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溫總理在政府工作報(bào)告中指出，過(guò)去五年，“政府堅(jiān)持搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖，遏制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”，對(duì)于不堪高房?jī)r(jià)之苦的普羅大眾而言，可能并不贊同這句話。甚至有人說(shuō)，國(guó)務(wù)院對(duì)房?jī)r(jià)“十年九調(diào)”，每次都是越調(diào)越高.。

這樣的判斷的確反映了許多人的心理，但我認(rèn)為它混淆了基本事實(shí)。房?jī)r(jià)并非屢調(diào)屢高，如果沒(méi)有中央的調(diào)控政策，可能會(huì)有兩種結(jié)果，一種是房?jī)r(jià)比現(xiàn)在還要高出幾倍，一種是房地產(chǎn)已經(jīng)崩盤(pán)，泡沫破滅。

我認(rèn)為，過(guò)去五年的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，從整體上看是沒(méi)有太大問(wèn)題的，但為什么給人的感覺(jué)是越調(diào)越高？

原因有兩點(diǎn)，第一是對(duì)“房?jī)r(jià)”沒(méi)有清晰的認(rèn)識(shí)，之前的調(diào)控只停留在控制房?jī)r(jià)上，先是“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”，再是“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，后來(lái)是“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，到現(xiàn)在是“遏制房?jī)r(jià)反彈”，這種表述上的變化，正說(shuō)明中央對(duì)房地產(chǎn)的核心矛盾認(rèn)識(shí)不足。另一個(gè)原因是地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行不到位，很多情況下，房?jī)r(jià)是地方政府和開(kāi)發(fā)商聯(lián)手推高的。

我們可以把過(guò)去五年分為兩段，2008—2009年為一段，2010—2012年為另一段。

2008年金融危機(jī)以后，房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，到2009年4萬(wàn)億政策出來(lái)以后，很多地方的房?jī)r(jià)翻了一倍，因此如果單從2008—2009年來(lái)看，溫總理的話是值得商榷的。2010年出了很多政策，如“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”等措施，這些調(diào)控還是有成效的，雖然從房?jī)r(jià)的表現(xiàn)來(lái)看成效不明顯，地方政府有消極執(zhí)行或松綁調(diào)控的情況，但并沒(méi)有突破整體的框架。

到2011年、2012年，出臺(tái)了更為嚴(yán)厲的限購(gòu)、限貸政策，如果沒(méi)有這些政策，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)可能會(huì)高得不得了。

有人詬病，限購(gòu)、限貸等措施與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理念相背離，不應(yīng)該出臺(tái)，這種觀點(diǎn)我也堅(jiān)決不同意。

限購(gòu)、限貸都是不得已的措施。從中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展10年來(lái)看，我們可以看到，有一段時(shí)間是完全市場(chǎng)化的，沒(méi)有房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，結(jié)果出了很多問(wèn)題。限購(gòu)等措施是政府用來(lái)控制投機(jī)炒作，從本質(zhì)來(lái)講，政府是對(duì)的。如果沒(méi)有調(diào)控，完全市場(chǎng)化的話，房?jī)r(jià)就會(huì)一發(fā)不可收拾。

可能有人認(rèn)為土地制度改革是解決高房?jī)r(jià)的殺手锏，但實(shí)際上土地制度并不是影響房?jī)r(jià)最重要的因素。

要想解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，政府一定要改革土地供應(yīng)制度，可以采取土地出租的方式，不要一下子賣(mài)70年，因?yàn)楹芏嚅_(kāi)發(fā)商拿到土地之后不做項(xiàng)目，靠土地來(lái)生財(cái)，地價(jià)肯定會(huì)高。采取土地出租制度，土地在誰(shuí)手里誰(shuí)就給租金，這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)加大，房?jī)r(jià)也肯定會(huì)降低。