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2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署房地產(chǎn)調(diào)控工作，出臺(tái)了五條政策措施，業(yè)界稱之為“新國(guó)五條”。

在歲末年初各地出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，在房?jī)r(jià)上漲聲音持續(xù)高漲的輿論環(huán)境下，國(guó)務(wù)院于春節(jié)后首次常務(wù)會(huì)議即研究部署房地產(chǎn)調(diào)控工作，充分表明高層對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控形勢(shì)的擔(dān)憂。

“新國(guó)五條”的果斷出臺(tái)，表明高層抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求的政策基調(diào)沒(méi)有改變。而從“新國(guó)五條”的政策措施來(lái)看，新一屆政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控將采用組合手段進(jìn)行。具體體現(xiàn)在：

一是強(qiáng)化原有調(diào)控政策的執(zhí)行與從嚴(yán)調(diào)控政策相結(jié)合?！靶聡?guó)五條”在強(qiáng)化地方政府執(zhí)行調(diào)控方面加大了力度，具體措施為“建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度”。此政策對(duì)于地方政府執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控有了明確的量化目標(biāo)，即房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。在強(qiáng)化原有的調(diào)控政策基礎(chǔ)上，“新國(guó)五條”明確了限購(gòu)從嚴(yán)及擴(kuò)圍的調(diào)控思路。這樣，通過(guò)強(qiáng)化地方政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的執(zhí)行，與從嚴(yán)調(diào)控政策相結(jié)合，將在很大程度上確保調(diào)控能夠顯效。

二是短期調(diào)控手段與長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制相結(jié)合。此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和監(jiān)管機(jī)制，加快形成引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。而從“新國(guó)五條”政策措施來(lái)看，既有嚴(yán)格限購(gòu)、差別化信貸等短期政策，也有房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等長(zhǎng)效政策?？梢?jiàn)，接下來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控是以短期政策與長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制相結(jié)合。

三是抑制需求與增加供應(yīng)相結(jié)合。此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策。而在“新國(guó)五條”的政策措施中，既有限購(gòu)、差別化信貸的抑制需求的政策，也有增加普通商品房供應(yīng)、增加保障房供應(yīng)的政策?？梢?jiàn)，接下來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控，政府將采取抑制投機(jī)投資性需求與增加普通商品房及保障房供應(yīng)相結(jié)合的方式進(jìn)行。

“新國(guó)五條”出臺(tái)后，不少業(yè)界人士認(rèn)為沒(méi)有新意，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響。也有人認(rèn)為此番國(guó)務(wù)院會(huì)議在提及房?jī)r(jià)時(shí)是用了“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”的措辭，接下來(lái)的房?jī)r(jià)將會(huì)呈上漲趨勢(shì)。對(duì)此，筆者不予茍同，依筆者看來(lái)，“新國(guó)五條”將促使房?jī)r(jià)下跌。

首先，“新國(guó)五條”在強(qiáng)化地方政府執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策方面加大了力度，并擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，將在很大程度上弱化土地財(cái)政思維，將令地方政府退出房地產(chǎn)利益鏈條，將促使地方政府在市場(chǎng)監(jiān)管方面加大執(zhí)行力度。在規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將加劇，而降價(jià)促銷是競(jìng)爭(zhēng)的行之有效的手段。

其次，在“新國(guó)五條”的的政策措施中，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大、限購(gòu)從嚴(yán)并擴(kuò)圍、差別化信貸政策都能在很大程度上抑制投機(jī)投資性需求，從而令供過(guò)于求在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)持續(xù)，將令房?jī)r(jià)下跌。

第三，“新國(guó)五條”政策措施，將令市場(chǎng)供應(yīng)大幅增加?！靶聡?guó)五條”明確規(guī)定， 2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)。由此可以看出，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，商品房供應(yīng)量將大幅增加，而保障房的大幅供應(yīng)將在很大程度上稀釋商品房市場(chǎng)需求，房?jī)r(jià)下跌是必然。

第四，加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。這樣，地產(chǎn)商的捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)，中介商的違規(guī)違紀(jì)行為將會(huì)大幅減少，房?jī)r(jià)下跌將成必然。

綜上，對(duì)于今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，筆者的觀點(diǎn)是3月份一二線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，5月份全國(guó)普遍下跌。一二線城市跌幅將超過(guò)10%，三四線城市跌幅略低于一二線城市。