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截至目前，北京“國(guó)五條”細(xì)則落地后已一個(gè)半月，受到預(yù)售限價(jià)政策的影響，市場(chǎng)新增供應(yīng)較低，難以形成有效補(bǔ)充。使成交量較正常市場(chǎng)時(shí)出現(xiàn)明顯回落，漲價(jià)壓力依然較大。

新政后供應(yīng)量同比增長(zhǎng)，但七成項(xiàng)目未簽約，需求釋放面臨雙重壓力

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，5月上半月(5.01-5.15)新建商品住宅網(wǎng)簽量為2560套，扣除保障房后僅2042套，比4月同期下降6.2%。自新政落地以后，近一個(gè)半月，純商品住宅總成交量為7295套，同比下降17.4%。

另外，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)供應(yīng)方面的數(shù)據(jù)：今年初至今，新建商品住宅新增期房在進(jìn)入預(yù)售狀態(tài)的項(xiàng)目有45個(gè)，總供應(yīng)量為11876套，供應(yīng)量比2012年同期減少3.8%，近三年同期供應(yīng)規(guī)模大體相當(dāng)。但截至5月15日，尚未顯示簽約的項(xiàng)目數(shù)量占比，2011年-2013年分別是21.1%、32.1%、37.8%，是近兩年的新高。且4月份以后入市的18個(gè)項(xiàng)目中仍有13個(gè)為簽約成交。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，從近三年新增供應(yīng)及成交情況的數(shù)據(jù)對(duì)比可以看出：

首先，成交量上，新政以后的商品住宅成交量是從1季度的高位跌落，但絕對(duì)值與限購(gòu)后的往年同期比并沒(méi)有出現(xiàn)較大幅度下滑，這一點(diǎn)和二手住宅市場(chǎng)新政后成交迅速跌至歷史低位不同。因此，新房市場(chǎng)并未沒(méi)有出現(xiàn)所謂的新政后迅速“降溫”，而且新增項(xiàng)目的去化率接近4成，說(shuō)明需求依然較為旺盛。

其次，從預(yù)售審批的入市量上看，并未較以往大幅減少。實(shí)際上影響成交的是目前開(kāi)盤(pán)的數(shù)量較少。從新政后的成交結(jié)構(gòu)看，僅有2成成交為今年的新增項(xiàng)目。其余都是在消化去年4季度集中供應(yīng)后的庫(kù)存累積。但今年一季度的高成交量使得庫(kù)存被大量消化，加上新政以后供應(yīng)收緊，開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)滯后，使得需求釋放面臨多方面的壓力。

2013年新增項(xiàng)目成交擬售價(jià)差大幅縮小，新政后項(xiàng)目成交價(jià)格多數(shù)上調(diào)

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至5月15日，2013年新增供應(yīng)中，已成交的項(xiàng)目成交均價(jià)與擬售價(jià)差明顯縮小，其平均值只有5.2%，而2011年和2012年同期，新增成交項(xiàng)目的成交價(jià)與擬售價(jià)格差分別為10.4%和16.7%。

另外，今年新增項(xiàng)目中，新政前后都有成交的，其新政后成交均價(jià)大部分都高于新政以前。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，從已經(jīng)入市開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目看，不屬于限價(jià)范圍，因此新政并未對(duì)其銷售產(chǎn)生明顯影響。且多數(shù)項(xiàng)目新政后成交均價(jià)要高過(guò)新政以前。這可能是由于兩個(gè)原因：一是新盤(pán)銷售前期多消化相對(duì)低價(jià)項(xiàng)目；二是新政后房企仍然存在漲價(jià)意愿，小幅提價(jià)。“國(guó)五條”細(xì)則落地執(zhí)行了較為嚴(yán)格的預(yù)售“限價(jià)”政策，但在需求較為旺盛的市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商為了保證利潤(rùn)和資金回籠有可能提高實(shí)際成交價(jià)格，這從今年項(xiàng)目擬售價(jià)與成交價(jià)差大幅縮小中也可以看出。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，3月全市成交量前百的普通住宅項(xiàng)目，在4月繼續(xù)有成交的有76個(gè)，價(jià)格上漲的占比為64.5%，但超過(guò)7成漲幅在5%以內(nèi)。

張旭認(rèn)為，新建商品住宅市場(chǎng)需求沒(méi)有受到新政收緊的抑制，“限價(jià)”政策的實(shí)施則會(huì)使近期供應(yīng)難以正常放量，盡管能夠在市場(chǎng)上游控制房?jī)r(jià)上漲，但在開(kāi)發(fā)商與政策的博弈過(guò)程中，供需矛盾或更加突出，實(shí)際成交價(jià)格難以出現(xiàn)下調(diào)。目前，受政策影響，新建商品住宅成交價(jià)格整體維持平穩(wěn)，小幅上漲趨勢(shì)仍未變。