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5月，廣州、上海等地不斷上演“地王”大戲，廣州一月拍出三塊天價土地，上演了“瘋狂5月”大戲，而拿地的越秀地產(chǎn)、佳兆業(yè)地產(chǎn)等均是行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)“逆調(diào)控”天價拿地，讓未來市場的走勢產(chǎn)生了很大不確定性。

一邊是中央三令五申、嚴格要求確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，一邊卻是開發(fā)商不斷上演逆市天價拿地的戲碼。在中央申明嚴格調(diào)控的背景下，開發(fā)商有何理由對后市如此看好？

中原地產(chǎn)市場部總經(jīng)理黃韜認為，以越秀地產(chǎn)刷新的廣州新“地王”為例，加上配套成本后高達35000元/平方米的樓面地價超出了理性范圍，一旦未來政策加碼或市場轉(zhuǎn)向，開發(fā)商所面臨的風險巨大。

對于土地成交火熱，一家知名開發(fā)商的區(qū)域經(jīng)理表示，最簡單的邏輯是：開發(fā)商需要土地建房子，拿地是因為缺地。廣州市提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，過去十年，商品住宅出讓占廣州全市土地出讓的比例不足20%，其余大部分被占地面積更大的商業(yè)用地和工業(yè)用地等占據(jù)。另一方面，“花什么代價拿地，取決于開發(fā)商的資金流和對后市的預(yù)期?！边@位區(qū)域經(jīng)理還說。

有專家表示，與一些小企業(yè)通過拿地王來提高影響不同，此次廣州3個地王拿地的是越秀地產(chǎn)、佳兆業(yè)等行業(yè)知名企業(yè)，而且在競拍過程中也是擊敗了恒大[簡介 最新動態(tài)]、中海等企業(yè)才勝出，行業(yè)標桿企業(yè)參與地王拍賣，反映出開發(fā)商整體對后市的看好。這對處在博弈天平的另一端的普通購房者而言，并不是一個好信號。

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，這些新地[最新消息 價格 戶型 點評]王，雖然單價昂貴，但土地總價都不高，不排除開發(fā)商通過一兩塊地價的大幅溢價，捂熱整個區(qū)域的房地產(chǎn)市場熱度和價格預(yù)期，達到托市的效果。

暨南大學管理學院教授胡剛認為：這種制造地王的方式，是開發(fā)商和地方政府合演的一出大戲。開發(fā)商贏得了關(guān)注、提升了預(yù)期，而地方政府通過賣地賺得盆滿缽滿。這種情況下，“地方政府再怎么表態(tài)嚴格調(diào)控不放松，老百姓都會擔心未來房價預(yù)期會失控?！?/p>

地價不斷攀升對于市場預(yù)期的影響顯而易見。今年前4個月，廣州房價漲幅領(lǐng)跑一線城市，廣州市國土房管局公布的4月房價同比去年上漲18.6%。

地方政府一般的做法是，對開發(fā)商進行“價格指導(dǎo)”。但在執(zhí)行中，出現(xiàn)的新問題是：一些開發(fā)商通過拆分合同的方式，把精裝房拆分成普通住房和裝修合同，以此規(guī)避調(diào)控。例如，位于廣州市番禺區(qū)的天璽灣，在全市商品房成交網(wǎng)簽價格同比上漲18.6%的背景下，卻出現(xiàn)了逆市下降。從去年10月的12000元/平方米下降到不足1萬元/平方米?！叭绻胤秸畬Υ藛栴}管理不到位，結(jié)果就是開發(fā)商沒少賺錢，政府也完成了目標，房價統(tǒng)計依然實現(xiàn)了下降，但結(jié)果是老百姓被忽悠了?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟等專家表示，政府一方面要通過城市更新改造、農(nóng)村集體土地入市等制度創(chuàng)新激活土地，置換出更多商品房土地，緩解供需矛盾；另一方面，也應(yīng)該合理讓出土地出讓的收益，防止普通購房者成為最終天價的買單人。