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中國(guó)社科院研究員李景國(guó)：部分城市的城市綜合體市場(chǎng)已出現(xiàn)較嚴(yán)重泡沫。

2012年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，“城鎮(zhèn)化”是“我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)，擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在”，并將“積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化，著力提高城市化的質(zhì)量”作為單獨(dú)一項(xiàng)任務(wù)列出。一時(shí)間，不少地方政府、發(fā)展商，都以新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的契機(jī)，在全國(guó)各地掀起一場(chǎng)轟轟烈烈的城市綜合體建設(shè)高潮。

針對(duì)一涌而上的城市綜合體建設(shè)熱潮，多年來專注中國(guó)房地產(chǎn)及城鎮(zhèn)化建設(shè)研究的中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟(jì)與不動(dòng)產(chǎn)研究室主任、研究員，《中國(guó)房地產(chǎn)藍(lán)皮書》主編李景國(guó)指出：“新型城鎮(zhèn)化的本質(zhì)是要用科學(xué)發(fā)展觀來統(tǒng)領(lǐng)城鎮(zhèn)化建設(shè)，城市綜合體本身順應(yīng)了現(xiàn)代人快節(jié)奏生活的需求，其本身是個(gè)好事情，但如果不根據(jù)各地的發(fā)展實(shí)情，盲目地一窩蜂大搞大型城市綜合體建設(shè)，就可能會(huì)引發(fā)商業(yè)體過剩的泡沫，造成新的‘城市病’?！?/p>

城市綜合體本是一件大好事

提起城市綜合體，李景國(guó)強(qiáng)調(diào)，從根本上看，城市形態(tài)發(fā)展到特定程度的產(chǎn)物，它把購物、辦公、居住、娛樂、餐飲、酒店等各種各樣現(xiàn)代城市生活所必需的功能，都集中在一個(gè)項(xiàng)目里，確實(shí)能給城市居民帶來更快捷、高效的服務(wù)，大大優(yōu)化提升了城市的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，也提高了城市的宜居、宜業(yè)度?？梢哉f，城市綜合體確實(shí)是新型城鎮(zhèn)化的城市形態(tài)之一，“它本身是沒有問題的，甚至也是我們城市化建設(shè)的一件大好事?！?/p>

李景國(guó)分析道，從城市生活的角度來看，城市綜合體讓城市人能就近工作，就近居住、就近消費(fèi)，很好地順應(yīng)了現(xiàn)代人快節(jié)奏生活的需求。另外，城市綜合體所具有的新“城市”的特性，也改變著城市的空間布局，造就了城市的多核心、多元化發(fā)展道路，改變著人們的生活方式，一定程度上也有助于減少交通壓力。

各地城市綜合體翻倍式增長(zhǎng)

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)正在施工中的綜合體是已建成綜合體的4倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的4倍，也就是說，在可見的一段時(shí)期，各個(gè)城市的綜合體規(guī)模，將達(dá)目前已建成綜合體的16倍。其中未來3年，城市綜合體的新增數(shù)量將以50%-100%的增速上升。其中，重慶的增長(zhǎng)率高達(dá)129%，成都高達(dá)135%。

來自四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年4月份，成都已開工建設(shè)的綜合體項(xiàng)目高達(dá)104個(gè)，2012年成都的商業(yè)綜合體總面積達(dá)1061萬平方米，比2011年增長(zhǎng)了1倍。而根據(jù)目前的規(guī)劃，到2015年，成都商業(yè)綜合體總面積還將在目前的商業(yè)體量基礎(chǔ)上再翻1.5倍。

城鎮(zhèn)化建設(shè)不只是簡(jiǎn)單造一堆城市綜合體

對(duì)這些令人矚目的數(shù)據(jù)，李景國(guó)指出：“我之前也受邀請(qǐng)為湖南省作過關(guān)于城市綜合體的專題調(diào)研，對(duì)當(dāng)前的城市綜合體熱潮確實(shí)頗有感觸?！碑?dāng)前這么多城市、這么多開發(fā)商都大建特建城市綜合體，其實(shí)有兩大原因，一個(gè)原因確實(shí)就是快速城鎮(zhèn)化，基于城市化的發(fā)展內(nèi)驅(qū)動(dòng)力、城市化進(jìn)程發(fā)展階段的需求，政府和開發(fā)商都喜歡、愿意做城市綜合體，一涌而上就不足為奇；另一方面，近年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策重點(diǎn)是住宅，開發(fā)商為歸避政策，紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。在這種大環(huán)境下，集合各種商業(yè)功能、居住功能的城市綜合體項(xiàng)目，自然也就更受開發(fā)商的歡迎。

但是，城鎮(zhèn)化建設(shè)并不只是造出一大堆城市綜合體這么簡(jiǎn)單，城市綜合體的發(fā)展，一定要與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，需要有產(chǎn)業(yè)的、經(jīng)濟(jì)的支撐。否則就會(huì)成為無根之萍，造成空置浪費(fèi)。

城市綜合體要做出差異化才能贏發(fā)展

李景國(guó)指出，目前，部分城市的城市綜合體市場(chǎng)確實(shí)已開始出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的泡沫，由此引發(fā)了三大問題，一是在開發(fā)銷售環(huán)節(jié)庫存高，潛在供應(yīng)量巨大，但未來需求跟不上；二是在招商環(huán)節(jié)，因?yàn)閿?shù)量太多，不少項(xiàng)目出現(xiàn)了招商難，空置率高；三是在經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，商業(yè)密度過大令商戶經(jīng)營(yíng)難，開發(fā)商回報(bào)率低。

城市綜合體泡沫的惡化，將會(huì)成為新的“城市病”。那如何避免繼續(xù)惡化呢？李景國(guó)分析道，要考察一個(gè)地方的城市綜合體有沒有過剩，應(yīng)該從兩方面來看。一是要從總量上看，城市綜合體往往包括了寫字樓、公寓、酒店和商場(chǎng)，還有各種娛樂設(shè)施，有一定的消費(fèi)覆蓋半徑，需要一定的消費(fèi)人群作支撐，如果城市綜合體分布太密，周邊的消費(fèi)跟不上，就容易造成空置浪費(fèi)。除了總量外，我們還要從產(chǎn)品類型來考察。對(duì)同一個(gè)區(qū)位的不同城市綜合體來說，如果能夠在差異化上做好調(diào)整與控制，其實(shí)總量多也不會(huì)成為太大問題，最怕的是大家都做一樣的商場(chǎng)、一樣的寫字樓、類似的公寓、類似的酒店，大家都做高端市場(chǎng)，都比誰的項(xiàng)目更高端，那就沒有差異化了，不能滿足大家日益?zhèn)€性化的消費(fèi)需求，必然就會(huì)陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，就沒有出路。

“我們應(yīng)該看到，除了高端市場(chǎng)，我們還可以發(fā)展城市社區(qū)綜合體，以滿足社區(qū)居民或附近居民日常生活消費(fèi)必需和日常生活服務(wù)為主，等等?？傊谡畬用?，一定要根據(jù)區(qū)域的實(shí)際情況及可預(yù)見的未來需求，有意識(shí)地控制地區(qū)城市綜合體發(fā)展的總量；而在開發(fā)商的層面，也不要盲目奔向城市綜合體市場(chǎng)，立項(xiàng)前一定要做好充足的前期研究，要切實(shí)根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)，做出自己的特色”。

人物印象

嚴(yán)謹(jǐn)、和藹、謙遜的學(xué)者

李景國(guó)1978年畢業(yè)于河北師范大學(xué)，后到聯(lián)合國(guó)開羅人口中心留學(xué)，在法國(guó)南特大學(xué)做訪問學(xué)者?，F(xiàn)任中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟(jì)與不動(dòng)產(chǎn)研究室主任、研究員；城市發(fā)展與環(huán)境研究所黨委委員；中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城市發(fā)展系教授、博士研究生導(dǎo)師；中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)理事。

從上世紀(jì)八十年代開始，李景國(guó)就進(jìn)行土地問題研究，在土地利用規(guī)劃、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、土地市場(chǎng)及土地政策等領(lǐng)域進(jìn)行實(shí)際、理論等方面做了大量的研究工作。1990年代初以來，曾先后主持完成了近50個(gè)縣、市的土地利用總體規(guī)劃和近20個(gè)縣市的城鎮(zhèn)地價(jià)評(píng)估工作。主持或作為主研完成了中國(guó)社會(huì)科學(xué)院重點(diǎn)課題《農(nóng)地非農(nóng)化過程中土地供求及收益分配的制度經(jīng)濟(jì)學(xué)研究》、國(guó)家發(fā)改委《跨區(qū)域城市化背景下的土地協(xié)調(diào)利用研究》等10多項(xiàng)關(guān)于土地理論與土地政策的課題研究報(bào)告。在房地產(chǎn)研究領(lǐng)域，李景國(guó)更主持完成了中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的重大課題《房地產(chǎn)市場(chǎng)與其主要影響因素的綜合協(xié)調(diào)發(fā)展研究》等工作。在區(qū)域與城鎮(zhèn)研究方面，李景國(guó)主持過《城市文化發(fā)展指數(shù)研究》等重要課題的研究，向有關(guān)部門提出了《關(guān)于城市化及其發(fā)展速度問題綜述》等建言報(bào)告，發(fā)布過大量相關(guān)調(diào)查報(bào)告與論著。

讓李景國(guó)走進(jìn)大眾視野，最為人稱道的，是其從2004年以來連續(xù)主持、主編的中國(guó)房地產(chǎn)藍(lán)皮書——《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》。這本由社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社出版的中國(guó)最權(quán)威的地產(chǎn)藍(lán)皮書，發(fā)布到今年已是第十部。十年來，李景國(guó)和同事孜孜不倦地調(diào)查、研究中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程和存在的問題，揭示中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的矛盾，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)，為政府政策決策提出大量的確實(shí)可行的建議，得到政府各有關(guān)部門的重視。2008-2010年的《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》連續(xù)三年被翻譯為韓文在韓國(guó)出版發(fā)行，李景國(guó)及其團(tuán)隊(duì)的影響，從國(guó)內(nèi)走向國(guó)際。

作為一名知名學(xué)者、專家，李景國(guó)治學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，調(diào)查研究一絲不茍，針對(duì)時(shí)弊毫不留情；但對(duì)待朋友、同仁，對(duì)待后輩，對(duì)素末謀面的記者們，李景國(guó)卻是如此和藹、謙遜，有問必答，對(duì)自己熟悉領(lǐng)域的問題滔滔不絕，知無不言；遇到非自己研究領(lǐng)域的，李景國(guó)會(huì)坦言相告自己不熟悉，指點(diǎn)記者如何去另找答案。在記者眼里，他是一位嚴(yán)謹(jǐn)，又和藹、謙遜的學(xué)者。