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自2013年3月1日國(guó)務(wù)院頒布新的房地產(chǎn)調(diào)控政策“國(guó)五條”之后，全國(guó)各地的房屋交易市場(chǎng)隨即進(jìn)入一種異常火爆狀態(tài)。據(jù)媒體報(bào)道，在南京辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易的人多到堵塞了交通，還有更甚者掛著吊瓶也要參與排隊(duì)，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，在上海產(chǎn)權(quán)交易中心的黃牛黨已經(jīng)把排隊(duì)的位子炒到5000元，但仍舊“一位”難求。在看到這些報(bào)道之后，我們不由的要考慮一個(gè)問(wèn)題，市場(chǎng)為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的反應(yīng)？為何我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了十年九調(diào)之后，房?jī)r(jià)還是一路高歌猛進(jìn)，接連上漲？

經(jīng)濟(jì)學(xué)家給出的答案是貨幣供求關(guān)系影響了房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)界的大佬們給出的答案是土地的供應(yīng)量影響了房?jī)r(jià)。好像所有人的注意力都集中到了，調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，很少有人意識(shí)到，頻繁的調(diào)控政策對(duì)房產(chǎn)交易行為的穩(wěn)定性會(huì)造成什么影響？對(duì)整個(gè)社會(huì)契約精神的形成與發(fā)展會(huì)產(chǎn)生什么樣的阻礙？本人作為一名房產(chǎn)律師，希望通過(guò)一種法律人的視角來(lái)跟大家探討一下剛才提出的兩個(gè)問(wèn)題。

一、在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背景下，我們需要穩(wěn)固的法治環(huán)境保證市場(chǎng)交易在一種有序的狀態(tài)下進(jìn)行。

根據(jù)以往我們的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，賣方的違約概率會(huì)增加，但不管賣方違約的理由是什么，目的只有一個(gè)就是漲價(jià)。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，買方的違約概率會(huì)增加，同理，不管買方違約的理由是什么，目的也只有一個(gè)逼迫賣方降價(jià)。根據(jù)最基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在其他條件不變的情況下，商品的價(jià)格受供求關(guān)系的影響，房屋價(jià)格變動(dòng)本身就是一種正常的市場(chǎng)行為。在這種正常的價(jià)格變動(dòng)下，買賣雙方會(huì)因價(jià)格的變化，發(fā)生一些違約行為但這些行為都處在一種與正常市場(chǎng)變化有關(guān)的狀態(tài)下，不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的違約情況。

反觀最近幾年國(guó)內(nèi)法院審理的案件中，與房產(chǎn)有關(guān)的糾紛不斷增多，其中房屋買賣合同案件占相當(dāng)大的比例，這種情況與不斷上漲的房?jī)r(jià)不無(wú)關(guān)系。

從2003年的“18號(hào)文”開(kāi)始，到隨后出臺(tái)的“國(guó)八條”、“國(guó)六條”、“國(guó)四條”、“國(guó)十條”、“新國(guó)八條”，再到最近出臺(tái)的“國(guó)五條”及其各個(gè)地方的細(xì)則，在這十年里國(guó)務(wù)院先后九次召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，專題研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，但這十年過(guò)來(lái)，房?jī)r(jià)一路走高，房屋交易糾紛的數(shù)量也是一路上漲。

專業(yè)人士總結(jié)過(guò)，這十年調(diào)控的共性，調(diào)控的措施過(guò)多的落在購(gòu)房者身上，實(shí)際上是在抑制購(gòu)房需求，這些措施歸根結(jié)底是導(dǎo)致很多人喪失購(gòu)房資格，或是提高購(gòu)房成本。在國(guó)家不斷出臺(tái)這些調(diào)控政策的同時(shí)，各級(jí)法院為配合國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策也都出臺(tái)了相應(yīng)的案件審判指導(dǎo)意見(jiàn)，這些意見(jiàn)的也無(wú)一例外的將限購(gòu)放在首位。

當(dāng)房產(chǎn)的行政調(diào)控手段變化為法院的審判指導(dǎo)意見(jiàn)后，就會(huì)出現(xiàn)法院的審判實(shí)踐背離基本法律精神的后果，這樣的后果最終很可能會(huì)使得案件當(dāng)事人感到司法的不公平，進(jìn)一步影響到法律的權(quán)威性，而從使當(dāng)事人喪失本應(yīng)具備的契約精神。

對(duì)于上述觀點(diǎn)我們可以舉一個(gè)簡(jiǎn)單例子，當(dāng)一個(gè)受政府調(diào)控措施所限，不具備購(gòu)房資格的人以繼續(xù)履行合同為訴求到法院起訴要求賣方配合辦理過(guò)戶手續(xù)，而這時(shí)賣方又提出反訴要求解除買賣合同，理由是對(duì)方不具備購(gòu)房資格。如經(jīng)過(guò)法院審理查明，買方確實(shí)不具備購(gòu)房資格，且賣方并無(wú)故意將交易行為拖延至調(diào)控新政實(shí)施后，導(dǎo)致買方無(wú)法辦理過(guò)戶的惡意，一般都會(huì)向買方釋名要求其變更訴訟請(qǐng)求，如買方拒絕變更就會(huì)承擔(dān)敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。

其實(shí)這種做法是明顯違背合同法律原理的，因?yàn)樽罨镜暮贤ㄔ瓌t是要保障交易安全，維護(hù)守約者的權(quán)利，敦促合同履行，實(shí)現(xiàn)合同目的。但是法院為了貫徹政府調(diào)控措施，在進(jìn)行案件審判時(shí)，就會(huì)背離前述基本原則，進(jìn)而做出對(duì)買方不利的判決。這樣做的最直接后果就是，導(dǎo)致買賣雙方對(duì)法律的不信任和不尊重。因?yàn)橘I方會(huì)對(duì)法律喪失信心，不再相信法律能夠維護(hù)其權(quán)益，賣方會(huì)惡意的利用法院的這種審判方式為自己謀取不正當(dāng)利益。最終的結(jié)果，買賣雙方都喪失對(duì)法律的尊重，契約精神也就更無(wú)從談起了。

二、法律本身的不健全與不斷上漲的房?jī)r(jià)降低了賣方的違約成本。

在討論賣方違約成本之前，我們必須先明確一點(diǎn)對(duì)買方進(jìn)行保護(hù)使其利益最大化的的結(jié)果是什么？我們認(rèn)為，對(duì)買方來(lái)說(shuō)利益最大化的結(jié)果是合同繼續(xù)履行，法院強(qiáng)制辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，并追究賣方逾期履行的違約責(zé)任。與此相反，法院判決合同解除，賣方承擔(dān)違約責(zé)任向買方支付違約金，如約定的違約金低于造成的損失的，買方可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加，但即便增加了違約金數(shù)額，在現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)環(huán)境下對(duì)買方來(lái)說(shuō)，仍舊難以彌補(bǔ)買方所遭受的實(shí)際損失。

給大家舉一個(gè)例子，北京一對(duì)夫妻，為了解決孩子上學(xué)問(wèn)題，準(zhǔn)備買一處學(xué)區(qū)房，在簽訂購(gòu)房合同支付了定金及首付款后，因?yàn)橘u方拖延辦理房屋買賣的網(wǎng)簽手續(xù)，導(dǎo)致因?yàn)橄拶?gòu)政策無(wú)法在京購(gòu)房，如訴訟到法院要求繼續(xù)履行合同，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。法院會(huì)向他們釋明其可以變更訴訟請(qǐng)求，即要求解除買賣合同；經(jīng)釋明如變更了請(qǐng)求會(huì)判決賣方承擔(dān)違約責(zé)任，如果他們堅(jiān)持要求繼續(xù)履行，就會(huì)被法院判決駁回其訴訟請(qǐng)求。

上述這個(gè)案例，對(duì)賣方來(lái)說(shuō)不管是哪一種結(jié)果，都是有利的，因?yàn)橘u方的房產(chǎn)保住了，其承擔(dān)違約金的數(shù)額遠(yuǎn)沒(méi)有房?jī)r(jià)上漲的數(shù)額大，即使買方的得到到了違約金，這部分錢也不足以彌補(bǔ)其購(gòu)房損失。

在案件的實(shí)際審理中，法官除了按照上述法律規(guī)定對(duì)作出判決外，同時(shí)，還存在法官對(duì)違約金判決數(shù)額過(guò)于保守的問(wèn)題，這也是導(dǎo)致買方損失難以彌補(bǔ)的一個(gè)重要原因。

我們認(rèn)為，在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的同時(shí)。因?yàn)椋杀旧淼囊?guī)定及法官在審判實(shí)踐中判決力度過(guò)小，都是造成賣方在違約時(shí)成本偏低，買方利益難以全面保護(hù)現(xiàn)狀的原因。

三、過(guò)于頻繁的調(diào)控措施將會(huì)導(dǎo)致情勢(shì)變更抗辯權(quán)的濫用，最終導(dǎo)致當(dāng)事人依法違約，不利于合同穩(wěn)定履行。

在司法實(shí)踐中，如果采取變更合同內(nèi)容的方式仍不足以消除情勢(shì)變更給買房人帶來(lái)的顯失公平的后果，買房人可以依法請(qǐng)求法律救濟(jì)，解除合同關(guān)系。基于情勢(shì)變更事由終止或解除合同后，法院應(yīng)免除買房人不履行合同的責(zé)任，且賣方不得對(duì)此請(qǐng)求損害賠償。

通過(guò)對(duì)情勢(shì)變更抗辯權(quán)的分析，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，在頻繁出臺(tái)各種房地產(chǎn)交易調(diào)控政策的今天，買賣雙方都有機(jī)會(huì)利用該權(quán)利與對(duì)方協(xié)商變更合同或解除合同，并且這種解除是不用承擔(dān)違約責(zé)任的解除。

因?yàn)楦鶕?jù)法律規(guī)定，買賣雙方依據(jù)合同約定的內(nèi)容，履行合同權(quán)利義務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)合同目的，本應(yīng)是一種常態(tài)。但立法者考慮到，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在運(yùn)行過(guò)程中，因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境的瞬息萬(wàn)變，經(jīng)常會(huì)造成買賣雙方在合同實(shí)際履行中的困難或即便強(qiáng)行履行合同目的也難以實(shí)現(xiàn)。因此，才賦予了雙方當(dāng)事人的情勢(shì)變更抗辯權(quán)，用于協(xié)商變更或解除合同。

但在調(diào)控政策頻繁出臺(tái)的情況下，賣方或買方為了保護(hù)自身利益，在交易無(wú)法實(shí)現(xiàn)利益最大化的時(shí)候，處于本能的反應(yīng)，就會(huì)主動(dòng)的援引此抗辯權(quán)來(lái)保護(hù)自己。最終的結(jié)果，很可能會(huì)造成一種依法違約的情況出現(xiàn)，致使司法實(shí)踐與當(dāng)初的立法本意，大相徑庭，事與愿違。

十年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)頻繁的調(diào)控政策，不僅背離了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本規(guī)律。同時(shí)，也使社會(huì)大眾的契約意識(shí)漸漸模糊，我們與契約社會(huì)已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。