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1997年左右是小學在校生的高峰期，十幾年之后，他們畢業(yè)出來之后正迎來買房的最高峰，這也就解釋為什么前幾年中國房地產買盤的支撐如此強勁。也可以解釋未來幾年，越過這個最高峰之后，整個的結構就變化過來了，新增的需求根本就跟不上如此大量的供應。

中國房地產出現(xiàn)大跌，應該不會超過三年。那么第一波跌下來的時候，可以預測會有巨大的買盤，就像前段時間黃金一樣。

從某些三四線城市的空城現(xiàn)象開始，談談對房地產前景、樓市未來的看法。我首次提出自己明確的觀點：中國樓市這個有史以來最經典的大泡沫之一，將在三年內破滅。

5月23日，我客串嘉賓參加中國國際廣播電臺環(huán)球資訊廣播、《財富天下》數(shù)字電視頻道的節(jié)目，內容摘要如下。

主持人王欣：范衛(wèi)鋒，你身邊有沒有遇到過類似于空城、鬼城的情況?

范衛(wèi)鋒：鬼城這個名字有點爭議，空城是有的。因為我在深圳時間比較多，深圳東面有一個惠州。

王欣：惠州是一個相當有名的地方?

范衛(wèi)鋒：在1992年的時候，惠州樓價就到過一萬元/平米左右?，F(xiàn)在惠州當?shù)氐臉欠慷挤浅Ｆ粒芏嗍侨f科的，還有一些知名開發(fā)商，包括金融街蓋了很大的樓盤，非常漂亮。但是就是它整個的均價來說，長期在五六千，一線海景房，可以賣到一萬左右。二線，就是第一排海景之外的房子都是五六千的水平。我很多朋友到惠州投資房子，幾年來都沒有怎么漲。

另外他們還有資金成本，每年按揭交錢，利率是百分之好幾。很多人說你這個房子自己去住，肯定是不可能的，一年去不了幾天，租出去資金回報率多少呢，惠州的房地產有一個很有意思的現(xiàn)象，基本沒有租金回報率可言，沒有租賃市場存在。你租一千五百沒有人租，因為惠州這個城市的房地產，它80%—90%的樓盤是賣給惠州之外的人，主要是深圳人和香港人，都是投資客。

王欣：這些空城現(xiàn)在這個樣子，以后怎么發(fā)展?像這些空城會復活嗎?

范衛(wèi)鋒：從中國目前態(tài)勢，原來是很多人預想大城市人住不下了，都住到中小城市，目前看這個預期并沒有實現(xiàn)，相反是大城市越來越大，這個很難改變。以后中小城市，所謂的三四線城市，包括惠州、鄂爾多斯(8.38,0.08,0.96%)等很多的城市，以后發(fā)展房地產是有一點危險的。

因為很多人要跑到大城市來打工，那么大城市的集群效益導致越往大城市去，大城市的發(fā)展越來越大，發(fā)展越大，就業(yè)機會越多，配套設施就會更好，是一個正向的循環(huán)。

很多人說我去三四線城市抄底，長期來說，去三四線城市抄底的人，投資的命運會比在北京持續(xù)買房的人差一些。

王欣：您說到大城市，是不是大城市的房價一定是漲的呢?

范衛(wèi)鋒：不一定。不過，咱們中國目前房地產存在泡沫，這個大家沒什么懷疑，哪里的泡沫最大?越往下越大。北上廣深，泡沫越少，我是按倍率來算，不是按絕對價格來算。中國房地產按倍數(shù)泡沫最少的地方是北京長安街附近、金融街附近、上海陸家嘴，深圳的紅樹灣、深圳灣，這些地方泡沫最小的，按倍數(shù)來說。泡沫最大是鎮(zhèn)，另外是縣，再是市、再是省會，最后是北上廣深，一旦房地產趨勢逆轉，越邊遠跌得越厲害，臺灣、日本就是這樣跌下來的，特別是日本比較明顯。

……

王欣：如果崩盤會出現(xiàn)什么樣的現(xiàn)象?

范衛(wèi)鋒：中國房地產出現(xiàn)大跌，應該不會超過三年的時間。那么第一波跌下來的時候，咱們可以預測，會有巨大的買盤，就像前段時間黃金一樣。

王欣：你覺得第一波是誰來買?

范衛(wèi)鋒：中國大媽，這幾年一直沒攢夠首付的人。那個時候一定會出現(xiàn)銀行放松貸款，包括大幅的降息，貨幣政策非常寬松，那個時候地方政府也會努力支撐樓價(不過撐不住)。

王欣：你的時間點是未來的三年，會出現(xiàn)大跌?

范衛(wèi)鋒：我覺得是從人口來說，是一個比較能夠站住腳的時間點。前兩年沒有這么說，現(xiàn)在比較有信心說這個，咱們人口結構，就是說比較明顯。咱們中國最準確的數(shù)據，是小學的數(shù)據——小學在校人數(shù)。1997年左右是小學在校生的高峰期，十幾年之后，他們畢業(yè)出來之后正迎來買房的最高峰。這也就解釋為什么前幾年中國房地產買盤的支撐如此強勁。也可以解釋未來幾年，越過這個最高峰之后，整個的結構就變化過來了，新增的需求根本就跟不上如此大量的供應。

不過，房地產企業(yè)有一個特點，房地產企業(yè)必須不停地蓋樓，不能說看空就不蓋了。管理層要求利潤增長，它是沒有選擇的。這是剛性的，必須擴大規(guī)模，直到市場無法容納。萬科王石比較深刻，他看透了這一點，他說萬科一定是做房地產市場，如果說未來出現(xiàn)衰退，希望萬科是站到最后的人。他沒有選擇，轉不了行。