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資本的逐利性無(wú)處不在。據(jù)一份關(guān)于二三線城市大型房企資本運(yùn)營(yíng)模式報(bào)告稱，由于調(diào)控令一線城市準(zhǔn)入門檻變高，一些大型房企擴(kuò)大了二三線城市的布局，背后跟隨而來(lái)的房地產(chǎn)基金比例亦處于高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

資本的逐利性無(wú)處不在。據(jù)一份關(guān)于二三線城市大型房企資本運(yùn)營(yíng)模式報(bào)告稱，由于調(diào)控令一線城市準(zhǔn)入門檻變高，一些大型房企擴(kuò)大了二三線城市的布局，背后跟隨而來(lái)的房地產(chǎn)基金比例亦處于高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

6月9日，智盈投資旗下基金投資的長(zhǎng)沙復(fù)地·崑玉國(guó)際項(xiàng)目與萬(wàn)豪酒店的合作簽約。將于7月初正式開售的復(fù)地昆玉國(guó)際是長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)氐谝粋€(gè)引入地產(chǎn)基金的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。據(jù)智贏++投資董事總經(jīng)理董偉海介紹，該項(xiàng)目開發(fā)前期已有復(fù)地旗下兩只基金參與股權(quán)投資。

二三線城市早已有基金進(jìn)入。2007年，ING機(jī)會(huì)基金籌資3.5億美元，集中投資于武漢、成都、重慶等中西部城市；上海智盈投資旗下房地產(chǎn)基金自2009年以來(lái)投資的項(xiàng)目分別位于成都、南京、長(zhǎng)沙等地。

房地產(chǎn)基金之所以看好二三線城市投資機(jī)會(huì)，主要是項(xiàng)目成本低和年化收益率高。

一位基金分析人士稱，二線城市地價(jià)漲幅較慢，直接關(guān)系房?jī)r(jià)的成本，一些大型房企便利用金融杠桿運(yùn)作項(xiàng)目。如金地和萬(wàn)科，在二線城市試水的股權(quán)基金就比較成功。該人士透露，現(xiàn)在基金對(duì)于一些大型的城市綜合體項(xiàng)目興趣很大，而開發(fā)商也傾向于多渠道融資，與基金方面的談判也較多。

主要房企在二三線城市的銷售業(yè)績(jī)，是基金進(jìn)入的指標(biāo)之一。主戰(zhàn)二三線城市的恒大地產(chǎn)，是這方面的代表。恒大2011年實(shí)現(xiàn)銷售收入804億，其中二線城市487.8億，三線城市282.4億，合計(jì)占銷售總額的95.8%。今年恒大繼續(xù)在二三線城市買地，前四個(gè)月花60億共進(jìn)賬16塊地，大部分分布于二三線城市。

不過(guò)，由于二三線城市的市場(chǎng)容量有限，銷售壓力并不比一線城市輕，這正是房企尋求股權(quán)基金合作的動(dòng)力。

2009年樓市高峰期，一批知名開發(fā)商加快進(jìn)入二三線城市，目前不少前期進(jìn)入的項(xiàng)目正處于銷售周期。以中部新興城市長(zhǎng)沙為例，這個(gè)人均DP為8000元、常住人口500萬(wàn)的中等城市，房?jī)r(jià)均價(jià)已達(dá)每平方米七八千元。

在一線江景的長(zhǎng)沙東擴(kuò)板塊，云集了萬(wàn)達(dá)、保利、北辰、復(fù)地、恒大等知名房企，它們的項(xiàng)目均定位高端，除了北辰項(xiàng)目以外，其他售價(jià)均遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)。記者在現(xiàn)場(chǎng)所見，這些高端項(xiàng)目銷售中心顯得比較冷清，而銷售人員也承認(rèn)，最近銷售并不理想。

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，2010-2011年，由于房?jī)r(jià)過(guò)高或限購(gòu)，部分一線城市的消費(fèi)者被逼到二三線城市買房，但經(jīng)過(guò)兩年的消化之后，這些城市的容量已接近飽和。

如何評(píng)價(jià)二三線城市的基金投資趨勢(shì)？董偉海說(shuō)，“復(fù)地2003年就與外資基金嘗試探索地產(chǎn)私募基金，未來(lái)10年，復(fù)地的戰(zhàn)略不會(huì)變化?！彼械绞袌?chǎng)還是會(huì)朝上發(fā)展?！?008年金融危機(jī)時(shí)，就有一個(gè)理論，叫‘二次見底’，我們拿股市來(lái)做個(gè)比方，有時(shí)候你會(huì)看到前一天出來(lái)一個(gè)信息就跌2%，第二天出來(lái)一個(gè)信息又漲2%，你能看到多少理性的成分在內(nèi)？我個(gè)人感覺能看到的多數(shù)是不定性和恐慌心理?！?/p>

據(jù)了解，包括智盈在內(nèi)的眾多房地產(chǎn)基金這幾年都集中于中西部投資，這個(gè)區(qū)域已經(jīng)釋放了足夠的投資回報(bào)，而過(guò)往這些房地產(chǎn)基金做的都是純股權(quán)的地產(chǎn)基金，未來(lái)可能會(huì)順應(yīng)市場(chǎng)做一些結(jié)構(gòu)化的產(chǎn)品，比如股債結(jié)合等。