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房企出海：撬動(dòng)國(guó)內(nèi)買(mǎi)家難度大

仍處于摸索階段

萬(wàn)科進(jìn)軍美國(guó)、新加坡，綠地?cái)U(kuò)張至韓國(guó)、澳大利亞，碧桂園進(jìn)駐馬來(lái)西亞，首創(chuàng)瞄準(zhǔn)法國(guó)，保利則選擇埃塞俄比亞、納米比亞、坦桑尼亞三個(gè)非洲國(guó)家。近期，多家房企巨頭陸續(xù)鋪展“出?！甭肪€(xiàn)圖。

業(yè)內(nèi)人士分析，房企海外擴(kuò)張仍處于摸索階段，風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。

瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)買(mǎi)家

“限購(gòu)升級(jí)，項(xiàng)目限價(jià)，海外投資的浪潮越來(lái)越高漲，除了購(gòu)房投資，移民投資的需求量也很大。”綠地集團(tuán)旗下從事溫州置業(yè)顧問(wèn)工作的一名工作人員黃小姐告訴記者，國(guó)內(nèi)買(mǎi)家是推廣的重點(diǎn)，特別是有海外置業(yè)需求的客戶(hù)。

自2011年以來(lái)，綠地開(kāi)始海外布局，目前已在韓國(guó)濟(jì)州島、澳大利亞悉尼、德國(guó)法蘭克福、泰國(guó)等地投資房地產(chǎn)。今年，綠地即將進(jìn)入首批海外項(xiàng)目的收獲期，預(yù)計(jì)收入將達(dá)到20億元。

綠地集團(tuán)總裁張玉良坦言，大量留學(xué)生在海外需要買(mǎi)房，而大量中國(guó)游客境外游需要住酒店，依托中國(guó)的資源，發(fā)展海外市場(chǎng)，這樣更有優(yōu)勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)更小。以澳大利亞的項(xiàng)目為例，中國(guó)移民、留學(xué)生資源、購(gòu)房自住、投資需求，成為綠地集團(tuán)的營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵詞。

碧桂園于馬來(lái)西亞的金海灣項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年年中正式對(duì)外銷(xiāo)售。在該項(xiàng)目上，碧桂園主打“移民牌”?！澳壳霸擁?xiàng)目正在全國(guó)進(jìn)行前期推廣工作，最先帶出去視察項(xiàng)目和投資環(huán)境的對(duì)象是碧桂園的老業(yè)主。在推廣過(guò)程中，除了移民政策，還用旅游、投資、教育、醫(yī)療等資源吸引買(mǎi)家，目前，很難預(yù)計(jì)有移民意向的買(mǎi)家所占的比例?！北坦饒@相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

縱觀目前國(guó)內(nèi)房企涉足的國(guó)家，經(jīng)濟(jì)富裕的國(guó)家占了多數(shù)，其中，澳大利亞、美國(guó)等都是老牌移民國(guó)家。

“在移民方面，馬來(lái)西亞的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不十分明顯?！币晃辉缙谝泼耨R來(lái)西亞的華裔人士許士洋分析。據(jù)悉，馬來(lái)西亞面向華人推出“第二家園”計(jì)劃，目的是鼓勵(lì)外籍人士在馬來(lái)西亞較長(zhǎng)時(shí)間居住，推動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜魏拖M(fèi)，可為長(zhǎng)期居住的外籍人士提供10年期綠卡。

許士洋認(rèn)為，盡管如此，在馬來(lái)西亞國(guó)民中，華人的待遇始終不及馬來(lái)族人口，即使申請(qǐng)綠卡成功，享受的依然是華人待遇，并非與馬來(lái)族同等，在醫(yī)療、教育上差異較大。

碧桂園馬來(lái)西亞項(xiàng)目一位銷(xiāo)售人士也表示，通過(guò)幾次咨詢(xún)會(huì)發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)不少買(mǎi)家更關(guān)心移民和子女教育等問(wèn)題。“我們希望通過(guò)開(kāi)發(fā)海外項(xiàng)目解決買(mǎi)家這方面的需求。”

目標(biāo)定位差異

各房企在不同國(guó)家的項(xiàng)目定位均不盡相同，涉及到商業(yè)、住宅、酒店式公寓、度假村等不同細(xì)分市場(chǎng)。

“在對(duì)目標(biāo)受眾的分析上，國(guó)內(nèi)房企依然處于試探階段，到底能否被市場(chǎng)認(rèn)可，被哪些群體認(rèn)可，哪些群體適合哪類(lèi)產(chǎn)品，依然沒(méi)有摸索出來(lái)?！遍L(zhǎng)期在澳大利亞從事華人置業(yè)生意的資深中介代理李樺琳向記者分析。

李樺琳認(rèn)為，中國(guó)人置業(yè)的需求很廣泛，很多人希望通過(guò)海外置業(yè)，解決移民、子女教育、醫(yī)療健康、度假養(yǎng)生、投資產(chǎn)生收益等問(wèn)題。

他分析，即使在一個(gè)地區(qū)，國(guó)內(nèi)買(mǎi)家的需求也會(huì)不一致，這些需求很難在短時(shí)間內(nèi)消化掉。

保利地產(chǎn)選擇非洲作為出海的首選地，與其他房企的選擇差異頗大，其目標(biāo)受眾的定位受到業(yè)界的質(zhì)疑。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，非洲的確有不少中國(guó)人經(jīng)商，中國(guó)企業(yè)帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，可以成為房地產(chǎn)項(xiàng)目的潛在客戶(hù)。然而，在眾多調(diào)查中，非洲并未入選中國(guó)人選擇移民、長(zhǎng)期居住的理想地區(qū)。

保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，公司在這些國(guó)家的項(xiàng)目進(jìn)展，目前無(wú)法透露更多細(xì)節(jié)。

“非洲有些國(guó)家的房?jī)r(jià)，普通商品房每平方米1200美元-2400美元，別墅賣(mài)到50萬(wàn)-250萬(wàn)美元/棟不等，這樣一折算可以跟國(guó)內(nèi)很多省會(huì)城市的房?jī)r(jià)媲美。非洲國(guó)家的經(jīng)濟(jì)持續(xù)多年保持10%以上的增長(zhǎng)速度，特別是發(fā)現(xiàn)石油以后，其投資環(huán)境和未來(lái)發(fā)展空間非常好，另外，這些國(guó)家對(duì)中國(guó)非常友好，比如坦桑尼亞是免簽證的，我們對(duì)在非洲國(guó)家開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)很有信心。”保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊曾表示。

北大縱橫管理咨詢(xún)公司一位人士曾接觸過(guò)保利地產(chǎn)的非洲項(xiàng)目考察團(tuán)，據(jù)他了解，保利地產(chǎn)可能借助保利集團(tuán)與當(dāng)?shù)氐暮献鳎瑏?lái)開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中，在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯闹袊?guó)人是主要的購(gòu)買(mǎi)人群。