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今年珠三角房博會以“品牌力量，筑夢理想家園”為主題，吸引了來自珠三角地區(qū)的品牌房企和近百樓盤參展，以及來自美國、加拿大、澳大利亞等十個國家近300個海外樓盤參展，這是歷屆珠三角房博會海外物業(yè)參展最多，最集中，規(guī)模最大的一次。說明金融危機(jī)對西方發(fā)達(dá)國家和新興國家的影響仍未完全消除，而中國的一枝獨(dú)秀令他們迫切需要中國富人階層的消費(fèi)刺激。中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的限購、限貸政策給境外物業(yè)市場帶來了機(jī)遇，海外物業(yè)開始將眼光放到中國就不足為奇了。

近日訪問美國，發(fā)現(xiàn)在舊金山及其灣區(qū)（硅谷所在地）、洛杉磯、紐約、芝加哥等地，近年不少中國人購房置業(yè)。有些是為了在當(dāng)?shù)刈x書的子女，有些是為了移民，有些僅僅是投資。不僅僅置業(yè)，一些企業(yè)也開始在美國開發(fā)房地產(chǎn)。在舊金山，萬科與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作開發(fā)的幾棟高層住宅矗立在高樓林立的中心商業(yè)區(qū)，開始銷售。舊金山市的華人市長專程到中國招商引資，希望中國企業(yè)到舊金山開發(fā)金銀島（海灣大橋中心島）等項目。我所訪問的房地產(chǎn)顧問公司、律師事務(wù)所、經(jīng)紀(jì)人都對中國企業(yè)和個人來美國投資房地產(chǎn)（或置業(yè)，或開發(fā)）抱有熱切期望。他們認(rèn)為中國資金充足，來美投資對于正在復(fù)蘇的美國房地產(chǎn)市場和美國經(jīng)濟(jì)具有積極作用；而且，美國東西部的房地產(chǎn)市場開始活躍，房價從2008-2009年底部逐步攀升，也正是投資的良機(jī)。

我訪問美國頂尖的公立研究型大學(xué)之一——加州大學(xué)柏克利分校，與該校哈斯商學(xué)院費(fèi)舍爾房地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)中心主任羅伯特·埃德爾斯坦等教授圍繞著中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的問題進(jìn)行交流。

美國教授擔(dān)憂中國政府債務(wù)和房地產(chǎn)泡沫等問題，問中國的財富流向哪里？是不是很多人到香港、國外買房？

我回答，確實(shí)有人到境外買房，對于香港、加拿大多倫多和溫哥華的房價也造成一定的拉動。但是總量還是不大。在中國，由于內(nèi)需不振、出口受阻、人民幣升值等影響因素，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景，難以吸引社會資金。資源性產(chǎn)品被國企壟斷，民間資本難以進(jìn)入。國務(wù)院出臺了鼓勵民間資本進(jìn)入更多領(lǐng)域的文件，但實(shí)施難度大。民間資本只能流向房地產(chǎn)市場，如山西煤老板，煤礦被國企收購后，拿著巨款去北京買房。廣東珠三角一些工廠主也把資金投向房地產(chǎn)市場。這樣，買房的人很多，市場需求特大。

教授們認(rèn)為，解決辦法是讓房屋資產(chǎn)化，成為金融資產(chǎn)，把銀行按揭證劵化，讓人民擁有證劵而不是擁有多套房子。美國教授把人民幣匯率問題看得比較重，認(rèn)為人民幣升值有助于國際化，所以，人民幣升值應(yīng)該是個趨勢。

對此我的回應(yīng)是，人民幣升值導(dǎo)致很多出口工廠虧本、停業(yè)，在廣東珠三角很明顯。我理解中國政府的做法是循序漸進(jìn)，穩(wěn)步升值，讓企業(yè)逐步適應(yīng)，消化換匯風(fēng)險。由于中國政府對1997年亞洲金融風(fēng)暴和最近的美國金融危機(jī)戒備很深，唯恐金融失控，唯恐境外資金大進(jìn)大出，拖垮中國經(jīng)濟(jì)，金融改革十分緩慢，貸款證劵化呼喚多年，進(jìn)展不快。

或許房地產(chǎn)全球化、證券化的趨勢不可逆轉(zhuǎn)，然道路曲折。