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5月，廣州、上海等地不斷上演“地王”大戲，廣州一月拍出三塊天價(jià)土地，上演了“瘋狂5月”大戲，而拿地的越秀地產(chǎn)、佳兆業(yè)地產(chǎn)等均是行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)“逆調(diào)控”天價(jià)拿地，讓未來(lái)市場(chǎng)的走勢(shì)產(chǎn)生了很大不確定性。

土地市場(chǎng)上演“瘋狂五月”

5月6日，佳兆業(yè)以18億元拍得廣州一地塊，折合樓面地價(jià)2.6萬(wàn)元／平方米，而這一地塊目前周邊的商品房售價(jià)不到2.5萬(wàn)元／平方米。

這也拉開(kāi)了廣州5月不斷上演的“地王”大戲序幕。

5月23日，又是佳兆業(yè)地產(chǎn)，在其月初拍下的地王附近拍下一地塊，樓面地價(jià)約2.4萬(wàn)元／平方米。

同日，在擊敗恒大等知名開(kāi)發(fā)商后，越秀地產(chǎn)旗下的廣州城建開(kāi)發(fā)南沙房地產(chǎn)有限公司以24.6億元競(jìng)得海珠區(qū)一臨江地塊，樓面地價(jià)達(dá)到3.5萬(wàn)元／平方米。

不僅在廣州，5月上海世博園區(qū)附近拍出的一個(gè)商業(yè)地塊，樓面地價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元／平方米，成為上海新的單價(jià)地王。

“‘面粉’貴成這樣，‘面包’怎能不漲？”23日，在拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，一位房地產(chǎn)商如是告訴記者。

開(kāi)發(fā)商“瘋狂”的背后

一邊是中央三令五申、嚴(yán)格要求確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，一邊卻是開(kāi)發(fā)商不斷上演逆市天價(jià)拿地的戲碼。在中央申明嚴(yán)格調(diào)控的背景下，開(kāi)發(fā)商有何理由對(duì)后市如此看好？

有專家表示，與一些小企業(yè)通過(guò)拿地王來(lái)提高影響不同，此次廣州3個(gè)地王拿地的是越秀地產(chǎn)、佳兆業(yè)等行業(yè)知名企業(yè)，而且在競(jìng)拍過(guò)程中也是擊敗了恒大、中海等企業(yè)才勝出，行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)參與地王拍賣，反映出開(kāi)發(fā)商整體對(duì)后市的看好。這對(duì)處在博弈天平另一端的普通購(gòu)房者而言，并不是一個(gè)好信號(hào)。

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，這些新地王，雖然單價(jià)昂貴，但土地總價(jià)都不高，不排除開(kāi)發(fā)商通過(guò)一兩塊地價(jià)的大幅溢價(jià)，捂熱整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度和價(jià)格預(yù)期，達(dá)到托市的效果。

“地王”使房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲”

暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛認(rèn)為：這種制造“地王”的方式，是開(kāi)發(fā)商和地方政府合演的一出大戲。開(kāi)發(fā)商贏得了關(guān)注、提升了預(yù)期，而地方政府通過(guò)賣地賺得盆滿缽滿。這種情況下，“地方政府再怎么表態(tài)嚴(yán)格調(diào)控不放松，老百姓都會(huì)擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期會(huì)失控?！?/p>

地方政府一般的做法是，對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行“價(jià)格指導(dǎo)”。但在執(zhí)行中，出現(xiàn)的新問(wèn)題是：一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)拆分合同的方式，把精裝房拆分成普通住房和裝修合同，以此規(guī)避調(diào)控。例如，位于廣州市番禺區(qū)的天璽灣，在全市商品房成交網(wǎng)簽價(jià)格同比上漲18.6%的背景下，卻出現(xiàn)了逆市下降。從去年10月的12000元／平方米下降到不足1萬(wàn)元／平方米?！叭绻胤秸畬?duì)此問(wèn)題管理不到位，結(jié)果就是開(kāi)發(fā)商沒(méi)少賺錢，政府也完成了目標(biāo)，房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)依然實(shí)現(xiàn)了下降，但結(jié)果是老百姓被忽悠了。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

專家表示，政府一方面要通過(guò)城市更新改造、農(nóng)村集體土地入市等制度創(chuàng)新激活土地，置換出更多商品房土地，緩解供需矛盾；另一方面，也應(yīng)該合理讓出土地出讓的收益，防止普通購(gòu)房者成為最終天價(jià)的買單人。