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資深旅游專家 陳南江

近年來旅游業(yè)的最大動(dòng)向就是旅游地產(chǎn)的迅猛發(fā)展。談的人很多，觀點(diǎn)也很亂。到底應(yīng)當(dāng)怎么看？

首先要搞清楚什么是旅游地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)是以旅游資源和旅游設(shè)施為賣點(diǎn)的房地產(chǎn)，前者如海濱和溫泉，后者如公園和游樂園。不是建有酒店的房地產(chǎn)就是旅游地產(chǎn)，如廣州的碧桂園和星河灣。依托主題商業(yè)區(qū)的房地產(chǎn)不屬于旅游地產(chǎn)。

傳統(tǒng)旅游項(xiàng)目有四種類型：風(fēng)景區(qū)、游樂園、主題公園、度假村。其收入是靠門票、餐飲、住宿、購(gòu)物，人均消費(fèi)不高。旅游地產(chǎn)的投資規(guī)模大大增加，多了住宅銷售，優(yōu)勢(shì)明顯：投資回收方面長(zhǎng)短線結(jié)合。對(duì)業(yè)主來說，居住環(huán)境質(zhì)量高，配套好，相當(dāng)于“公園就在家門口”，或“住在公園里”，自然更受歡迎，價(jià)值更高。

旅游地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)中國(guó)旅游業(yè)有里程碑式的意義。長(zhǎng)期以來，旅游業(yè)的投資嚴(yán)重不足。由于投資回收慢，旅游資源的開發(fā)受到政策各種限制，企業(yè)的投資積極性不高。旅游地產(chǎn)興起之后，大量企業(yè)進(jìn)入旅游業(yè)，投資規(guī)模大大上升，用地規(guī)模大大增加，一些長(zhǎng)期擱置的海灘、溫泉和山地得到社會(huì)資金的投入，資源轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品。所以，旅游地產(chǎn)的促進(jìn)意義一是豐富了旅游產(chǎn)品；二是投資商為提升品位，促進(jìn)銷售，建設(shè)高星級(jí)酒店，引進(jìn)國(guó)際酒店品牌管理，提高了旅游管理和服務(wù)水平。

旅游地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊是三亞。其以氣候和海濱為依托，加上“國(guó)際旅游島”的炒作，形勢(shì)大好。廣東的旅游地產(chǎn)剛起步，主要是惠州巽寮灣的金海灣、陽(yáng)江海陵島的保利銀灘、花都南海部分樓盤、新會(huì)古兜溫泉等。開發(fā)早的銷售較好，開發(fā)晚的因調(diào)控政策受到影響。

旅游地產(chǎn)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。一方面，到了一定階段，城市居民追求生活質(zhì)量，購(gòu)置第二住宅、居住郊區(qū)化。另一方面，中國(guó)的特殊國(guó)情驅(qū)使居民投資房地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)分為五種第一居所、第二居所、療養(yǎng)房產(chǎn)、企業(yè)會(huì)所、投資房地產(chǎn)。遠(yuǎn)離城市的項(xiàng)目甚至更高比例是屬于投資房產(chǎn)，也就是說，業(yè)主不去裝修，不去居住，純粹追求升值，今后第二居所和療養(yǎng)房產(chǎn)的比例會(huì)有所提高。

旅游地產(chǎn)前景如何？我看光明。第一，旅游資源相對(duì)稀缺；第二，市場(chǎng)需求是客觀存在且逐步上升。在城市普通住宅和商業(yè)地產(chǎn)逐漸飽和的情況下，旅游地產(chǎn)在中國(guó)會(huì)有長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的發(fā)展和上升期。至于價(jià)格是否上升太快而虛高，出現(xiàn)波動(dòng)，這需要市場(chǎng)來調(diào)控。政府可能會(huì)出臺(tái)房產(chǎn)稅，但如果超額印發(fā)人民幣的問題不解決，投資需要去向，房產(chǎn)仍將是繼續(xù)上升，旅游地產(chǎn)不會(huì)泡沫破滅。中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向全面蕭條，才會(huì)導(dǎo)致旅游地產(chǎn)的下降，這是全局性的下降，和希臘等地已出現(xiàn)的情況將是一樣的

現(xiàn)在的問題是，房地產(chǎn)利潤(rùn)太高，投資商的投資偏重于地產(chǎn)，對(duì)旅游方面的投資積極性不高。加上政府重視和鼓勵(lì)旅游業(yè)，企業(yè)“借旅游之名圈地”自然出現(xiàn)。對(duì)此，政府要在規(guī)劃審批上加大管制力度，確保有一定比例的用地用于旅游觀光、休閑和娛樂，讓旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)能夠有一定的比例。不能只見房，不見游，導(dǎo)致配套不完善，出現(xiàn)“空城”。改變現(xiàn)狀近期要靠政府，以后有市場(chǎng)來引導(dǎo)，只有豐富的旅游設(shè)施配套的房地產(chǎn)才能夠得到更好的市場(chǎng)反響。