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近日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院公布的報(bào)告指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn)全面反彈，表明住宅市場(chǎng)重調(diào)控、輕改革的思路需要做出全面調(diào)整。報(bào)告警告稱，住房供求已經(jīng)失衡，房?jī)r(jià)面臨全面失控，如果不及時(shí)推進(jìn)改革，那么市場(chǎng)還將出現(xiàn)大起大落。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心于2013年3月進(jìn)行的中國(guó)百名經(jīng)濟(jì)學(xué)家信心調(diào)查顯示，對(duì)于未來六個(gè)月全國(guó)平均房?jī)r(jià)趨勢(shì)，多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)期上升。8%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)期“上升10%以上”，比上季度增加7個(gè)百分點(diǎn);60%預(yù)期“上升10%以內(nèi)”，比上季度減少6個(gè)百分點(diǎn);21%預(yù)期“持平”，比上季度減少4個(gè)百分點(diǎn);11%預(yù)期“下降”，比上季度增加3個(gè)百分點(diǎn)。

一些關(guān)注房?jī)r(jià)人士看到很多地方的樓市存在泡沫，尤其是一、二線樓市，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭并沒有被摁住。中國(guó)房?jī)r(jià)走向存在很多不確定性，熱錢流入中國(guó)、流入中國(guó)樓市的風(fēng)險(xiǎn)在增加。因此，對(duì)房?jī)r(jià)變化必須嚴(yán)格監(jiān)控，更要讓“國(guó)五條”真正落地給房?jī)r(jià)戴上枷鎖。

筆者認(rèn)為，中國(guó)人至今沒有指清楚本身國(guó)家的最高房?jī)r(jià)紅線是多少。從而導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)常受到政府有形的勤政之手來限制市場(chǎng)的無形之手的自我調(diào)節(jié)能力。

據(jù)媒體報(bào)道，北京出臺(tái)限漲令已經(jīng)滿一個(gè)月了，效果如何是很多人都關(guān)心的問題。但開發(fā)商的回答是“繼續(xù)捂盤”，有些購房者開始擔(dān)心這些樓盤遲遲不開是明擺著讓手中有房可賣的開發(fā)商坐等漲價(jià)的機(jī)會(huì)嗎？原本想要控制漲價(jià)的限價(jià)措施會(huì)不會(huì)成為一把雙刃劍，上有政策下有對(duì)策，限漲令實(shí)施過程當(dāng)中會(huì)不會(huì)違背政策制定的初衷呢？

筆者認(rèn)為，限漲令使企業(yè)的行為和預(yù)期發(fā)生變化，一種是想賣房但是又不想依照政府限定的價(jià)格去賣，于是就緩一緩，另外一種是有房可以賣，但是覺得現(xiàn)在政府控制了住房銷售支付，這樣的供應(yīng)量會(huì)偏緊，導(dǎo)致價(jià)格上漲，于是有惜售現(xiàn)象出現(xiàn)。政府的行為往往會(huì)改變企業(yè)的預(yù)期和行為。

畢竟目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是典型的賣方市場(chǎng)，無論是限購令還是限漲令，都是在抑制供給，而且還在積累需求，一但需求積累到一定程度再爆發(fā)，會(huì)帶來房?jī)r(jià)量?jī)r(jià)齊漲的現(xiàn)象，目前房?jī)r(jià)有沒有可能原因是限漲令而降下來？

筆者認(rèn)為，有兩方面因素需要考慮，一方面，有些企業(yè)要想賣房，必須依照政府限價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)去賣，也就是說可以賣的房屋價(jià)格要比政府限制之前低，愿意賣這樣的價(jià)格，有人愿意買，這樣就會(huì)使均價(jià)較沒限之前低；另外一方面，很多企都是捂盤惜售，或者原因是政府原因現(xiàn)在不能放量供應(yīng)，也會(huì)使供給關(guān)系進(jìn)一步緊張，供不應(yīng)求的情況進(jìn)一步加劇，從而推高房?jī)r(jià)，所以這兩種作用最終哪種勝出還是需要時(shí)間檢驗(yàn)。

目前對(duì)于限漲令，筆者是這么認(rèn)為的，首先，行政干預(yù)手段嚴(yán)重干擾了管制了企業(yè)的自主經(jīng)營(yíng)行為，企業(yè)買地的時(shí)候就應(yīng)該被告知必須以這么低的價(jià)格賣房，這樣企業(yè)拿地時(shí)就不至于那么瘋狂?，F(xiàn)在買地的時(shí)候不管，賣房的時(shí)候管，對(duì)于企業(yè)的自身經(jīng)營(yíng)是一種干預(yù)，這個(gè)手段是不合理的，影響了企業(yè)的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。

但是從目前來看，政府通過臨時(shí)的限制房?jī)r(jià)措施，至少接下來北京的住房均價(jià)可能漲幅沒那么大了，調(diào)控是有效果的，使市場(chǎng)出現(xiàn)短暫的降溫，成交量降了。依照這種速度估計(jì)最快到年底前后，部分城市可能會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的環(huán)比下跌，但是大部分月份都是環(huán)比上漲，只不過漲幅在回落，市場(chǎng)已經(jīng)開始出現(xiàn)了降溫的苗頭。

從資金角度來看，資金再次進(jìn)入房地產(chǎn)的欲望肯定是降低了，首先，主要的政策還是在抑制需求；其次，有部分人是有資格買房子的，但是看到市場(chǎng)降溫了就觀望，接下來需求應(yīng)該會(huì)有所減退，有意愿、有能力、有資格進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的人群相比國(guó)五條細(xì)則出來之前會(huì)有所減少。

從政府監(jiān)管來看，對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控，筆者認(rèn)為，第一，接下去市場(chǎng)會(huì)降溫，房?jī)r(jià)短期內(nèi)不可能有漲跌，但是市場(chǎng)畢竟開始降溫了，調(diào)控主要還是抑制房?jī)r(jià)過快上漲，并不是說抑制房?jī)r(jià)漲，原因是很多城市穩(wěn)定房?jī)r(jià)可以漲，只要漲幅不超過人均可支配收入的實(shí)際增幅是地方政府允許的，只要漲幅能夠控制，調(diào)控沒有必要加碼的。

第二，宏觀經(jīng)濟(jì)是比較低迷的，一季度宏觀經(jīng)濟(jì)增幅再次回落，中央是以保增長(zhǎng)作為第一要義，保增長(zhǎng)穩(wěn)增長(zhǎng)是不宜對(duì)房地產(chǎn)過度打壓的，再觀察半年左右，二季度、三季度市場(chǎng)如果能合理降溫，那么政策根本就不用再進(jìn)一步升級(jí)了，如果四季度再度反彈再琢磨政策是不是進(jìn)一步升級(jí)，中央可以觀察而后進(jìn)。

但筆者要提醒，如有操作不慎很有可能會(huì)導(dǎo)致全面失控。