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“新國五條”來襲，買房者和賣房者雙雙中箭。市場在一片叫苦聲中解讀新政的利弊，但種種數(shù)據(jù)卻顯示，買房者依然在加緊買房，購房熱潮不減。而賣房者則砸錢圈地，尤其瞄準北上廣地區(qū)集中開炮，等待房價上漲。

近幾日，房企陸續(xù)交出了2月份銷售數(shù)據(jù)，結(jié)果是極為樂觀的。這不僅預(yù)示著房企業(yè)績依然堅挺，同時也反映出購房者需求十分強烈。 “新國五條”的出臺，影響住宅市場，但對商業(yè)地產(chǎn)而言卻是一針強心劑。近期，有了錢的大型房企已經(jīng)亮出了商業(yè)地產(chǎn)“路線圖”，明爭暗斗攻略商業(yè)地產(chǎn)。

企業(yè)業(yè)績回暖

今日，保利地產(chǎn)及金地集團雙雙披露了1~2月的銷售業(yè)績。保利地產(chǎn)業(yè)績十分亮眼，其1~2月份共銷售187.19億元，同比上漲265.04%，增長勢頭極為迅猛；金地集團同期簽約41億元，同比也大增150%。

昨日，融創(chuàng)中國與世茂房地產(chǎn)披露的銷售業(yè)績也不俗。融創(chuàng)前兩個月銷售71.5億元，同比增長164%；世房亦攬金73.7億元，同比增長151%。

而3月初至今，萬科A、恒大地產(chǎn)、碧桂園以及富力地產(chǎn)已率先公布的前2月銷售數(shù)據(jù)顯示，均出現(xiàn)大幅增長。萬科前2月銷售金額則高達284.4億元，同比增長49%。恒大1~2月累計實現(xiàn)合約銷售金額約114.5億元，同比增幅為169.9%。碧桂園、富力地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)前兩個月業(yè)績增幅都在100%以上。

往年來看，由于春節(jié)因素，1、2月份都屬于樓市銷售淡季。但今年房企陸續(xù)交出的數(shù)據(jù)顯示，房企業(yè)績回暖之勢顯而易見，這意味著購房熱潮在2013年初已出現(xiàn)抬頭。

雖然目前“新國五條”已出臺，但業(yè)內(nèi)認為，房企年初開門紅的勢頭將很難被阻止，未來業(yè)績可能繼續(xù)上升。

商業(yè)地產(chǎn)升溫

“新國五條”的出臺，影響住宅市場，但對商業(yè)地產(chǎn)而言卻是一針強心劑。萬科、龍湖地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等房企，已相繼宣布對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域加碼。

就在國五條細則公布的前一天，龍湖地產(chǎn)剛剛宣布了其商業(yè)帝國的宏偉藍圖：“2013年是龍湖商業(yè)地產(chǎn)快速擴張的一年，集團預(yù)計用15年左右的時間將商業(yè)利潤占比從不到5%提升至30%。 ”

一直專注于住宅開發(fā)的房企龍頭萬科，也將注意力分散至商業(yè)地產(chǎn)。萬科總裁郁亮在上周的業(yè)績會上表示，萬科社區(qū)商業(yè)是主要發(fā)展方向。

招商地產(chǎn)也在加碼商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)計劃，2013年，招商地產(chǎn)位于蛇口的海上世界綜合體項目將全面開業(yè)運營，而招商旗下在北京、漳州、南京等地開發(fā)的酒店、購物中心也將陸續(xù)亮相。招商地產(chǎn)副總經(jīng)理張林透露，目前商業(yè)地產(chǎn)比重占招商地產(chǎn)投資額的10%。預(yù)計未來五年商業(yè)地產(chǎn)投資比重將達到15%~20%。此外，預(yù)計將有超過500萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地資源未來將注入招商地產(chǎn)。

房企更多地轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和保障房，從融資的角度，意味著未來房產(chǎn)信托將會吃重。

隨著樓市調(diào)控升級，開發(fā)商的資金鏈也必然有所緊張。在銷售不能滿足資金需求的情況下，發(fā)行信托產(chǎn)品將是不少房企融資通道。

目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品占全部產(chǎn)品的比重已經(jīng)創(chuàng)出歷史新高。好買基金研究中心7日發(fā)布固定收益信托月報顯示，2月份，44家信托公司共成立182只固定收益信托產(chǎn)品。其中，房地產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量為55只，占比30.22%，為2月投向數(shù)量最大的行業(yè)。房地產(chǎn)信托平均規(guī)模也遠遠超過其他類別，房地產(chǎn)信托的募集總規(guī)模為90.01億元，在整個行業(yè)占比超過四成。

庫存明顯下滑

在業(yè)績抬頭的趨勢之下，房企庫存已明顯下滑，這勢必催生房企“囤貨”。在“國五條”新政出臺后，北京、上海、廣州、南京、武漢等地連番上演土地“搶奪戰(zhàn)”，萬科、綠地、首開等品牌房企頻頻出手拿地。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的 《2月份新建商品住宅庫存報告》顯示，20個城市新建商品住宅庫存總量為7335萬平方米，同比減少5.3%，環(huán)比減少3.4%，繼1月庫存同環(huán)、比增再次雙雙為負。從近三個月的表現(xiàn)來看，房企商品房庫存出現(xiàn)了連續(xù)下滑的趨勢，這也迫使房企紛紛出擊，圈地動作頻繁。

有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2013年1月1日到2013年3月6日，萬科、保利以及綠地集團等10家標桿房企拿地金額達483.36億元，平均每家房企兩個多月內(nèi)拿地支出近50億元。

其中，綠地集團斥資79.68億元圈地，在重點城市拿地擴張，位居上述統(tǒng)計榜首；首創(chuàng)置業(yè)則斥資50.64億元在北京連續(xù)奪地；中海地產(chǎn)2月份拿地勢頭較猛，單月獲得的規(guī)劃建筑面積達63.06萬平方米；萬科則以聯(lián)合體方式拿地較多，而據(jù)萬科最新公告顯示，1月以來，公司新增7個項目，分布在6個城市，拿地金額支出為36.83億元。

此輪十大房企的圈地行動多位于此次新“國五條”重點打擊的“北上廣”地區(qū)。由于一線城市和部分主流二、三線城市土地溢價率較高，因此房企瞄準一線城市圈地的情緒自然較高。而昆明、大連、長沙等地的土地成交價格溢價率很低，甚至部分城市也有個別地塊流拍，依然呈現(xiàn)乏人問津的現(xiàn)象。

特約撰稿人 戴欣苗 制圖 任萍

2013年3月初，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，房地產(chǎn)調(diào)控“國五條”細則落地，尤其是針對房屋出售征收所得稅20%的規(guī)定，令各地房地產(chǎn)交易中心人頭攢動、交易猛增，人們急著完成交易和付費，以規(guī)避額外的支出。對此項房地產(chǎn)新政人們眾說紛紜。

增加二手房交易成本

對轉(zhuǎn)讓所得征收20%房產(chǎn)所得稅,其實并不能壓制房價和消滅投資炒房。結(jié)合前面的“限購”、“限貸”政策可見，“限購”可以控制已經(jīng)擁有住房者繼續(xù)投資和投機，壓制了一部分購買力，而“限貸”則限制了購房者的資金支付能力。因此房屋銷售受到政策限制，無法持續(xù)過去十年間的投機炒作之風(fēng)，但是，過去幾年間新建的住宅和城區(qū)內(nèi)的二手房形成了供應(yīng)面的競爭關(guān)系，因此“20%房產(chǎn)所得稅”這項房地產(chǎn)調(diào)控政策更多地是引導(dǎo)剛性需求，從二手房轉(zhuǎn)向一手房，起到了房地產(chǎn)消費導(dǎo)向的作用。

對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收所得稅，是早已存在的條款，但實際上多數(shù)采取的是全額1%的征收方式。一來因為對房屋成本較難界定，二是具有節(jié)約稅金的作用。比如，成本為100萬元的二手房以200萬元出售，按銷售收入1%征收所得稅為2萬元，而按照差額的20%計所得稅為20萬元。如果房產(chǎn)出售的所得稅統(tǒng)一成差額20%的話，二手房市場交易量將陷入低谷期，價格可能經(jīng)歷短暫的滯漲期。

化解房地產(chǎn)信托風(fēng)險

近三年由于國家采取穩(wěn)健的貨幣政策、各大銀行嚴控資金流入房地產(chǎn)業(yè)，因此，不少房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向信托業(yè)尋求資金支持。

據(jù)中國信托網(wǎng)披露，2010年房地產(chǎn)信托資金余額4323億元，2011年房地產(chǎn)信托資金余額6882億元，同比上升近一倍。而2012年末房地產(chǎn)信托資金6880億元，依然維持在高位。

房地產(chǎn)信托的平均期限為兩年左右，2013年信托公司應(yīng)有到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，據(jù)信托業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，2013年房地產(chǎn)信托總還款額約3100億元，而兌付高峰將在2013年二季度出現(xiàn)，保守估計約1301億元。

去年以來多，多家信托產(chǎn)品風(fēng)險頻繁暴露。同時，房地產(chǎn)的調(diào)控政策，給房地產(chǎn)信托帶來一定的風(fēng)險，宏觀調(diào)控的大環(huán)境不利于保證房地產(chǎn)信托的兌付。

此次20%所得稅的新政，卻能適度緩解了房地產(chǎn)信托的風(fēng)險?，F(xiàn)在一手房多在遠郊或非一線城市，其建設(shè)資金多來源于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品等，20%所得稅的新政有助于新建住宅的順利出售，有助于推動一手房的出售，有助于資本獲利和推遲資金鏈的風(fēng)險。這一新政，也有助于今明二年集中到期的信托產(chǎn)品兌付風(fēng)險，這將對整個金融系統(tǒng)安全至關(guān)重要，也對后續(xù)發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品有利，避免資金鏈斷裂的風(fēng)險。

年初至今依然有批量房地產(chǎn)信托發(fā)行，且呈擴容趨勢。好買基金研究中心統(tǒng)計顯示，截至2013年1月，公開發(fā)行的126只信托產(chǎn)品中，有30只投向房地產(chǎn)行業(yè)，占比23.81%。而去年8月至12月，房地產(chǎn)信托的發(fā)行數(shù)量在所有固定收益信托產(chǎn)品中的占比從未超過20%。

管理層收入模式轉(zhuǎn)變

對于一線城市來說，加大交易環(huán)節(jié)的稅收意味著政府收入模式的轉(zhuǎn)變。

首先，一線城市已經(jīng)沒有充足的土地可供出售，因此改變地方政府財政收入的來源，從原來出售土地的收入模式轉(zhuǎn)變?yōu)榉慨a(chǎn)交易的收入模式，將有利于政府財力的永續(xù)保持。再者，房地產(chǎn)依然是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，無論是城鎮(zhèn)化還是廉租房均是國家戰(zhàn)略方向，因此增加二手房的交易成本，間接暗示房價堅挺，推動購房人持續(xù)買入一手房，讓一部分收入不寬裕的人群進入城郊新居，將為房地產(chǎn)業(yè)迎來不俗的第二春。第三，萬一房產(chǎn)稅和官員財產(chǎn)公示出籠，20%所得稅的征收可以限制房子突發(fā)性供應(yīng)，封鎖住房價下跌的空間；讓房地產(chǎn)繼續(xù)鎖定巨大的社會財富，以助于消化通脹和貨幣濫發(fā)導(dǎo)致的流動性。

因此，對于“北上廣”等大城市來說，已擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用袢詫?zhí)行嚴格限購；對于二三線城市來說，限購區(qū)域未必會覆蓋城市全部行政區(qū)域，第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率也會因地制宜有所調(diào)整。

考慮到民生問題，房價過快上漲的狀況將受到中央嚴密監(jiān)控。但就目前的政策看，中國房地產(chǎn)長期向上的勢頭恐將不撞南墻不回頭，除非遇到金融危機才會應(yīng)聲落地，屆時中國經(jīng)濟和民生百姓均將受到重大考驗。