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4月13日，由長(zhǎng)江商學(xué)院投資研究中心主辦的“2013首屆長(zhǎng)江青年投資人論壇”在上海舉行。復(fù)星集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼CEO梁信軍在演講中指出，房地產(chǎn)未來10年將供大于求，政府不用調(diào)控，房?jī)r(jià)自然會(huì)下來。

對(duì)于房地產(chǎn)真的是一直供不應(yīng)求嗎？梁信軍表示，“其個(gè)人的觀點(diǎn)是房地產(chǎn)未來10年就是供大于求，政府不用調(diào)控，房?jī)r(jià)自然會(huì)下來，但是現(xiàn)在沒有人相信?！?/p>

具體來計(jì)算一下，過去的城鎮(zhèn)化速度每年不到1%，如果考慮中央現(xiàn)在高度重視城鎮(zhèn)化，每年如果1.2%左右的速度，人均按照25平方米配置，未來10年安置這些人需要100立方米，不是人人買得起，有效購買力可能要打7折，為70立方米。動(dòng)拆遷不會(huì)產(chǎn)生新的需求，拆掉1平方米還要補(bǔ)1平方米，這是平衡。供應(yīng)有多少呢？

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，在建的房屋有35億平方米，開發(fā)商的土地儲(chǔ)備有30億平方米，計(jì)劃供地的數(shù)量41億平方米，城鎮(zhèn)人口，存量的住宅210億平方米，屬于3套房子以上的占20%以上。其中有一個(gè)問題，如果不考慮存量，只是考慮增量的話，如果我們現(xiàn)在一塊新地都不賣正好衡量，65億和70億差不多，如果40億供出去的話就會(huì)過剩30億，當(dāng)然結(jié)構(gòu)不平衡，有些地方會(huì)多出來，有些地方還是缺的，這是完全有可能的。

如果存量房跑出來，再多40億，這是大的走勢(shì)。存量房會(huì)不會(huì)跑出來呢？我們就要考慮房產(chǎn)政策的問題。

“我認(rèn)為房地產(chǎn)的持有稅一定會(huì)出臺(tái)?！睘槭裁?？很多人說去年土地財(cái)政收入2.68萬億，土地不是無償取得的，動(dòng)拆遷本身是有成本的，估算大概在40%左右。如果每年按照評(píng)估價(jià)格增收1%，跟美國的房地產(chǎn)稅差不多，持有稅，我們就能收到2萬億人民幣。如果對(duì)首套房豁免，就能收到16000億人民幣，如果政府再客氣一點(diǎn)，對(duì)二套房也豁免，就能收到4000億。對(duì)富豪收2%，8000億，收3%，則1.2萬億，如果你收3、4、5套房，收3%，還是全民歡欣鼓舞的事。

“這個(gè)數(shù)字告訴大家，不要天真認(rèn)為土地財(cái)政是不可替代的，存量稅只要敢征馬上可以替代，因?yàn)榇媪康囊?guī)模足夠大。”

如果它征了會(huì)產(chǎn)生什么結(jié)果？現(xiàn)在我們的房屋持有收益只有1.2—1.4%左右租售比，過去是憧憬房?jī)r(jià)升值所以愿意保有房子，如果房?jī)r(jià)未來是供大于求的預(yù)期，本身就不升值了，并且你保有過程當(dāng)中現(xiàn)在只能收1.2%，每年政府還要問你收2%，恐怕有很多的高凈值人群，持有存量房的意愿會(huì)降低。所以3、4、5套房的40億平方米跑出來交易搗亂的概率是非常高的，所以要把它看成房地產(chǎn)的供應(yīng)，更加能夠了解房?jī)r(jià)的預(yù)期。

另外就是商業(yè)房產(chǎn)的問題，大家覺得風(fēng)險(xiǎn)小，也不限購，各地上了非常多的各種各樣的城市綜合體，去年我們的整個(gè)閑置率還不高，只有17%，“但是把這些體量加上，到了15年就是災(zāi)難性的數(shù)字，個(gè)人認(rèn)為商業(yè)房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)一點(diǎn)都不小。”

他還指出，值得注意的是，三四線城市正在新增開發(fā)量方面風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是很大的，一二線城市對(duì)于存量房交易的敏感性是非常大的，如果某一個(gè)政策影響存量房跑出來或者跑進(jìn)去的話馬上就會(huì)影響，所以不要這么天真認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)變。

“這還涉及到固定收益的問題，現(xiàn)在的地方債8萬多億，基本上都是以未來的土地收益來做還款來源，如果將來整體的是供大于求的關(guān)系，土地不能以預(yù)期的高價(jià)格賣出去的情況下，這個(gè)地方債真的很安全嗎？個(gè)人判斷如果3、4年內(nèi)償清的債非常安全，但是7、8年后真的一直還是這個(gè)情況嗎？很難說。”梁信軍說。