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4月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)唯一的好消息來(lái)自房地產(chǎn),4月份房地產(chǎn)銷售面積同比增長(zhǎng)40%、增速高于3月的27%，4月新開工面積，從3月份同比下跌20%回升至同比增長(zhǎng)14.5%。盡管如此，在對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院與和訊網(wǎng)近日共同舉辦的“中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型困局與日元大幅貶值影響研討會(huì)上，嘉賓們多認(rèn)為住房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)超其本身價(jià)值，尤其是三四線城市的住房存在泡沫，不能買，城鎮(zhèn)化恐催生鬼城。

三四線房產(chǎn)堅(jiān)決不能買

金融學(xué)院教授田秀娟認(rèn)為，住房有投資功能，但更多是居住功能。所以，在房?jī)r(jià)走勢(shì)中，必須要考慮隨著人口和收入的增加，對(duì)居住的改善需求而導(dǎo)致的上漲。

因此，當(dāng)剛需滿足到一定程度，需求就不會(huì)再上升。田秀娟說(shuō)，“有可能房地產(chǎn)的泡沫一發(fā)現(xiàn)就是三、四線城市。我回老家看，只要是我們這個(gè)年齡段的人，輕輕松松擁有兩三套住房是很平常的事。縣里大批建房，房子賣給誰(shuí)？肯定不是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，現(xiàn)在中國(guó)的農(nóng)村都出現(xiàn)空心化、老齡化的問題，指望一個(gè)六、七十歲的老人買房住到城里來(lái)，這不可能。這個(gè)問題隱含了人口規(guī)律，韓國(guó)和日本都出現(xiàn)了農(nóng)村地區(qū)的空心化和老齡化。

田秀娟：當(dāng)?shù)卣南Ｍ窃谕饷娲蚬さ娜嘶剜l(xiāng)購(gòu)房。但你不能綁住他們的腿，人是自由的，即使有戶口在綁，也綁不住。亞洲文化喜歡聚，日本有大城市，漢城也是大城市，東京和首爾的房?jī)r(jià)居高不下，在日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅以后，東京房?jī)r(jià)下降到70%左右，但像沿海的房?jī)r(jià)降到10-20%了，破產(chǎn)了很多金融機(jī)構(gòu)，那就和我們的三、四線城市是一樣的。所以，三、四線城市的住房堅(jiān)決不要買?！?/p>

國(guó)際經(jīng)濟(jì)研究院副教授西村友作表示自己決不買房，他認(rèn)為，住房?jī)r(jià)格超價(jià)值。“在中國(guó)結(jié)婚必須得有住房，日本沒有這樣的壓力?！币虼耍晕页爸S只敢娶日本女人在北京（樓盤）租房。

以北京而言，作為投資功能，買房已無(wú)任何余地。田秀娟表示，北京房?jī)r(jià)短期可能隨著市場(chǎng)的羊群效應(yīng)會(huì)漲一點(diǎn)，但這一點(diǎn)最終被那么多的保障房?jī)r(jià)格拉平。物業(yè)稅一出臺(tái)，促使供給增加，把房屋釋放出來(lái)，屆時(shí)供給肯定多于需求。因此，房?jī)r(jià)肯定要走低或者是持平，做價(jià)差的投資功能不具備了。

國(guó)際經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)夏占友則認(rèn)為所有住房都不能買，中國(guó)買房只能買70年土地使用權(quán)，其他國(guó)家是永久產(chǎn)權(quán)，70年土地使用權(quán)，使用70年以后怎么辦？即使租住房，錢夠租100年都用不完，而且老是租新的。

盡管《物業(yè)法》中提到土地使用權(quán)延期問題，但夏占友反問“70年以后在座的還有人在嗎？我們炒樓市，都是人為的泡沫，在“十一五”期間從地方政府到中央政府，賣地賣了7萬(wàn)多億人民幣，樓市誰(shuí)炒起來(lái)的？仔細(xì)想一想，羊毛出在羊身上，管老百姓要的。”

城鎮(zhèn)化恐催生鬼城

與會(huì)嘉賓對(duì)城鎮(zhèn)化帶來(lái)的問題表示擔(dān)憂

銀行管理系主任孫東升認(rèn)為，在城鎮(zhèn)化過程中，起主導(dǎo)作用的不應(yīng)該是政府，而是市場(chǎng)本身。但現(xiàn)在，政府的作用往往是圈地、蓋房，從農(nóng)民手中圈走大量的土地蓋住房，蓋了住房也沒有人住。政府起主導(dǎo)作用本身就是錯(cuò)的，現(xiàn)在形成各地把農(nóng)民轟上樓，把土地?fù)屵^來(lái)。你一說(shuō)城鎮(zhèn)化就蓋上樓，并村、并屯他們就這么干，而且你管不住。這種城鎮(zhèn)化并不真實(shí)。最實(shí)際的問題是人的城鎮(zhèn)化。農(nóng)民要就業(yè)崗位、享受和城里人一樣的福利。

孫東升指出，要解決人的城鎮(zhèn)化問題，根本上解決收入分配的問題。“現(xiàn)在我們看不到任何實(shí)際行動(dòng)，光說(shuō)沒有用，城鎮(zhèn)化最后就是蓋樓圈地，一個(gè)個(gè)空城?！?/p>

田秀娟說(shuō)，城鎮(zhèn)化不要弄成很多鬼城，就是因?yàn)槌擎?zhèn)化的預(yù)期已經(jīng)釋放完，引起經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型困局。

孫東升甚至認(rèn)為，居民進(jìn)入城不應(yīng)該指望保障房，而是商品房?！俺擎?zhèn)化過程是一個(gè)市場(chǎng)化的運(yùn)作過程，政府只是引導(dǎo)性作用。政府花點(diǎn)錢，蓋了住房，通了馬路和水，誰(shuí)來(lái)住呢？”

如果按照這個(gè)邏輯，市場(chǎng)還存在一個(gè)問題，即買不起商品房。孫東升說(shuō)，地價(jià)是政府操控的，土地所有權(quán)的問題沒有解決，政府越不斷的操控地價(jià)，城鎮(zhèn)化越不能實(shí)現(xiàn)。

物業(yè)稅明確房產(chǎn)標(biāo)的不需其他調(diào)控政策

對(duì)于一線城市的房?jī)r(jià)居高不下會(huì)不會(huì)跌？

張穎的觀點(diǎn)獨(dú)樹一幟，她認(rèn)為，越貴的住房上漲越快，品質(zhì)越好的住房投資價(jià)值越大。出手就出手，沒有什么地域限制，什么地方都值得買。

金融產(chǎn)品與投資研究中心主任宋國(guó)良稱，房地產(chǎn)是一種擊鼓傳花的游戲，物業(yè)稅只要不出臺(tái)，房產(chǎn)就是一個(gè)擊鼓傳花的接力棒，這個(gè)游戲只要有賺錢效應(yīng)，后面都會(huì)前赴后繼。但物業(yè)稅出來(lái)以后，房產(chǎn)標(biāo)的變成持有成本很大的標(biāo)的，不再構(gòu)成一個(gè)投機(jī)性品種，馬上就會(huì)出現(xiàn)效應(yīng)，政府都不需要其他的調(diào)控政策。

像北上廣等一線城市的房?jī)r(jià)在“國(guó)五條”的重壓下，一路小跑，孫東升認(rèn)為，“都跑到北京上海（樓盤）說(shuō)明權(quán)利還是有問題。”資源都集中在這些一線城市，企業(yè)總部設(shè)在北京，因?yàn)橛欣蓤D。中央政府有這么大的人財(cái)物的權(quán)利，北京的人口膨脹永遠(yuǎn)解決不了。有人在，當(dāng)然有購(gòu)房需求。

孫東升進(jìn)一步分析，美國(guó)人為什么不去華盛頓呢？我上華盛頓，我和奧巴馬關(guān)系再近有用嗎？沒有用，他們的中央政府沒有那么大的權(quán)利，人家沒有人往上貼。比如你要解決北京的問題，要么把中央政府遷走，要么削中央政府的權(quán)。這個(gè)問題一下子解決了。特大城市在一個(gè)國(guó)家不可避免，但北京是因?yàn)樾姓?quán)利太集中了。舊社會(huì)的時(shí)候，包括建國(guó)初期的時(shí)候，北京人和全國(guó)人民收入是平均收入水平，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)以后北京人越來(lái)越優(yōu)越了，收入水平越來(lái)越高了，占有大量的資源，人口越來(lái)越多，我經(jīng)常說(shuō)八環(huán)就要修到張家口（樓盤）了。

吳軍補(bǔ)充道，一面三令五申要把房?jī)r(jià)壓下來(lái)，但一旦房?jī)r(jià)真的下跌，可能對(duì)我們經(jīng)濟(jì)影響會(huì)更大，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈會(huì)造成很大的影響。所以，“我們總是猶豫不決，解決不了問題，最后解鈴還需系鈴人。”

對(duì)于土地財(cái)政問題，金融系主任王劍鋒指出，在地方層面上，中央政府國(guó)土資源部不可能審核每個(gè)市的土地使用，事實(shí)上把很多權(quán)力撥給縣一級(jí)來(lái)管了。