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政策總體定向?qū)捤芍小半A段性”收緊，2013年樓市“小陽春”跑量拿地是趨勢

國務(wù)院再次提出堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購等新“國五條”及其細(xì)則措施，對樓市影響有多大？今年的樓市“小陽春”在新“國五條”細(xì)則措施出臺(tái)的市場背景下會(huì)否如期來臨？

首先，新“國五條”細(xì)則樓市調(diào)控措施是槍打出頭鳥，是有針對性的，并不是全國“一刀切”。

新“國五條”細(xì)則樓市調(diào)控措施是有針對性的，有目的性的，是精準(zhǔn)打擊型的調(diào)控政策，是針對全國房價(jià)過快上漲的部分城市，尤其是一線城市及部分二三線城市而出臺(tái)的，而不是“一刀切”的針對全國的政策?？傮w來講是調(diào)控政策局部收緊，階段性的收緊，防止政府與市場轉(zhuǎn)型過程中，單純由于房價(jià)問題或房地產(chǎn)市場出現(xiàn)異常而引起宏觀經(jīng)濟(jì)改革失敗。

其次，新“國五條”細(xì)則樓市調(diào)控措施，無論二套房貸首付比例、利率的提高，還是從嚴(yán)按差額的20%征收個(gè)調(diào)稅，總體仍然是堅(jiān)持“去投資化”，與之前政策相比，并沒有出現(xiàn)本質(zhì)上的變化，只不過具體指標(biāo)上量化強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“去投資化”，抑制房地產(chǎn)投機(jī)的結(jié)果，同時(shí)，將這些措施落實(shí)到房價(jià)出現(xiàn)異常的城市，而不是全部一刀切。

第三、從新“國五條”細(xì)則樓市調(diào)控措施的影響角度來講，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，主要有兩個(gè)：

其一，新“國五條”細(xì)則樓市調(diào)控措施的影響主要表現(xiàn)在影響今年房地產(chǎn)市場的走向及預(yù)期上，新“國五條”細(xì)則的出臺(tái)，對于房價(jià)出現(xiàn)異常的城市槍打出頭鳥，讓市場尤其是一線城市的樓市回歸理性與正常，而對于房價(jià)與市場并沒有出現(xiàn)異常的城市而已，新“國五條”細(xì)則殺雞儆猴的措施，讓它們在今年或望而生畏，短期內(nèi)不敢再有松動(dòng)的政策或大擦邊球的措施出臺(tái)。

其二、總體來講，在新“國五條”及細(xì)則樓市調(diào)控措施剛剛出臺(tái)的市場背景下，由于政策層面對于價(jià)格的影響預(yù)期在3-6個(gè)月左右，因此商品住宅的價(jià)格在全國范圍內(nèi)，短期內(nèi)尤其是3-4月這個(gè)階段不會(huì)出現(xiàn)“小陽春”反彈的利好，總體維持穩(wěn)定。開發(fā)商也不可能從價(jià)格上獲得相對不錯(cuò)的利潤空間。因此，2013年上半年整個(gè)房地產(chǎn)市場仍然要堅(jiān)持跑量的基本原則。

從樓市調(diào)控政策面走向來講，調(diào)控政策走向定向?qū)捤晒膭?lì)自住需求、剛需市場是趨勢，如何避免誤傷剛需，保護(hù)合理的改善型需求也是當(dāng)前新國五條細(xì)則具體落地政策急需解決的問題。

在基本面已經(jīng)持續(xù)好轉(zhuǎn)的市場背景下，加上CPI重返3時(shí)代的通脹因素，以及新國五條細(xì)則發(fā)布后政策“末班車”的效應(yīng)，這將進(jìn)一步影響購房者入市的步伐，總體上助推市場繼續(xù)放量，促使今年樓市“基本面”繼續(xù)好轉(zhuǎn)以及樓市“小陽春”的形成。

從開發(fā)企業(yè)推盤節(jié)奏及拿地需求來看，春節(jié)期間市場放量減少勢必會(huì)導(dǎo)致的3月推盤量增加，這一定程度上也會(huì)使市場成交量在經(jīng)歷2月低谷期后有一個(gè)比較明顯的反彈，繼續(xù)延續(xù)去年下半年以來市場持續(xù)放量的成交行情。同時(shí)，對于開發(fā)企業(yè)來講，此時(shí)加快推盤節(jié)奏，加快回籠資金速度，對于其在土地市場拿地也是非常有利的。

如2013年開年沒多久，北京就迎來了一波土地高峰。僅2月28日一天，北京市的土地出讓金額就超過107億元，若加上1月份的戰(zhàn)果，2013年前2個(gè)月，北京市賣地的收入就已逾475億元，占比達(dá)到去年總收入的73%。

從全國市場來看，當(dāng)前，土地價(jià)格還沒有出現(xiàn)大幅反彈，當(dāng)前仍然是相對比較好的拿地時(shí)機(jī)，在今年上半年，及時(shí)跑量回籠資金，然后將資金投入到土地市場拿地，換倉謀求下一輪市場的發(fā)展機(jī)會(huì)仍然是大多數(shù)房企戰(zhàn)略上的選擇。這樣，開發(fā)企業(yè)推盤節(jié)奏及拿地需求會(huì)總體上促使3月集中放量，助推今年樓市“小陽春”的形成。

樓市“小陽春”仍需在“量”上做文章

從價(jià)格角度來講，盡管2013年2月全國百城（或70大中城市）房價(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)第9個(gè)月環(huán)比上漲，并沒有出現(xiàn)大幅反彈，但是并不代表房價(jià)沒有大幅反彈的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在CPI重返3時(shí)代的市場背景下，在基本面逐步好轉(zhuǎn)的市場背景下，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過程中，如何防范房價(jià)大幅反彈已成為政策面、市場面急需解決的問題，這也是新“國五條”細(xì)則出臺(tái)的市場背景條件之一。

從政策面變化趨勢來看，一旦房價(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈風(fēng)險(xiǎn)，政策面在執(zhí)行力度上比如限購政策、二套房貸、二手房交易環(huán)節(jié)等方面還有可能再度“階段性”收緊。

在新“國五條”細(xì)則剛剛出臺(tái)的市場背景下，盡管市場短期內(nèi)出現(xiàn)過戶潮、市場異動(dòng)現(xiàn)象，但這并不代表市場趨勢，一旦新國五條細(xì)則具體落地各地執(zhí)行，政策面對于市場的影響就開始顯現(xiàn)，房價(jià)短期內(nèi)快速反彈與上漲的趨勢有可能會(huì)得到緩解。

總體來講，在新“國五條”細(xì)則剛剛出臺(tái)的市場背景下，由于政策層面對于價(jià)格的影響預(yù)期在3-6個(gè)月左右，因此，商品住宅的價(jià)格在全國范圍內(nèi)，短期內(nèi)尤其是3-4月這個(gè)階段不會(huì)出現(xiàn)“小陽春”反彈的利好，總體維持穩(wěn)定。開發(fā)商也不可能從價(jià)格上獲得相對不錯(cuò)的利潤空間。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，總的來看，在新“國五條”剛剛出臺(tái)的市場背景下，房價(jià)仍然難以出現(xiàn)大幅反彈的機(jī)會(huì)，開發(fā)商也不可能從價(jià)格上獲得相對不錯(cuò)的利潤空間。在2013年開發(fā)企業(yè)仍然要堅(jiān)持“跑量”的基本原則，根據(jù)政策層面“階段性”的變化特征，一方面通過“跑量”回籠資金，另一方面，將資金投入到土地市場拿地，及時(shí)“換倉”謀求下一輪市場的發(fā)展機(jī)會(huì)。那么，也就是說，在2013年初3-4月這個(gè)年初開始階段，樓市“小陽春”仍需在“量”上做文章，堅(jiān)持“跑量”回籠資金，而不應(yīng)在價(jià)格上做太多考慮。