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不確定的投資

2013年是房地產(chǎn)最不確定的一年。2011年下半年，別人問(wèn)我可不可以買房，我基本都是支持；2012年上半年，我簡(jiǎn)直是追著幾個(gè)朋友，半強(qiáng)迫性地讓他們買了房。但現(xiàn)在，我?guī)缀跏且黄Ｈ?，因?yàn)椴恢佬乱粚弥醒胝畷?huì)怎么出招。

未來(lái)5年甚至10年，繼續(xù)擠壓、削減住房的投資屬性，這一點(diǎn)是毋庸置疑的。但力度有多大，會(huì)不會(huì)以及何時(shí)祭出住房投資者頭上的那把達(dá)摩克利斯劍——征收高稅率的房產(chǎn)稅，我猜測(cè)，恐怕連決策者也并不是成竹在胸。

但我非常理解住房投資者的心理。

有個(gè)現(xiàn)象我曾經(jīng)百思不得其解。一批山西陜西內(nèi)蒙先富裕起來(lái)的企業(yè)主，從潘石屹[微博]的SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO開始，就跟著買他的房，尚都SOHO、朝外SOHO、光華路SOHO、中關(guān)村(5.31,0.00,0.00%)SOHO、三里屯SOHO、望京SOHO、銀河SOHO，哪個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有他們成群結(jié)隊(duì)的影子？像龔愛(ài)愛(ài)那樣，在潘石屹那里一買就是幾十套房的晉陜富翁，大有人在。

問(wèn)題不在于數(shù)量，而在于恒久。從投資收益的角度看，購(gòu)買這些商鋪和寫字樓，并不劃算?？墒?，投資買房的，都是成年人，他們不是傻子，早前購(gòu)買的商業(yè)都沒(méi)有租出去，卻仍然沿著其他SOHO的軌跡一路追著買下來(lái)，為什么？

這可以從兩個(gè)方面來(lái)解釋。中國(guó)人有個(gè)傳統(tǒng)，安土重遷，它其實(shí)說(shuō)的就是對(duì)土地及其房舍的依戀。過(guò)去凡是有點(diǎn)積蓄的人，都要買幾畝薄田置幾間房。如今，土地屬于國(guó)有或集體，買不到了，這種心理就轉(zhuǎn)移到房子。

除了文化心理，還有就是投資心理。在嚴(yán)格的限購(gòu)背景下，仍準(zhǔn)備投資買房，大多是過(guò)往在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域取得斐然成績(jī)的人。過(guò)去10年投資買房，輕松、快速，暴利，幾乎沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。轉(zhuǎn)手也很容易，成本全由買家承擔(dān)，世上很少有這么爽快的事情。樓市的高利潤(rùn)誘惑是如此之大，以至于一大批勤勤懇懇的溫州實(shí)業(yè)最終也奮勇跳入而萬(wàn)劫不復(fù)。

我們老是罵地方政府，對(duì)土地財(cái)政有一種依賴癥，其實(shí)，住房投資也是有癮的，經(jīng)濟(jì)學(xué)家給它起了個(gè)名字，叫投資偏好。那些早年就投資住房的人，即使經(jīng)歷“十年九調(diào)”，轉(zhuǎn)過(guò)頭來(lái)還是喜歡買房子。有個(gè)調(diào)查說(shuō)，溫州山西的富裕人群，即使在此輪調(diào)控最低谷的2011年，也仍然將住房投資放在重要位置。

饒舌說(shuō)了這么多，終歸要回答朋友假期里的那個(gè)電話：現(xiàn)在買房合適不合適？他是被某樓盤不要錢似的拼命搶房的景象震駭了，再不下手，房子可能就會(huì)飛了。不是飛走，是飛漲。很顯然，人民群眾已不再相信現(xiàn)在的調(diào)控政策能真正控制住房?jī)r(jià)了。在北京，甚至已演變?yōu)槟隳懿荒苜I得到房子的問(wèn)題，哪里還有你討論價(jià)格的余地？朋友又問(wèn)：政府不是以行政手段限價(jià)了么？沒(méi)錯(cuò)，幾個(gè)一線城市由政府直接核定售價(jià)了，但地產(chǎn)商情急之下將房子拆開來(lái)賣：房子本身是一個(gè)合同，裝修是另一個(gè)合同。政府又要去打假，累不累啊。

然而，我可以明確建議朋友去美國(guó)買房，卻唯獨(dú)是否要在國(guó)內(nèi)買房拿不定主意。當(dāng)然，如果是自住剛需，用任志強(qiáng)的話說(shuō)，什么時(shí)候買房都合適。但若想兼顧投資，獲得增值收益，就不得不踟躊了。因?yàn)槲覀儾恢?，新一屆中央政府究竟要拿房地產(chǎn)怎么辦？

我能揣測(cè)的是，以時(shí)間換空間。如今，什么措施都用到了，房?jī)r(jià)還是控不住，說(shuō)明真的是房地產(chǎn)制度問(wèn)題，根子沒(méi)解決。但這個(gè)談何容易？所以要拖時(shí)間，或者說(shuō)，為下一步的改革擠點(diǎn)時(shí)間。不管是改善性需求還是投資需求，先堵上再說(shuō)。

可以肯定地說(shuō)，如果沒(méi)有其他政策跟進(jìn)，各地房地產(chǎn)主管部門每天加班加點(diǎn)盯住開發(fā)商和中介，累死了也控制不住房?jī)r(jià)。除非在數(shù)據(jù)上作假，否則，年底的房?jī)r(jià)必將呈現(xiàn)恢復(fù)性上漲。為什么？決定房?jī)r(jià)的幾個(gè)要素都沒(méi)有根本變化，地價(jià)，貧富差距，貨幣，供求關(guān)系，都是老樣子。

這樣看來(lái)，此時(shí)投資房產(chǎn)，豈不是好時(shí)機(jī)？但是，我們不知道2015年會(huì)不會(huì)征收累進(jìn)稅率或高稅率的房產(chǎn)稅。假如——我說(shuō)的是假如——2014年的某個(gè)時(shí)點(diǎn)宣布2015或2016年開征，你出逃的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。但如果你膽子夠大，像北師大某教授一樣敢賭5年內(nèi)收不成房產(chǎn)稅，那現(xiàn)在買房，肯定大賺。(李一戈)