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房地產(chǎn)到底還能不能調(diào)控？

今年以來，本來都說中央要?jiǎng)诱娓竦牧耍筋^來呢？這幾個(gè)月反而漲的最快。

過去這幾個(gè)月的大幅上漲，有一個(gè)極重要的因素，那就是國(guó)五條內(nèi)容失誤了。從國(guó)五條剛出來之后，大家就已經(jīng)料到了這個(gè)政策的“作用”。事實(shí)是，誰要執(zhí)行國(guó)五條越到位，誰就死的越慘。北京就是這個(gè)典型，最遵守國(guó)五條的規(guī)定來出細(xì)則，所以北京房?jī)r(jià)也漲的越多。

回過頭來看更加印證這個(gè)國(guó)五條確實(shí)是個(gè)“失誤”。它忽略了一個(gè)大前提，即國(guó)家在打壓需求端的同時(shí)，并沒有對(duì)地產(chǎn)供給有實(shí)質(zhì)性的加強(qiáng)。房屋的稀缺屬性并沒有隨著調(diào)控而改變，需求方也就是購(gòu)房者永遠(yuǎn)處于下風(fēng)，這樣的話，任何增加交易成本的想法，成本只會(huì)轉(zhuǎn)嫁給弱方也就是需求方。

于是國(guó)五條的一個(gè)最顯性效果是：“國(guó)五條”出臺(tái)后，一些新房立即停止降價(jià)促銷，有的馬上漲了價(jià)。以一線城市為首的地區(qū)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一輪報(bào)復(fù)性的高速反彈。

當(dāng)前的數(shù)據(jù)也完全支持這個(gè)效果：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月份的數(shù)據(jù)顯示，70城中上漲城市數(shù)量達(dá)到了66個(gè)之多。百城房?jī)r(jià)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，4月份北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為17000元/平方米，環(huán)比上月上漲1.3%，與上年同期相比上漲近8%。但還有一個(gè)數(shù)據(jù)不能被忽略，在4月29日到5月5日一周內(nèi)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中，六成以上城市成交同比下跌，下跌城市數(shù)量從之前一周的6個(gè)城市迅速擴(kuò)充至26個(gè)，很多一線和二線城市的交易量在出現(xiàn)超大幅度的下滑，下滑程度讓人震驚。

這些數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)交易熱情下滑非常驚人，加上各地行政管制手段也開始多如牛毛。對(duì)于今年接下來的走勢(shì)，我們團(tuán)隊(duì)大膽的提出一個(gè)設(shè)想，今年的房地產(chǎn)跟往年真的開始不一樣了。

就在前一陣，社科院更是發(fā)文稱，今年中國(guó)房?jī)r(jià)已面臨全面失控。這句話，還是嚇到了不少業(yè)內(nèi)人士。

對(duì)此，我們?cè)谟浾邥?huì)上提重要問題，如果是全面失控，那么失控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)出在什么地方呢？是中央政府么？是房地產(chǎn)商么？是銀行么？

都不是，歷來房地產(chǎn)關(guān)鍵的失控環(huán)節(jié)都在地方政府。

這么多年來，除了類似國(guó)五條這樣政策上的“失誤”外，中央地產(chǎn)調(diào)控一直面對(duì)一個(gè)“市場(chǎng)需求端”之外的極大阻力——地方政府。

我們深切感覺到地方政府對(duì)于地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度實(shí)在太重要了。業(yè)內(nèi)人士一直在討論，如果地方政府真要?jiǎng)诱娓窠当镜胤績(jī)r(jià)的話，房?jī)r(jià)還真是能迅速下降的?？磥碚嬲苡|動(dòng)房?jī)r(jià)的方法還是多著的，比如增加土地供給降地價(jià)，行政管制本地的房?jī)r(jià)，這些都是動(dòng)房?jī)r(jià)的真正有效方法，但是各地政府用了么？

別說這些動(dòng)真格的政策了，就連上級(jí)中央政府出的政策，地方政府去執(zhí)行了么？從國(guó)五條出來后，各地細(xì)則中真正去實(shí)施的有幾個(gè)地區(qū)，真正去貫徹20%個(gè)稅的又有幾個(gè)城市？只有北京這樣的天子腳下才會(huì)去真正貫徹，那些離京城較遠(yuǎn)的地方政府，對(duì)于中央的調(diào)控路線，實(shí)際上一直是處于“對(duì)抗”的狀態(tài)。

今年一季度，全國(guó)公共財(cái)政收入增長(zhǎng)7%，比去年同期回落7.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，中央財(cái)政收入同比下降0.2%，而地方財(cái)政收入同比增長(zhǎng)13.7%。中央地方財(cái)政收入的冰火兩重天，恰恰反映出的，是地方土地收入的暴增——一季度地方賣地收入增加47%。這個(gè)數(shù)據(jù)在全國(guó)加大調(diào)控力度的當(dāng)下顯得有些可笑。

顯然是因?yàn)榈胤秸呢?cái)政對(duì)房地產(chǎn)太依賴了。目前，房地產(chǎn)相關(guān)的稅收占地方財(cái)政收入的40%-60%，個(gè)別地方更高。不賣地，就意味著沒有收入，沒有收入，不少項(xiàng)目就要斷糧，這就意味著地方壞賬會(huì)呈現(xiàn)一種爆炸性的增長(zhǎng)，特別是在前些年部分特大項(xiàng)目上馬之后。地方政府債務(wù)問題非常嚴(yán)重，只有靠著不斷投資，才能讓項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，不至于出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)。所以，土地收入對(duì)于地方政府，在象征著實(shí)權(quán)的意味之外，更有著一種保命錢的味道。

只有財(cái)政充盈，才可以在政策上發(fā)揮更多的主動(dòng)性和實(shí)權(quán)。調(diào)控房?jī)r(jià)，相當(dāng)于觸動(dòng)了地方政府的權(quán)利基礎(chǔ)，那么地產(chǎn)調(diào)控就永遠(yuǎn)處于上有對(duì)策下有政策的狀態(tài)。

所以，地產(chǎn)調(diào)控的最大猛藥在于改變地方政府的態(tài)度，讓地產(chǎn)調(diào)控跟烏紗帽掛鉤。

今年以來，有重要消息反應(yīng)，控房?jī)r(jià)會(huì)逐漸跟政績(jī)掛鉤，跟烏紗帽掛鉤。大家都覺得這真是個(gè)極重大的消息。也就是這樣，土地才真有可能大幅度增加供給來降地價(jià)，行政管制手段也會(huì)逐筆落實(shí)。雖然對(duì)于行政手段干預(yù)市場(chǎng)，筆者一直持謹(jǐn)慎態(tài)度，但是如果樓市真的到了關(guān)鍵時(shí)刻，類似今年年初政府指導(dǎo)價(jià)等行政手段，不無大規(guī)模實(shí)施的可能——特別是對(duì)于商品房之外的兩限房和經(jīng)適房，政府還遠(yuǎn)沒有做到行政手段的極致。

我想未來無論是集中加大土地供應(yīng)量、加大經(jīng)適房、兩限房等保障性住房的供給比例，這些都是未來可以在各地實(shí)施的行政改革手段，甚至是向政府指導(dǎo)價(jià)、限利等有待商榷的強(qiáng)硬調(diào)控手段，也并非完全沒有實(shí)行的理由。只不過，我們看到的是，當(dāng)下，地方政府仍然處于睜一只眼閉一只眼，處于難得糊涂的偽調(diào)控節(jié)奏中——第一，調(diào)控并沒有給地方經(jīng)濟(jì)帶來直觀的好處，反而將大規(guī)模減少其地產(chǎn)稅收；第二，不調(diào)控，至少是弱調(diào)控，并沒有為其帶來直接的害處。

說到底，地產(chǎn)調(diào)控在缺少直接利害關(guān)系的前提下，成為了地方政府一條可以打擦邊球的途徑?？磥恚禺a(chǎn)調(diào)控就差最后的一道大關(guān)了，就是將地方政府利害與房?jī)r(jià)捆綁，以地產(chǎn)調(diào)控的成果，決定烏紗帽的去留。在前段時(shí)間的新聞里[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]，北京市政府已經(jīng)在一定程度上有實(shí)施類似政令的意向?？此茻o稽之談，其實(shí)，卻恰恰很有可能成為政府被迫打開土地供應(yīng)和行政管制的關(guān)鍵。

不過最近也有評(píng)論將房?jī)r(jià)與烏紗帽掛鉤，比作大饑荒時(shí)期，“不許餓死人”的政令。認(rèn)為，這樣的調(diào)控方向?qū)崉t會(huì)令權(quán)力尋租和地產(chǎn)行業(yè)黑幕更加嚴(yán)重。不過我們覺得，與60年代饑荒不同的是，現(xiàn)在的政府并非“手中無糧”只能靠瞞報(bào)不報(bào)來避重就輕。政府手中握有幾個(gè)關(guān)鍵性的政策節(jié)點(diǎn)——而恰恰是這幾個(gè)政策方向，直接造成了地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來的供需失衡。其一，土地供應(yīng)，其二，土地財(cái)政，其三，房地產(chǎn)高稅收依賴。

房?jī)r(jià)與地方政府的關(guān)系早已經(jīng)成了一種“非不能也，實(shí)不為也”的互利局面。中央想要打破這種循環(huán)，就必須從更加精準(zhǔn)的角度出擊。無利不起早，而烏紗帽恰恰是這樣一個(gè)利，有這樣的利害驅(qū)動(dòng)，相信地方政府會(huì)很快找到樓市難于調(diào)控的癥結(jié)所在。