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杭州電視臺(tái)房產(chǎn)頻道連線亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓先生發(fā)表對(duì)因社科院此報(bào)告的看法與分析：

主持人：2013年5月1日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院公布的報(bào)告警告稱，住房供求已經(jīng)失衡，房?jī)r(jià)面臨全面失控，如果不及時(shí)推進(jìn)改革，那么市場(chǎng)還將出現(xiàn)大起大落。針對(duì)社科院報(bào)告稱“房?jī)r(jià)面臨全面失控”這一觀點(diǎn)，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石于4月8日在微博中表示：“認(rèn)同”。謝先生是怎么看此觀點(diǎn)，是否認(rèn)同目前“房?jī)r(jià)面臨全面失控”的觀點(diǎn)？為什么？

謝逸楓：對(duì)于社科院報(bào)告中“房?jī)r(jià)面臨全面失控”的說(shuō)法，不敢茍同。當(dāng)前中國(guó)房?jī)r(jià)總體上保持穩(wěn)定上漲態(tài)勢(shì)，并未出現(xiàn)房?jī)r(jià)全面失控的局面與風(fēng)險(xiǎn)。一是從百城價(jià)格指數(shù)與各省市地方房管局公布數(shù)據(jù)及民間機(jī)構(gòu)公布的報(bào)告看，4份與5月首周樓市成量與房?jī)r(jià)漲幅及商品房庫(kù)存量等房企資金鏈四個(gè)指標(biāo)顯示，“房?jī)r(jià)面臨全面失控”的說(shuō)法簡(jiǎn)直是荒謬，嚴(yán)重缺乏科學(xué)的態(tài)度與客觀的分析及權(quán)威的數(shù)據(jù)支撐。二是從調(diào)控角度上看，調(diào)控力度已經(jīng)在不斷收緊，并且開始往二三線城市調(diào)控發(fā)力，3月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局與4月百城價(jià)格環(huán)比漲幅開始小幅度回落，同比部分二三線城市也有回落。三是樓市部分城市房?jī)r(jià)雖然有反彈，但是離全面失控卻為時(shí)尚早，譬如部分二三線城市因庫(kù)存壓力巨大與供大于求及調(diào)控的因素，房?jī)r(jià)環(huán)比仍呈下降趨勢(shì)。

謝逸楓：4月百城價(jià)格與3月家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)說(shuō)明，雖中國(guó)總體房?jī)r(jià)不存在面臨全面失控局面，但4月百城價(jià)格報(bào)告中顯示，一線城市房?jī)r(jià)同比呈現(xiàn)大幅度反彈的失控風(fēng)險(xiǎn)與跡象。一則北上廣深4月環(huán)比看，北京3.11%，上海0.19%，廣州2.41%，深圳1.94%。二則北上廣深4月同比看，北京15.26%，上海4.72%，廣州15.25%，深圳12.34%。三則一線城市環(huán)比平均上漲1.9%，超過(guò)了全國(guó)100城環(huán)比的平均漲幅。四則一線城市同比平均上漲11.89%，超過(guò)了全國(guó)100城同比的平均漲幅。房地產(chǎn)調(diào)控房?jī)r(jià)“抗藥性”正形成“彈簧式”的對(duì)抗，越調(diào)越漲，不調(diào)失控?！靶聡?guó)五”與“新國(guó)六條”（新國(guó)五條細(xì)則）及全國(guó)35個(gè)城市地方版細(xì)則的調(diào)控房?jī)r(jià)效果有待于觀察。

主持人：最新數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前主要城市樓市成交量開始下行，但房?jī)r(jià)仍呈上漲之勢(shì)。為什么調(diào)控如此嚴(yán)厲情況下，房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)上漲，甚至大幅度反彈到失控的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象？

謝逸楓：一線城市房?jī)r(jià)同比呈現(xiàn)失控風(fēng)險(xiǎn)，主要原因有六個(gè)方面，一是一線城市供不應(yīng)求。不僅住宅用地連續(xù)三、四年沒完成指標(biāo)，新建商品房供應(yīng)也減少了。二是結(jié)構(gòu)性上漲拉動(dòng)。一線城市市中心高價(jià)項(xiàng)目增加，大戶型的豪宅價(jià)格普遍上漲，一定程度上拉高了全市平均價(jià)格。三是買房者追漲。貨幣超過(guò)，房地產(chǎn)貸款井噴，住房需求不斷增加。特別是二手房市場(chǎng)部分需求轉(zhuǎn)移到一手房市場(chǎng)，城市人口快速增長(zhǎng)及剛需買房意愿強(qiáng)烈。四是土地市場(chǎng)火爆，地價(jià)大升、地王出現(xiàn)助推房?jī)r(jià)上漲。而人民幣升值與抗通脹及股票下跌的預(yù)期下，買房子自然成首選產(chǎn)品。五是房?jī)r(jià)控制目標(biāo)未提降字。地方政府執(zhí)行新國(guó)五條的落地細(xì)則力度不一，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)成限漲目標(biāo)。而關(guān)鍵性政策缺乏實(shí)際操作性與調(diào)控方向錯(cuò)誤，導(dǎo)致房?jī)r(jià)調(diào)控陷入越調(diào)越漲局面。六是房企漲價(jià)動(dòng)力實(shí)足。在商品房去庫(kù)存快速與業(yè)績(jī)大增及融資成本下降得情況下，樓市保持上行的趨勢(shì)，房企手上不缺錢，基本很難有降價(jià)空間。

主持人：2013年5月8日，一位接近北京住建委人士表示“北京房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)居首，已引起北京市領(lǐng)導(dǎo)不滿?！北本┦邢嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)放話，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)直接掛鉤相關(guān)負(fù)責(zé)人的“烏紗帽”。未來(lái)地方政府調(diào)控如何面對(duì)房?jī)r(jià)失控的風(fēng)險(xiǎn)，將采取什么手段與對(duì)策，解決一線城市高價(jià)不降的現(xiàn)象？

謝逸楓：新國(guó)五條政策已出臺(tái)兩個(gè)月，地方政府細(xì)則執(zhí)行剛滿月，房?jī)r(jià)卻沒有下降的意思。一方面政府希望通過(guò)行政手段來(lái)限制房?jī)r(jià)。另一方面政府卻在瘋狂地推出高價(jià)的土地?？上攵?，地方政府為了控制房?jī)r(jià)漲幅，一線城市除了提高二套房貸與公積金貸款首付與利率外，“六限”（限購(gòu)、限貸、限外、限價(jià)、限售、限網(wǎng)簽）政策將是作為地方政府主要調(diào)控手段。

謝逸楓：一線城市調(diào)控加碼肯定是首當(dāng)其沖，在今年4月份北京、廣州、深圳就已經(jīng)開始實(shí)施了。一是北京二套（商業(yè)銀行與公積金）房貸款首付比例提高至七成，利率未提。二是北京、廣州、深圳全面執(zhí)行商品房限價(jià)指導(dǎo)，實(shí)際是限價(jià)。并且已經(jīng)采取了部分中心高價(jià)樓盤限網(wǎng)簽、限售的手段。三是蘇、杭等13個(gè)城市實(shí)施公積金門檻提高，貸款額度收緊。四是不排除一線城市地方將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)作地方政府官員政治業(yè)績(jī)的考核指標(biāo)，一定控制房?jī)r(jià)不力，直接影響到升職與考評(píng)。但是，直接掛鉤相關(guān)負(fù)責(zé)人的“烏紗帽”是不太可能。因?yàn)樨?fù)責(zé)調(diào)控房?jī)r(jià)的政府部門很多，并且政府部門也沒權(quán)力出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控措施。

謝逸楓：目前調(diào)控政策方面犯了方向性的錯(cuò)誤，用錯(cuò)誤的計(jì)劃性調(diào)控手段對(duì)待相對(duì)市場(chǎng)化的房地產(chǎn)商品住宅交易市場(chǎng)，根本不可能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)，讓房?jī)r(jià)下降。政府如果依然不是增加住宅用地供應(yīng)與商品房供應(yīng)及控制貨幣等改革土地制度，房?jī)r(jià)下降沒有什么指望了。

主持人：中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容與經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠都認(rèn)為，中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)瀕臨崩潰。評(píng)論人士牛刀認(rèn)為，2013年中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫將破滅。財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀認(rèn)為，樓市泡沫三線城市風(fēng)險(xiǎn)最大。北京師范大學(xué)金融研究中心教授鐘偉表示，從5年以上的周期看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可能逐步步入供給過(guò)剩、房?jī)r(jià)加速見頂?shù)摹案呶Ｆ凇??？煽偨Y(jié)為：短期茍安，中期動(dòng)蕩，長(zhǎng)期高危。你是怎么看的？今年房地產(chǎn)泡沫是否會(huì)破爛？中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)5年后是否進(jìn)入高危期？

謝逸楓：中國(guó)樓市總體上沒泡沫，自然不存在破裂的說(shuō)法。一些人已經(jīng)說(shuō)了十年房地產(chǎn)泡沫破裂，結(jié)果每次都沒實(shí)現(xiàn)。中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)5年進(jìn)入高危期的觀點(diǎn)缺乏數(shù)據(jù)與客觀的根據(jù)，未來(lái)120億住房需求旺盛與城鎮(zhèn)化的推動(dòng)下，供給過(guò)剩不會(huì)出現(xiàn)的。

附：中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院公布的報(bào)告

一，房地產(chǎn)市場(chǎng)深層次矛盾不解決房?jī)r(jià)上漲不可避免。中國(guó)政府嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施雖然對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲起到了一定的積極作用，但是由于住房制度改革滯后，長(zhǎng)期供給不足等房地產(chǎn)市場(chǎng)的深層次矛盾無(wú)法得到解決，房?jī)r(jià)的間歇性上漲不可避免。　一是行政管制無(wú)法治本搜狐網(wǎng)，調(diào)控效力必然衰減。限購(gòu)、差別化信貸等核心調(diào)控政策只能在短期內(nèi)扼制住房需求的膨脹，不會(huì)有長(zhǎng)久的效力。

一旦大家都預(yù)期房?jī)r(jià)將進(jìn)一步上漲，單靠嚴(yán)厲的調(diào)控政策已經(jīng)無(wú)法阻擋全社會(huì)的瘋狂投機(jī)。從需求方面看，第一，隨著經(jīng)濟(jì)、收入的增長(zhǎng)，居民改善住房條件的需求無(wú)法阻擋；第二，城市化每年將帶來(lái)相當(dāng)于一個(gè)東京市的人口涌入城市，這是歷史趨勢(shì)不會(huì)改變；第三，因調(diào)控堰塞的需求也要伺機(jī)尋找突破口，需求管制政策會(huì)被逐步破解。從供給方面看，拆遷征地難度越來(lái)越大，地方政府籌集造城所需要的公共基礎(chǔ)設(shè)施投資也越來(lái)越困難，在現(xiàn)有制度框架下，可以預(yù)見的未來(lái)住房供給難以有效擴(kuò)大。

二是制度改革相對(duì)滯后，供求矛盾長(zhǎng)期存在。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)管制的長(zhǎng)期化、常態(tài)化未能解決房?jī)r(jià)上漲問題，卻對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了巨大的副作用。包括房地產(chǎn)投資下滑使得地方經(jīng)濟(jì)增速下降、財(cái)政出現(xiàn)困難；限購(gòu)、限貸使人口流動(dòng)和城市化速度放緩；以戶籍為標(biāo)準(zhǔn)的限購(gòu)制度妨礙了社會(huì)公平，引發(fā)城市外來(lái)就業(yè)者的廣泛不滿等。另一方面，住房制度改革相對(duì)滯后，使得住房供給效率低下，長(zhǎng)期供求矛盾無(wú)法解決。這些束縛住房市場(chǎng)效率的制度包括：城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)人為分割，以政府為主導(dǎo)的土地市場(chǎng)供給效率低下；個(gè)人自建、集資建設(shè)商品住房被禁止chinaren，開發(fā)商的供給壟斷問題懸而未決；房產(chǎn)稅未推開，住房持有成本低導(dǎo)致囤房盛行等。

二，如不及時(shí)推進(jìn)住房制度改革市場(chǎng)將出現(xiàn)大起大落。緊迫嚴(yán)峻的住房市場(chǎng)供求形勢(shì)已經(jīng)對(duì)住房制度改革形成倒逼。如不能在堅(jiān)持調(diào)控的同時(shí)，及時(shí)推進(jìn)住房制度綜合配套改革，解決住房市場(chǎng)的深層次矛盾，房地產(chǎn)調(diào)控將面臨再次失效，市場(chǎng)將出現(xiàn)大起大落，宏觀風(fēng)險(xiǎn)極大。

一是住房供求已經(jīng)失衡，房?jī)r(jià)面臨全面失控。在北京等一線城市，住房供求已經(jīng)出現(xiàn)失衡。一方面去年滯銷的各樓盤基本售罄即將清盤，僅剩少量頂樓底層等不受歡迎，新開樓盤少且越來(lái)越偏遠(yuǎn)。另一方面，消費(fèi)者的房?jī)r(jià)預(yù)期正向樂觀方向轉(zhuǎn)變，追漲心理正在發(fā)酵，收入的快速增長(zhǎng)也帶來(lái)了強(qiáng)勁的購(gòu)房需求。住房供求失衡短期內(nèi)難有改觀，一旦現(xiàn)有商品住房庫(kù)存被過(guò)度消耗，房?jī)r(jià)將面臨全面失控。

二是歷史契機(jī)轉(zhuǎn)瞬即逝，深化改革時(shí)不我待。2013年3月1日，國(guó)務(wù)院辦公廳對(duì)外發(fā)布了“新國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則。重申嚴(yán)厲的調(diào)控政策雖然短期內(nèi)可以起到一定抑制投資投機(jī)需求的作用，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾并不能得到根本解決。一旦政策效力重新出現(xiàn)衰減，房?jī)r(jià)又將再度面臨失控風(fēng)險(xiǎn)。目前應(yīng)當(dāng)抓住寶貴的歷史契機(jī)sh.focus.cn，加快推進(jìn)住房制度改革，從根本上解決住房供求失衡問題。否則房地產(chǎn)調(diào)控將再度走進(jìn)“越調(diào)越漲”的歷史怪圈，市場(chǎng)將對(duì)政府調(diào)節(jié)市場(chǎng)的能力失去信心，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)大規(guī)模投機(jī)和大起大落，后果不堪設(shè)想。

三，改革建立房地產(chǎn)健康發(fā)展機(jī)制的九點(diǎn)核心內(nèi)容。一是實(shí)行“自有為主形式多樣”的產(chǎn)權(quán)制度。公有產(chǎn)權(quán)和法人產(chǎn)權(quán)住房（約占全部住房的15%），主要包括公租房、廉租房；共有產(chǎn)權(quán)住房（約占全部住房的15%），包括經(jīng)濟(jì)適用房，棚戶區(qū)改造房；私有產(chǎn)權(quán)住房（約占全部住房的70%），包括優(yōu)惠支持政策取得的普通商品房（40%），私人市場(chǎng)購(gòu)買和出租的高檔商品房（30%）。二是建立“基金主導(dǎo)，多元開發(fā)”的開發(fā)制度。打破住房開發(fā)的壟斷，形成政府（或委托開發(fā)公司）、集體組織（或委托開發(fā)公司）、開發(fā)公司、住房合作社和業(yè)主自己開發(fā)相互競(jìng)爭(zhēng)的多元開發(fā)格局。

公租房與廉租房由政府或委托開發(fā)公司開發(fā)；經(jīng)適房由開發(fā)公司或住房合作社開發(fā)；商品房主要由合作社或開發(fā)公司開發(fā)。三是實(shí)行“租售并舉，先租后買”的交換制度。住房交換體系由租售兩類構(gòu)成，總體租售比例約為40：60。其中，占全體城鎮(zhèn)家庭30%中下收入者中，租售比例約為2：1；占全體城鎮(zhèn)家庭40%的中等收入者中，租售普通商品房約為1：1；占全體城鎮(zhèn)家庭30%的中上收入者，租購(gòu)比例約為1：2。

四是實(shí)行“貨幣分配為主，實(shí)物分配為輔”的分配制度。在城鎮(zhèn)，廉租房、公租房、經(jīng)適房可采用直接的實(shí)物分配或?qū)嵨锖拓泿欧峙湎嘟Y(jié)合。商品房主要采取貨幣化分配形式。五是實(shí)行“一戶一房，抑制投機(jī)”的消費(fèi)制度。中國(guó)人多地少，同時(shí)由于中國(guó)處在城市化的加速期，部分家庭暫時(shí)擁有更多一些住房資源也有必要性go2map，應(yīng)實(shí)行保證“一戶一房”，允許“一戶兩房”，限制“一戶多房”的消費(fèi)政策。六是“累進(jìn)增減，有保有抑”的稅收調(diào)節(jié)機(jī)制。第一，針對(duì)高端住房投資、開發(fā)和消費(fèi)，其交易和保有環(huán)節(jié)的稅收實(shí)行累進(jìn)征收，第二，對(duì)于房地產(chǎn)的投資和投機(jī)行為，其交易和保有環(huán)節(jié)的稅收也實(shí)行累進(jìn)征收；第三，針對(duì)普通商品房和保障房的投資、開發(fā)和消費(fèi)，其交易和保有等環(huán)節(jié)的稅收實(shí)行累退減免。

七是“溢價(jià)補(bǔ)貼，隨市浮動(dòng)”的土地調(diào)節(jié)機(jī)制。第一，商品房的用地實(shí)行有償使用，而保障房的用地實(shí)行無(wú)償或有償優(yōu)惠使用；第二，將商品房用地出讓金部分用作保障性房投資或消費(fèi)補(bǔ)貼的基本來(lái)源；第三，建立地價(jià)上漲的牽制機(jī)制。如果商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)度，用地價(jià)上漲來(lái)補(bǔ)貼因房?jī)r(jià)上漲超過(guò)購(gòu)買力的差額，補(bǔ)貼額度隨房?jī)r(jià)浮動(dòng)。

八是“梯度保障，政府兜底”的財(cái)政調(diào)節(jié)機(jī)制。政府通過(guò)財(cái)政等手段，對(duì)每一個(gè)自身無(wú)力完全通過(guò)市場(chǎng)解決住房問題的家庭提供適度保障，確保每個(gè)家庭實(shí)現(xiàn)“居有住所”的目標(biāo)。對(duì)不同收入等家庭狀況，政府提供不同的保障程度，以彌補(bǔ)住房“價(jià)格”與其支付能力的差額。九是“長(zhǎng)借短還，動(dòng)態(tài)平衡”的金融調(diào)節(jié)機(jī)制。住房的投資、消費(fèi)主體短時(shí)期內(nèi)，一方面利用自有資金，另一方面，通過(guò)信貸、債券等方式從外部借入資金，進(jìn)行住房開發(fā)、建設(shè)、投資、消費(fèi)，然后在長(zhǎng)期內(nèi)通過(guò)投資主體或住房產(chǎn)權(quán)人隨后長(zhǎng)期的資金投入chinaren，分期分批償還借款本息而實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)平衡的融資機(jī)制。

四，房地產(chǎn)市場(chǎng)改革目標(biāo)、線路圖與時(shí)間表。首先，改革建立房地產(chǎn)健康發(fā)展機(jī)制的目標(biāo)。一個(gè)符合中國(guó)國(guó)情的住房目標(biāo)應(yīng)是：“實(shí)現(xiàn)住有所居，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)社會(huì)公平”。根據(jù)“居有住所”的最終目標(biāo)，確立構(gòu)建由安居、康居和樂居三部分組成的住房供給體系作為住房制度綜合配套改革的中間目標(biāo)。

一是針對(duì)中等收入以下家庭構(gòu)建“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)參與”的安居住房體系。約占全部城鎮(zhèn)人口的30%，其中，購(gòu)買占10%，租賃20%。政府肩負(fù)兜底保障的責(zé)任，同時(shí)考慮個(gè)人能力、鼓勵(lì)社會(huì)參與、利用市場(chǎng)力量實(shí)現(xiàn)公平有效保障。二是針對(duì)中等收入家庭構(gòu)建“市場(chǎng)配置、政策支持”的康居住房體系。約占全部城鎮(zhèn)人口的40%，提供普通商品房即康居房 。其中租賃占10%和購(gòu)買占30%。政府主要通過(guò)政策抵押擔(dān)保、貸款貼息以及對(duì)金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)惠等，通過(guò)稅費(fèi)減免（包括免征物業(yè)稅）實(shí)現(xiàn)保障。

三是針對(duì)中等收入以上家庭的“市場(chǎng)主導(dǎo)、政府調(diào)節(jié)”的樂居住房體系。約占全部城鎮(zhèn)人口的30%，提供質(zhì)量好、標(biāo)準(zhǔn)高的樂居住房，其中租賃10%，購(gòu)買20%，通過(guò)累進(jìn)房產(chǎn)稅對(duì)住房奢侈消費(fèi)進(jìn)行調(diào)節(jié)。其次，改革建立房地產(chǎn)健康發(fā)展機(jī)制的路線圖，主要包括六個(gè)方面：其一，以阻止惡性循環(huán)為目標(biāo)，果斷實(shí)施行政管制的制度。對(duì)住房市場(chǎng)投機(jī)猖獗的城市和地區(qū)圖行天下，實(shí)施和完善住房限購(gòu)、限價(jià)以及價(jià)格調(diào)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]控的目標(biāo)責(zé)任制等行政管制制度；土地限價(jià)以及價(jià)格調(diào)控的目標(biāo)責(zé)任制等行政管制制度；商業(yè)銀行房貸限額信貸制度。

其二，以彌補(bǔ)制度缺失為目標(biāo)，率先突破核心制度的改革。第一，將“安居工程”作為核心制度建設(shè)的切入點(diǎn)，在大規(guī)模保障性住房建設(shè)中，迅速構(gòu)建缺失安居制度體系。第二，將開征房產(chǎn)稅作為核心制度改革的突破口，在先期試點(diǎn)基礎(chǔ)上，快速初步建立有房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)的樂居制度體系。第三，將“康居工程”作為核心制度的新盲點(diǎn)，逐步建立針對(duì)“夾心層”家庭的政府與市場(chǎng)相結(jié)合的康居制度體系。

其三，以攻克制度失序?yàn)槟繕?biāo)，依序跟進(jìn)配套制度的改革。一方面，圍繞三類住房核心制度的突破，小幅度盡可能快地完善配套制度。包括：配套完善與住房保障和住房市場(chǎng)直接相關(guān)的財(cái)政投入與補(bǔ)貼、稅收征收與減免的制度體系。加快探索建立與三類住房相匹配的住房金融市場(chǎng)體系、機(jī)構(gòu)體系、政策體系；建立相關(guān)的土地機(jī)制；另一方面，結(jié)合基礎(chǔ)制度的改革，完善配套制度。首先，加快財(cái)稅體制改革。同時(shí)，加快完善行政管理及政績(jī)考核制度；其次，深化收入分配制度改革；深化金融基礎(chǔ)制度的改革。在此基礎(chǔ)上，深化戶籍和社保制度改革；最后，在以上基礎(chǔ)上，實(shí)施城鄉(xiāng)土地產(chǎn)權(quán)、使用及管理等基礎(chǔ)性制度改革。

其四，以校正制度扭曲為目標(biāo)，適時(shí)推出關(guān)鍵制度的改革。第一17173，優(yōu)先改革和理順行政管理體制，完善調(diào)控的部門和協(xié)調(diào)機(jī)制，完善監(jiān)管和政績(jī)考核機(jī)制，落實(shí)調(diào)控目標(biāo)責(zé)任制。第二，在住房金融體系逐步完善的基礎(chǔ)上，通過(guò)先行試點(diǎn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，開發(fā)商資金相對(duì)寬松的時(shí)機(jī)，取消期房銷售制度。第三，在住房用地價(jià)格持續(xù)高漲的情況下，嘗試推出地價(jià)變動(dòng)的牽制機(jī)制，改革土地出讓金的收益分配制度，實(shí)行中央與地方的分成。

第四，在城鄉(xiāng)土地制度市場(chǎng)化改革和住房金融體系完善的基礎(chǔ)上，將土地開發(fā)與住房開發(fā)分離，形成基金主導(dǎo)、多元開發(fā)的格局。第五，在改革城鄉(xiāng)土地制度征用、有償轉(zhuǎn)讓制度和用途管制制度的基礎(chǔ)上，對(duì)于符合城鄉(xiāng)建設(shè)用地用途規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，辦理土地國(guó)有化手續(xù)，補(bǔ)交合理的土地出讓金，可以補(bǔ)辦完全產(chǎn)權(quán)手續(xù)，進(jìn)行合法出租出售。

其五，以克服制度模糊為目標(biāo)，持續(xù)完善具體制度的改革。第一，在核心制度方面，細(xì)化和完善租房市場(chǎng)的相關(guān)制度，細(xì)化和完善安居住房投資、融資、建設(shè)、配租配售、進(jìn)入退出、資產(chǎn)管理的制度，不斷細(xì)化和完善康居住房體系的財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠制度。第二，在配套制度方面，不斷細(xì)化和完善金融、財(cái)稅、土地、戶籍、收入分配等具體制度，不斷豐富和細(xì)化宏觀調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管的具體制度。

其六，以發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制基礎(chǔ)作用為目標(biāo)，逐步廢止臨時(shí)性行政管制的制度。第一，將房產(chǎn)稅作為限購(gòu)政策的接續(xù)制度，在房產(chǎn)稅及時(shí)推出、保障性住房建設(shè)達(dá)到20%以上比例sh.focus.cn，以及住房市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)的城市，取消限購(gòu)令。第二，將建立住房用地價(jià)格上漲的牽制制度，作為臨時(shí)性行政限價(jià)拍地的接續(xù)政策，保障房用地比例達(dá)到要求比例以上，地價(jià)相對(duì)平穩(wěn)的城市，實(shí)行自由競(jìng)爭(zhēng)的拍賣制度。第三，當(dāng)包括住房金融在內(nèi)的金融制度體系相對(duì)健全，利率實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化后，取消市場(chǎng)采取的商業(yè)銀行信貸額度限制政策。第四，當(dāng)財(cái)稅、土地、金融制度體系相對(duì)健全合理后，將住房保障制度由“補(bǔ)磚頭”轉(zhuǎn)向“補(bǔ)人頭”。

最后，改革建立房地產(chǎn)健康發(fā)展機(jī)制的時(shí)間表。這個(gè)過(guò)程分兩個(gè)階段，用十年左右的時(shí)間完成。第一階段（2010-2015年）：建立基本的城鎮(zhèn)住房制度綜合配套體系。該階段重點(diǎn)建立和完善新的住房產(chǎn)權(quán)、分配和消費(fèi)制度；財(cái)政、稅收等長(zhǎng)效調(diào)節(jié)機(jī)制；安居保障制度體系。重點(diǎn)推進(jìn)財(cái)稅體制、收入分配、行政管理、金融、戶籍、土地制度等方面關(guān)鍵環(huán)節(jié)的改革。第二階段（2015-2020年）：建立完整的城鎮(zhèn)住房制度綜合配套體系。該階段重點(diǎn)建立新的住房開發(fā)、交換制度，以及金融、土地調(diào)節(jié)機(jī)制；有政策調(diào)節(jié)的樂居住房和市場(chǎng)與保障相結(jié)合的康居住房制度體系。重點(diǎn)推進(jìn)財(cái)稅體制、收入分配、行政管理、金融、戶籍、土地等深層次的制度改革。