；首創(chuàng)置業(yè)位于法國(guó)的項(xiàng)目，也已進(jìn)入招商階段。

第三、當(dāng)前國(guó)際資本市場(chǎng)融資環(huán)境相對(duì)寬松，部分國(guó)內(nèi)房企通過(guò)在香港或境外上市，建立境外業(yè)務(wù)發(fā)展融資平臺(tái)，在歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始逐步復(fù)蘇與回暖之際，開(kāi)展海外房產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，借機(jī)布局國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)；

第四、國(guó)內(nèi)限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，投資客投資海外可以規(guī)避?chē)?guó)內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致部分龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)也轉(zhuǎn)投海外市場(chǎng)；

第五、大部分海外的土地和房產(chǎn)都擁有永久產(chǎn)權(quán)，且生活、教育環(huán)境相對(duì)國(guó)內(nèi)具有一定的優(yōu)勢(shì)，對(duì)投資者和開(kāi)發(fā)商都具有很大的吸引力。尤其是中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)產(chǎn)生了一批相對(duì)富裕的家庭，他們有閑置資產(chǎn)，綜合考慮孩子教育、養(yǎng)老和生活環(huán)境，他們將眼光投向了海外。部分富裕階層也開(kāi)始通過(guò)海外置業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，規(guī)避?chē)?guó)內(nèi)政治風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)。再加上這兩年人民幣士氣大漲持續(xù)升值，進(jìn)一步堅(jiān)定了中國(guó)投資者海外置業(yè)的信心。

從表象來(lái)看，中國(guó)房企布局海外市場(chǎng)確實(shí)存在布局、實(shí)際市場(chǎng)需求等需要，但是，布局海外市場(chǎng)進(jìn)行海外投資的同時(shí)，也應(yīng)該注意一些問(wèn)題，不斷地反思和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

筆者認(rèn)為，從當(dāng)前中國(guó)房企相繼赴海外拓展業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀來(lái)看，雖然當(dāng)前布局海外房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但目前有拓展計(jì)劃的都是國(guó)內(nèi)龍頭房企，規(guī)模并不大，更多的只是測(cè)試市場(chǎng)反應(yīng)，且大多數(shù)都采取與當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展商合作發(fā)展模式，風(fēng)險(xiǎn)并不是太高。但是，要進(jìn)行規(guī)?；瘮U(kuò)張勢(shì)必會(huì)存在種種問(wèn)題。

首先，海外的開(kāi)發(fā)模式和中國(guó)不同，國(guó)內(nèi)房企需要因地制宜進(jìn)行突破。中國(guó)房企基本為香港模式，各個(gè)環(huán)節(jié)只靠自己；而國(guó)(境)外大量使用金融機(jī)構(gòu)，分幾個(gè)層面來(lái)融資，中國(guó)開(kāi)發(fā)商可能不適應(yīng)。包括銷(xiāo)售流程，包括對(duì)企業(yè)信用的控制。由于布局海外的基本為國(guó)內(nèi)大型品牌房企，而大公司模式已經(jīng)固化，就很難再有突破這樣，在海外短期內(nèi)也就難以有規(guī)模化擴(kuò)張的突破。

其次，布局海外市場(chǎng)需要充裕的現(xiàn)金流或融資渠道進(jìn)行支撐，否則，難以抗拒?chē)?guó)際市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。如2012年5月大連萬(wàn)達(dá)與全球第二大院線(xiàn)集團(tuán)AMC簽署并購(gòu)協(xié)議，萬(wàn)達(dá)的此次并購(gòu)總交易金額26億美元，包括購(gòu)買(mǎi)100%股權(quán)和承擔(dān)債務(wù)兩部分。如果沒(méi)有中國(guó)銀行、中銀國(guó)際、中國(guó)進(jìn)出口銀行等的支持，萬(wàn)達(dá)也很難在國(guó)際舞臺(tái)上施展收購(gòu)的拳腳。

第三，政治壁壘與障礙或許會(huì)成為中國(guó)房企布局海(境)外的最大阻力之一。

萬(wàn)通在臺(tái)灣地區(qū)的項(xiàng)目被定名為”臺(tái)北2011″，據(jù)介紹，該項(xiàng)目由萬(wàn)通國(guó)際開(kāi)發(fā)股份有限公司開(kāi)發(fā)，而萬(wàn)通國(guó)際則由北京萬(wàn)通地產(chǎn)參股在新加坡的投資公司–VantoneCapitalPte.Ltd.在臺(tái)北設(shè)立，而在大陸的萬(wàn)通集團(tuán)則沒(méi)有辦法直接在臺(tái)灣進(jìn)行投資。在其他國(guó)家，政治上的不穩(wěn)定性、稅費(fèi)制度的不同、匯率變動(dòng)等均有可能成為中國(guó)房企布局海外的障礙。

第四、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力有限，不一定像國(guó)內(nèi)那樣具有買(mǎi)房投資的市場(chǎng)氛圍。即使依靠”綠卡”將國(guó)內(nèi)資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的購(gòu)房者也會(huì)存在一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，投資客投資海外不一定就非?？煽俊?/p>

如美國(guó)政府正在加緊追查公民的海外賬戶(hù)和海外資產(chǎn)，一旦被查出在海外藏有資產(chǎn)，戶(hù)主將被施以重罰。美國(guó)政府此舉對(duì)華人影響也非常大，部分華人為”保財(cái)”棄綠卡。由此可見(jiàn)，海外房產(chǎn)投資不一定是投資者資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、投資轉(zhuǎn)移的好途徑，投資客應(yīng)綜合考慮各種因素再做決定。

第五、國(guó)外以購(gòu)房進(jìn)行居住的習(xí)慣不如中國(guó)，在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)上國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜的多，如何把控好國(guó)外當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展周期與特性，這或許也各大出海的房企必須要考慮的問(wèn)題。

綜合以上分析來(lái)看，筆者認(rèn)為，進(jìn)軍海外市場(chǎng)并不簡(jiǎn)單，如果沒(méi)有充裕資金和開(kāi)發(fā)模式、沒(méi)有更好了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求及特色、沒(méi)有熟悉當(dāng)?shù)氐恼苇h(huán)境與稅費(fèi)制度等，那么，房企布局海外有可能會(huì)面臨不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。海外市場(chǎng)看似藍(lán)海，但并不一定會(huì)有好的收益。

筆者認(rèn)為，比較現(xiàn)實(shí)的是，在中國(guó)城市化進(jìn)程尚未完成的市場(chǎng)背景下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)有至少10-20年的發(fā)展機(jī)會(huì)。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入復(fù)蘇與回暖的周期，市場(chǎng)面臨著新一輪的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)。從機(jī)會(huì)成本及投資回報(bào)率的角度考慮，在新型城鎮(zhèn)化的驅(qū)動(dòng)影響下，盡管樓市會(huì)一直經(jīng)受調(diào)控的影響，但是，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然比國(guó)外具有投資價(jià)值。