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得益于近幾年高周轉(zhuǎn)、高杠桿的經(jīng)營(yíng)策略，保利地產(chǎn)終于在2012年跨過千億銷售門檻。

3月26日，保利地產(chǎn)公布2012年年報(bào)，期內(nèi)保利地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售簽約面積901.13萬平方米，同比增長(zhǎng)38.57%；實(shí)現(xiàn)銷售簽約金額1017.39億元，同比增長(zhǎng)38.91%。

與此同時(shí)，報(bào)告期內(nèi)，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入689.06億元，歸屬于母公司凈利潤(rùn)84.38億元，分別同比增長(zhǎng)46.5%和29.2%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入663.14億元，同比增長(zhǎng)46.94%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率35.24%，同比下降0.93個(gè)百分點(diǎn)；凈利率也同比下降1.64個(gè)百分點(diǎn)至12.24%。

但在相關(guān)機(jī)構(gòu)看來，保利地產(chǎn)的毛利率下降幅度相對(duì)較少，降幅低于萬科和招商，這主要是由于其2010和2011年土地成本控制得力，同時(shí)2011和2012年價(jià)格下調(diào)幅度相對(duì)較小。據(jù)保利地產(chǎn)年報(bào)顯示，2012年銷售簽約均價(jià)為11290元/平方米，與2011年基本持平。

不過，利潤(rùn)率的下降在保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊看來卻屬正常，“利潤(rùn)水平回到合理水平是行業(yè)大勢(shì)所趨，未來保利會(huì)更多的向規(guī)模、向管理要效益，這也是今后行業(yè)整體的發(fā)展方向?！?/p>

另外，由于營(yíng)業(yè)收入的大幅增長(zhǎng)，保利地產(chǎn)2012年的財(cái)務(wù)狀況也進(jìn)一步改善。2012年末共持有現(xiàn)金326.7億元，有息負(fù)債為815.2億元，凈負(fù)債率較2011年末下降近30個(gè)百分點(diǎn)至89%，負(fù)債率也繼續(xù)下降至78.19%。

深耕一二線區(qū)域貢獻(xiàn)

邁過千億門檻之后，外界將目光聚焦在后千億時(shí)代保利的增長(zhǎng)來自何處，而保利給出的答案還是主要依靠住宅，并有信心繼續(xù)保持每年20%-30%的增長(zhǎng)速度。

據(jù)保利地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，在2012年全年新推住宅產(chǎn)品中，92%為144平米以下中小戶型產(chǎn)品，剛需占主流，自住需求的購房者比例達(dá)到85%，首次置業(yè)比例達(dá)82%。在自住需求的客戶中，保利地產(chǎn)客戶首次置業(yè)比例高達(dá)96%。

在去化方面，保利地產(chǎn)2012年銷售整體去化為78%，平均開盤當(dāng)日去化率達(dá)到52%，鄭州、合肥等新進(jìn)城市項(xiàng)目開盤當(dāng)天成交率接近九成。120平米以下剛需產(chǎn)品平均成交率為90%，平均消化周期約19天。

由于繼續(xù)堅(jiān)持成長(zhǎng)型企業(yè)定位，保利在今年的開工方面將進(jìn)一步加大，計(jì)劃2013年全年完成房地產(chǎn)直接投資930億元(同比增長(zhǎng)37.17%)，新開工約1600萬平方米(同比增長(zhǎng)13.48%)，竣工約1000萬平方米(同比增長(zhǎng)6.04%)。

而在項(xiàng)目拓展方面，保利也將繼續(xù)加大拿地力度。宋廣菊就表示，今年公司預(yù)計(jì)的拿地資金在280至290億元，并會(huì)盡量將這些錢花出去。拓展區(qū)域仍將以市場(chǎng)容量大的一二線核心城市為主。

據(jù)保利地產(chǎn)介紹，公司去年深耕北上廣，這些區(qū)域的銷售超過372億元。其中珠三角實(shí)現(xiàn)銷售額288億，長(zhǎng)三角地區(qū)突破140億，北京公司單個(gè)公司銷售突破126億，成渝地區(qū)銷售額也達(dá)到120億。

對(duì)于這些區(qū)域今后的規(guī)劃，保利地產(chǎn)表示，今后會(huì)形成以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三個(gè)300億級(jí)，和成渝區(qū)域、武漢區(qū)域兩個(gè)200億級(jí)的銷售貢獻(xiàn)區(qū)。

而對(duì)今年的銷售，宋廣菊透露，今年還會(huì)繼續(xù)保持一定規(guī)模的增長(zhǎng)，目前在手的銷售額已接近300億元。

當(dāng)然，除了以住宅為主外，保利地產(chǎn)也將加強(qiáng)在商業(yè)地產(chǎn)方面的布局。

保利地產(chǎn)總經(jīng)理朱銘新當(dāng)日介紹到，公司2012年商業(yè)銷售額達(dá)140億元，其中寫字樓整售達(dá)到40億元，目前整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)約有300萬在建面積，其中已經(jīng)建成的有100萬平米，在建、擬建的項(xiàng)目有200萬平米，2012年的租賃收入超過9億元，未來兩三年內(nèi)，還會(huì)有一批大型商業(yè)中心和五星級(jí)酒店陸續(xù)投入使用。

“按照公司的計(jì)劃，未來商業(yè)地產(chǎn)的年度投資額會(huì)占到公司總投資額的30%，持有比例將達(dá)到10%，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)構(gòu)成保利地產(chǎn)業(yè)績(jī)的有力支撐?！敝煦懶路Q。

“新國(guó)五條”是調(diào)控表態(tài)

既然保利明確表態(tài)仍將以住宅發(fā)展為主，那么如何面對(duì)日趨收緊的調(diào)控政策，也是保利必須考慮的問題。

3月25日，廣東省關(guān)于國(guó)五條調(diào)控政策的本土細(xì)化執(zhí)行政策正式出爐，但就具體政策而言，還是沒有更細(xì)化的。

就此，宋廣菊認(rèn)為，“新國(guó)五條”細(xì)則不管是從國(guó)家公布的，還是此次廣東省公布的，其實(shí)就是政府表達(dá)一種嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策的態(tài)度。

對(duì)于調(diào)控，宋廣菊表示支持?！爸挥谐B(tài)的調(diào)控才會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)更健康、合理的發(fā)展，也才能使房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)?！?/p>

另外，對(duì)于近年來房?jī)r(jià)的不合理上升，宋廣菊認(rèn)為根源還是來自地方政府的土地財(cái)政思路，如果不在土地財(cái)政方面進(jìn)行深化改革，房地產(chǎn)還會(huì)是政府持續(xù)調(diào)控的對(duì)象。

而對(duì)于新國(guó)五條，朱銘新也稱，只是延續(xù)了過去兩年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，是限購、限貸、限價(jià)等基本調(diào)控政策的深化執(zhí)行，調(diào)控可能在短期對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的波動(dòng)影響，但還是不會(huì)改變市場(chǎng)本身長(zhǎng)期向好的根本格局。

基于此，朱銘新表示，保利對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展仍然抱有充分的信心。如果目前行業(yè)的調(diào)控政策不發(fā)生大的變化，也不會(huì)出現(xiàn)所謂的2015年以后房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。

此外，保利地產(chǎn)也表達(dá)了海外發(fā)展的意愿。

宋廣菊當(dāng)日提到，本月初保利地產(chǎn)海外考察小組剛從非洲回來，對(duì)埃塞俄比亞、納米比亞、坦桑尼亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查，如果今后真正進(jìn)行海外布局，非洲很有可能是保利的第一站。