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近期，隨著“新國五條”及其相關(guān)細(xì)則的出臺(tái)，新一輪樓市調(diào)控加碼的“靴子”又咣當(dāng)一聲落地了。站在“風(fēng)口浪尖”的房地產(chǎn)調(diào)控再次引發(fā)了大家的熱議。

大家熱議的焦點(diǎn)主要有兩個(gè)：一是以往的調(diào)控一次次淪為“空調(diào)”，這次的調(diào)控就能有好的表現(xiàn)嗎？二是嚴(yán)征二手房交易個(gè)人所得稅到底會(huì)抑制房價(jià)呢，還是會(huì)助漲房價(jià)呢？

之所以大家這么關(guān)心這兩個(gè)問題的答案，是源于一直以來我們就有這樣的習(xí)慣性思維，即：房價(jià)跳漲一露頭，就應(yīng)該用“靴子”砸它一下，而房價(jià)平穩(wěn)時(shí)，則可以隨它去。就好比，房價(jià)暴漲是“火”，而調(diào)控政策就是“消防隊(duì)員”，著火了，就匆匆把消防隊(duì)員招呼來，火滅了，任務(wù)就完成了，下次再起火，就再招來。這個(gè)比喻折射了我們十年來房地產(chǎn)調(diào)控的基本思路，那就是：我們的房地產(chǎn)調(diào)控政策總是太著眼于眼前，而忽視了立足于長遠(yuǎn)。

從2002年至今，我國房地產(chǎn)調(diào)控歷史正好已過十年。房價(jià)上漲，調(diào)控措施出臺(tái)，再上漲，再調(diào)控……，慣性的思維和邏輯的循環(huán)好像永無止境，而房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)際效果卻一直差強(qiáng)人意，其背后的重要原因就是我們的調(diào)控政策總是習(xí)慣于充當(dāng)臨時(shí)的救火隊(duì)員。

從根本上說，房地產(chǎn)調(diào)控的著眼點(diǎn)是引導(dǎo)民眾的合理住房需求，并在此基礎(chǔ)上保民生，然后才是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定增長。而在現(xiàn)實(shí)中，中國房地產(chǎn)調(diào)控的主導(dǎo)目標(biāo)往往被異化為保增長，因?yàn)槲覀兊侥壳盀橹故冀K沒有告別經(jīng)濟(jì)增長型政府的特點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)其實(shí)經(jīng)常被內(nèi)定于房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)之上。

雖然從2005年3月開始，政府就提出要“高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格”，并“將穩(wěn)定房價(jià)提高到政治高度”，但是十年的調(diào)控歷史已經(jīng)顯示了一個(gè)清晰的調(diào)控脈絡(luò)，那就是：CPI走高，經(jīng)濟(jì)過熱，調(diào)控政策就加碼，而一旦經(jīng)濟(jì)下滑，“保增長”就跑到了“穩(wěn)房價(jià)”的前面，調(diào)控措施就成了擺設(shè)。最典型的就是2008年，上半年還在調(diào)控房價(jià)過快上漲，下半年就變成了“救房市”以“救經(jīng)濟(jì)”。2011年和2012年初各地在放松調(diào)控上私下搞小動(dòng)作，其背景也與經(jīng)濟(jì)下滑有關(guān)，其目的亦是保增長。說到底，政府其實(shí)一直把房地產(chǎn)調(diào)控當(dāng)做短期的相機(jī)抉擇的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，而不是一項(xiàng)長期的制度性經(jīng)濟(jì)和社會(huì)政策。

樓下太吵，就扔只“靴子”并叫喊一聲“別吵啦！”，過段時(shí)間再吵，再扔只“靴子”。而一旦大家長時(shí)間真的安靜下來，你還老不習(xí)慣，甚至悄悄跑到樓下去把“靴子”再撿回來。如此反復(fù)，時(shí)間一長，大家就習(xí)慣了，即使再扔“靴子”，大家也不再害怕。如此一來，房地產(chǎn)調(diào)控的效果自然就大打折扣。

簡言之，我國房地產(chǎn)調(diào)控不能老打“臨時(shí)牌”，要做的是盡快搭建長效的制度性框架。這個(gè)框架應(yīng)包含六個(gè)方面：一是重新梳理中央和地方的事權(quán)與財(cái)權(quán)關(guān)系，建立完備的地方稅體系，讓地方財(cái)政收入更多地依賴于存量房產(chǎn)而不是增量房產(chǎn)；二是給地方財(cái)政預(yù)算施加民主監(jiān)督的硬約束，抑制地方財(cái)政支出的無限制膨脹，支出不減，打土地主意的沖動(dòng)難抑；三是改善收入分配結(jié)構(gòu)，減少貧富差距，房地產(chǎn)市場(chǎng)演化為富人財(cái)富的“儲(chǔ)錢罐”，任何一個(gè)國家也承受不起；四是盡快建立完善的房產(chǎn)稅差別化征收體系，保障合理性住房需求的同時(shí)，給投資性和投機(jī)性購房者施加“懲罰性”成本，目前上海和重慶試點(diǎn)的“象征性”房產(chǎn)稅政策肯定不行；五是構(gòu)建商品房、限價(jià)房、廉租房、公租房等多層次的住房體系，該市場(chǎng)化的要市場(chǎng)化，不該市場(chǎng)化的千萬不能市場(chǎng)化；六是重建土地制度，打破政府一手壟斷土地的市場(chǎng)格局。而在這個(gè)制度性框架中，房產(chǎn)稅是最重要且不可缺失的一環(huán)，剛剛發(fā)布的國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案中提到的“建立全國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度”更是重要的基礎(chǔ)性工程。

當(dāng)然，這一市場(chǎng)機(jī)制的建立絕非朝夕之功，而是要有“打持久戰(zhàn)”的打算。在長效機(jī)制完全建立之前，為給制定政策騰挪時(shí)間和空間，增加土地供應(yīng)、限購、限貸等臨時(shí)性調(diào)控措施也必不可少。

關(guān)鍵的是，十年九調(diào)控，我們?cè)诮⑸鲜龅拈L效機(jī)制上有什么作為呢？確實(shí)做的很少，即使有，也是步伐太小。該做的要做，不能老是猶豫不決，瞻前顧后，雷聲大雨點(diǎn)小，沒有第一步，哪來最后的完美。邊走邊改，自然就會(huì)水到渠成。

其實(shí)，跳出房地產(chǎn)調(diào)控的視野，放眼于中國當(dāng)下的第三次改革，道理何嘗不也是如此呢！