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改革視角下的調(diào)控新路：從“調(diào)短期”到“利長(zhǎng)遠(yuǎn)”

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，對(duì)于年內(nèi)部分城市高達(dá)30%的房?jī)r(jià)飆漲，政府不再?gòu)膲旱汀靶枨蟆敝?，而是調(diào)整思路增加“供給”。

10月29日，在中共中央政治局集體學(xué)習(xí)會(huì)上，習(xí)近平總書(shū)記強(qiáng)調(diào)，加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，“要千方百計(jì)增加住房供應(yīng)，同時(shí)要把調(diào)節(jié)人民群眾住房需求放在重要位置”，“總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應(yīng)體系?！?/p>

曾參與上海市住房制度改革的浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任李戰(zhàn)軍判斷，梳理全會(huì)前后中央關(guān)于房地產(chǎn)的表態(tài)可見(jiàn)，樓市調(diào)控政策已出現(xiàn)三大調(diào)整：堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向；構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應(yīng)體系；政府工作重點(diǎn)是做好保障房的建設(shè)和分配，形成各方共同參與的局面。

回望中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的來(lái)路，對(duì)這一調(diào)整的認(rèn)識(shí)將更為深刻。

1988年，國(guó)務(wù)院印發(fā)住房制度改革實(shí)施方案。十年后，1998年7月3日，新中國(guó)住房制度史上的分水嶺出現(xiàn)：福利分房在制度上壽終正寢，市場(chǎng)化住房消費(fèi)由此啟動(dòng)。

在住房分配貨幣化改革、積極財(cái)政政策等一系列政策措施激勵(lì)下，到2003年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)，樓市投資過(guò)熱、投機(jī)需求冒頭，央行開(kāi)始收緊銀根，從此，樓市開(kāi)始了“過(guò)熱－調(diào)控－飆漲－再調(diào)控”的循環(huán)。

此后的歷年調(diào)控，大多突出限銀根、限地根、限交易。其間也曾提出全面治理樓市，增加供應(yīng)端、構(gòu)建多元化體系，但很快又回到調(diào)控房?jī)r(jià)上。如何建立真正的長(zhǎng)效機(jī)制？

業(yè)內(nèi)人士分析，一系列重要講話(huà)政策透露出中央的應(yīng)對(duì)之策：政府和市場(chǎng)住房供應(yīng)體系并舉，由堵轉(zhuǎn)疏，增加供應(yīng)，逐步化解當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展存在的問(wèn)題。

首先，在供應(yīng)端，從供地這一源頭著手，增加樓市供給?！凹哟蠊┙o”在未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制中具有重要權(quán)重，而建設(shè)用地結(jié)構(gòu)的優(yōu)化則是未來(lái)土地政策的重要取向。

事實(shí)上，國(guó)土資源部數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度全國(guó)住宅用地供應(yīng)遠(yuǎn)超近五年同期均值，同比增約30%。

其次，在需求端，“把調(diào)節(jié)人民群眾住房需求放在重要位置，倡導(dǎo)符合國(guó)情的住房消費(fèi)模式”。華創(chuàng)證券分析認(rèn)為，這意味著推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革、擴(kuò)大試點(diǎn)已是近在眼前。

第三，在手段上，調(diào)控回歸市場(chǎng)化方向，同時(shí)實(shí)行兩分法：商品房強(qiáng)化市場(chǎng)化運(yùn)行，保障房需要政府調(diào)控。

十八屆三中全會(huì)決定，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，同時(shí)更好發(fā)揮政府的作用。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)（財(cái)苑）等專(zhuān)家認(rèn)為，未來(lái)的樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)大方向應(yīng)是逐步淡化行政手段、回歸市場(chǎng)化。

新華網(wǎng)上海11月27日電（“新華視點(diǎn)”記者徐壽松）看似沒(méi)變，其實(shí)已大變。在黨的十八屆三中全會(huì)全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定中，對(duì)于“房?jī)r(jià)”、“房地產(chǎn)調(diào)控”等熱點(diǎn)話(huà)題雖未置一詞，但有關(guān)“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”、“把進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會(huì)保障體系”，以及“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”等重大基礎(chǔ)性改革舉措，被專(zhuān)家視為頂層設(shè)計(jì)下的住房政策新路。

檢索1998年住房制度改革以來(lái)的歷屆三中全會(huì)決定，比對(duì)自2003年開(kāi)始為抑制房地產(chǎn)過(guò)熱而采取的各種調(diào)控措施，會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策正在經(jīng)歷十年來(lái)未有之大調(diào)整。

房地產(chǎn)稅：并非打壓房?jī)r(jià)，但有利減少泡沫

在上海、重慶兩地試點(diǎn)兩年多的房產(chǎn)稅真的要來(lái)！

十八屆三中全會(huì)決定中，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”的表述，頓成熱議焦點(diǎn)。市場(chǎng)人士、學(xué)者專(zhuān)家紛紛解讀，認(rèn)為這意味著房產(chǎn)稅試點(diǎn)即將在更大范圍展開(kāi)，有的甚至對(duì)房產(chǎn)稅開(kāi)征的時(shí)點(diǎn)、稅率、減免額度作出預(yù)測(cè)。

細(xì)察之，十八屆三中全會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)稅改革的決定，與十六屆三中全會(huì)提出在條件具備時(shí)開(kāi)征物業(yè)稅相比，指向更為明晰，任務(wù)更加緊迫。

房地產(chǎn)稅改革究竟會(huì)帶來(lái)什么？

從各國(guó)案例看，房地產(chǎn)稅作用有三，一為地方政府提供財(cái)政收入來(lái)源，二可調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距，三能增加持有房屋成本，一定程度上影響樓市預(yù)期。

“房產(chǎn)稅改革是我國(guó)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的制度建設(shè)內(nèi)容?！必?cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康（財(cái)苑）說(shuō)，其目的并非單純?yōu)榇驂悍績(jī)r(jià)，實(shí)質(zhì)上是經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)杠桿。或許，房產(chǎn)稅難以改變未來(lái)伴隨城市化進(jìn)程的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)，但一定有對(duì)沖房?jī)r(jià)上升、減少泡沫的效應(yīng)。

聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)事務(wù)部全球經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)中心主任洪平凡認(rèn)為，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家普遍征收的稅種，房地產(chǎn)稅既能穩(wěn)定地方政府的財(cái)政收入，也能對(duì)調(diào)節(jié)貧富差距起到一定作用。這就意味著，稅收工具是房地產(chǎn)政策的重要組成部分，但不是全部。