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2013年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2013年1月份70個(gè)大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格變動(dòng)情況：與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有10個(gè)，持平的城市有7個(gè)，上漲的城市有53個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)2.2%。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，上漲的城市有53個(gè)，也占據(jù)主力。與中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)結(jié)果基本一致，房?jī)r(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)第8個(gè)月環(huán)比上漲。

國(guó)務(wù)院2月20日再次提出堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)等“國(guó)五條”措施，與房?jī)r(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)第8個(gè)月環(huán)比上漲密切相關(guān)。

房?jī)r(jià)連續(xù)第8個(gè)月上漲的三大原因

2013年1月房?jī)r(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)第8個(gè)月環(huán)比上漲，從原因角度來(lái)講，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，主要可分為三方面：

第一、2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策 “外緊內(nèi)松”的市場(chǎng)特征，政策層面“微調(diào)”刺激自住需求大量入市，從而導(dǎo)致市場(chǎng)基本面逐漸開始好轉(zhuǎn)，基本面好轉(zhuǎn)勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)價(jià)格降幅收窄，甚至出現(xiàn)漲價(jià)的現(xiàn)象。

第二、以一線城市為代表的重點(diǎn)城市成交量的增加以及房?jī)r(jià)仍環(huán)比在上漲，結(jié)構(gòu)性地帶動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺并且保持微漲。

數(shù)據(jù)顯示，2013年1月十大城市住宅均價(jià)為16417元/平方米，環(huán)比上月上漲1.61%。具體來(lái)看，北上廣深四個(gè)一線城市漲幅均超過(guò)2%。從同比來(lái)看，十大城市平均價(jià)格上漲2.84%，連續(xù)第3個(gè)月上漲，漲幅擴(kuò)大1.78個(gè)百分點(diǎn)。

第三、部分城市在“限購(gòu)”的政策執(zhí)行上短期內(nèi)出現(xiàn)了松動(dòng)，以及2013年政策層面明確鼓勵(lì)改善型需求入市，導(dǎo)致一些投資客瞄準(zhǔn)高端樓盤集中購(gòu)買，短期內(nèi)導(dǎo)致市場(chǎng)放量增加，部分城市或局部市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，最終導(dǎo)致市場(chǎng)成交均價(jià)結(jié)構(gòu)上持續(xù)走高。

政策總體定向?qū)捤芍小半A段性”收緊，2013年樓市“小陽(yáng)春”仍可期

國(guó)務(wù)院再次提出堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)等“國(guó)五條”措施，對(duì)樓市影響有多大？今年的樓市“小陽(yáng)春”在新“國(guó)五條”措施出臺(tái)的市場(chǎng)背景下會(huì)否如期來(lái)臨？房?jī)r(jià)將如何變化？

從未來(lái)調(diào)控政策及市場(chǎng)面走勢(shì)來(lái)講，盡管中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2013年貨幣政策仍以穩(wěn)健為特征，還要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，2013年新“國(guó)五條”繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行限購(gòu)政策，抑制投資投機(jī)性需求。但是，這些都已經(jīng)是既定的政策，此次新“國(guó)五條”再次強(qiáng)調(diào)并沒(méi)有什么新意，也不會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)格的新政出來(lái)。如果后期五細(xì)化政策出臺(tái)，那么新“國(guó)五條”對(duì)于市場(chǎng)的影響將僅局限于短期內(nèi)心理預(yù)期方面，對(duì)于市場(chǎng)并無(wú)實(shí)質(zhì)性的影響。

從新“國(guó)五條”出臺(tái)的直接目的來(lái)看，當(dāng)前局部市場(chǎng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的現(xiàn)象，政府此次直接目的意在強(qiáng)化這些省市的房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行情況，尤其是限購(gòu)執(zhí)行不嚴(yán)格現(xiàn)象，導(dǎo)致局部市場(chǎng)投資投機(jī)需求的出現(xiàn)的現(xiàn)象。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“去投資化”政策強(qiáng)化執(zhí)行，無(wú)新政推出，總體定向?qū)捤芍邪橛小半A段性”收緊，將成為2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體調(diào)控特征。政策層面的定向?qū)捤伞⑹袌?chǎng)基本面的好轉(zhuǎn)以及春節(jié)期間放量減少而導(dǎo)致的3月推盤量增加等多方面因素，將助推市場(chǎng)繼續(xù)放量，樓市“小陽(yáng)春”在今年應(yīng)該是值得期待的。

從樓市調(diào)控政策面走向來(lái)講，調(diào)控政策走向定向?qū)捤晒膭?lì)自住需求、剛需市場(chǎng)，還有改善型需求是趨勢(shì)。具體來(lái)講，我們發(fā)現(xiàn)，相比前兩年調(diào)控政策的基調(diào)，政策層面“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、促使房?jī)r(jià)合理回歸”的基調(diào)已不再突出，政策層面已明確鼓勵(lì)改善型需求入市。政策層面基調(diào)的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策走向定向?qū)捤梢殉蔀槭聦?shí)，再加上通脹預(yù)期的加大，2013年“自住+改善”兩股市場(chǎng)力量將助推整個(gè)市場(chǎng)基本面好轉(zhuǎn)。基本面的好轉(zhuǎn)與CPI的通脹因素，這將進(jìn)一步影響購(gòu)房者入市的步伐，總體上助推市場(chǎng)繼續(xù)放量，促使今年樓市“基本面”繼續(xù)好轉(zhuǎn)以及樓市“小陽(yáng)春”的形成。

從開發(fā)企業(yè)推盤節(jié)奏及拿地需求來(lái)看，春節(jié)期間市場(chǎng)放量減少勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致的3月推盤量增加，這一定程度上也會(huì)使市場(chǎng)成交量在經(jīng)歷2月低谷期后有一個(gè)比較明顯的反彈，繼續(xù)延續(xù)去年下半年以來(lái)市場(chǎng)持續(xù)放量的成交行情。同時(shí)，對(duì)于開發(fā)企業(yè)來(lái)講，此時(shí)加快推盤節(jié)奏，加快回籠資金速度，對(duì)于其在土地市場(chǎng)拿地也是非常有利的。當(dāng)前，土地價(jià)格還沒(méi)有出現(xiàn)大幅反彈，當(dāng)前仍然是相對(duì)比較好的拿地時(shí)機(jī)，在今年上半年，及時(shí)跑量回籠資金，然后將資金投入到土地市場(chǎng)拿地，換倉(cāng)謀求下一輪市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)仍然是大多數(shù)房企戰(zhàn)略上的選擇。這樣，開發(fā)企業(yè)推盤節(jié)奏及拿地需求會(huì)總體上促使3月集中放量，助推今年樓市“小陽(yáng)春”的形成。

樓市“小陽(yáng)春”仍需在“量”上做文章

從價(jià)格角度來(lái)講，盡管自全國(guó)70大中城市房?jī)r(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)第8個(gè)月環(huán)比上漲，并沒(méi)有出現(xiàn)大幅反彈，但是并不代表房?jī)r(jià)沒(méi)有大幅反彈的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在基本面逐步好轉(zhuǎn)的市場(chǎng)背景下，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過(guò)程中，如何防范房?jī)r(jià)大幅反彈已成為政策面、市場(chǎng)面急需解決的問(wèn)題，這也是新“國(guó)五條”出臺(tái)的市場(chǎng)背景條件之一。

從政策面變化趨勢(shì)來(lái)看，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈風(fēng)險(xiǎn)，政策面在執(zhí)行力度上比如限購(gòu)政策還有可能再度“階段性”收緊。

總體來(lái)講，在新“國(guó)五條”剛剛出臺(tái)的市場(chǎng)背景下，由于政策層面對(duì)于價(jià)格的影響預(yù)期在3-6個(gè)月左右，因此商品住宅的價(jià)格在全國(guó)范圍內(nèi)，短期內(nèi)尤其是2-3月這個(gè)階段不會(huì)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”反彈的利好，總體維持穩(wěn)定。開發(fā)商也不可能從價(jià)格上獲得相對(duì)不錯(cuò)的利潤(rùn)空間。

因此，2013年2-3月樓市成交量可能會(huì)因?yàn)檎邔用鎴?zhí)行的嚴(yán)厲程度不同，導(dǎo)致一線城市與二三線城市的市場(chǎng)表現(xiàn)不同。

首先，從一線城市商品住宅市場(chǎng)角度而言，在2013年初2-3月這個(gè)階段，全國(guó)一線城市由于調(diào)控政策基本繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行，盡管當(dāng)前政策相對(duì)從嚴(yán)執(zhí)行的狀況不會(huì)使“小陽(yáng)春”的成交量太搶眼，但是，仍然值得我們期待。尤其是政策層面開始對(duì)于改善型需求的鼓勵(lì)，有利于部分改善型需求的購(gòu)房者入市，這對(duì)于市場(chǎng)成交量的回升來(lái)講是一定的利好。

從二三線城市而言，相對(duì)一線城市，二三線城市調(diào)控政策在執(zhí)行層面不是太嚴(yán)格，樓市調(diào)控政策，盡管有新“國(guó)五條”的出臺(tái)，但是整體上仍將呈現(xiàn)“階段性”的 “外緊內(nèi)松”的特征，甚至部分城市直接放寬調(diào)控政策的執(zhí)行力度，或進(jìn)行補(bǔ)貼性購(gòu)房措施等。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，大多數(shù)二三線城市“小陽(yáng)春”市場(chǎng)存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，總的來(lái)看，在新“國(guó)五條”剛剛出臺(tái)的市場(chǎng)背景下，房?jī)r(jià)仍然難以出現(xiàn)大幅反彈的機(jī)會(huì)，開發(fā)商也不可能從價(jià)格上獲得相對(duì)不錯(cuò)的利潤(rùn)空間。在2013年開發(fā)企業(yè)仍然要堅(jiān)持“跑量”的基本原則，根據(jù)政策層面“階段性”的變化特征，一方面通過(guò)“跑量”回籠資金，另一方面，將資金投入到土地市場(chǎng)拿地，及時(shí)“換倉(cāng)”謀求下一輪市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)。那么，也就是說(shuō)，在2013年初2-3月這個(gè)年初開始階段，樓市“小陽(yáng)春”仍需在“量”上做文章，堅(jiān)持“跑量”回籠資金，而不應(yīng)在價(jià)格上做太多考慮。

房?jī)r(jià)持續(xù)上漲將倒逼長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制出臺(tái)

盡管短期內(nèi)房?jī)r(jià)仍然表現(xiàn)為小幅上漲的跡象，但是并不代表房?jī)r(jià)沒(méi)有大幅反彈的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在基本面逐步好轉(zhuǎn)的市場(chǎng)背景下，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過(guò)程中，如何防范房?jī)r(jià)大幅反彈已成為政策面、市場(chǎng)面急需解決的問(wèn)題。

從政策面變化趨勢(shì)來(lái)看，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈風(fēng)險(xiǎn)，政策面在執(zhí)行力度上比如限購(gòu)政策還有可能再度“階段性”收緊。新“國(guó)五條”的出臺(tái)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)從嚴(yán)執(zhí)行限購(gòu)政策便是當(dāng)前調(diào)控政策走向的很好的例證。但是，從政策或制度走向來(lái)看，以“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”行政化的調(diào)控措施不為長(zhǎng)久之計(jì)，必須通過(guò)長(zhǎng)效機(jī)制的稅費(fèi)政策來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求及資金的流向，以此達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)“去投資化”的目的。

回顧過(guò)去幾年，樓市調(diào)控政策一旦略有松動(dòng)，市場(chǎng)基本面在之后幾個(gè)月里馬上就會(huì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，開發(fā)企業(yè)資金面較為緊張的壓力也會(huì)減輕，房?jī)r(jià)隨即也會(huì)面臨反彈的壓力。

從經(jīng)驗(yàn)與現(xiàn)實(shí)面對(duì)的問(wèn)題來(lái)看，我們不能再度讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回到以投資投機(jī)為主的時(shí)代。盡管在一些機(jī)構(gòu)和官方表態(tài)來(lái)看，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)全面反彈的可能性不大，但是，我們不能等到房?jī)r(jià)大幅反彈再采取措施急忙應(yīng)對(duì)，而應(yīng)該未雨綢繆，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的常態(tài)化、長(zhǎng)效的機(jī)制。

從這個(gè)角度來(lái)講，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)重現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期倒逼政府相關(guān)部門盡快研究、出臺(tái)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

那么，如何通過(guò)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求及資金的流向，以此達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)“去投資化”的目的？同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，主要分為兩方面：

第一、從當(dāng)前已經(jīng)明確的政策走向來(lái)看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的正在逐步擴(kuò)大、住房保有稅、交易環(huán)節(jié)的稅改方案完成之后會(huì)逐步全面鋪開，以此從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度控制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資資金的流向及價(jià)格的走勢(shì)，限制樓市投資性、投機(jī)性需求，達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)“去投資化”的目的，引導(dǎo)樓市進(jìn)入長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

第二、在限購(gòu)、限貸尚未明顯松動(dòng)的市場(chǎng)背景下，在當(dāng)前更為務(wù)實(shí)的做法，商品住宅市場(chǎng)應(yīng)該制定“差別化”的信貸政策和限購(gòu)政策，促成中小戶型、中低價(jià)位的普通商品房這一類項(xiàng)目的成交，一方面保護(hù)以自住剛性需求為主的購(gòu)房者，為這些購(gòu)房群體爭(zhēng)取更多的購(gòu)房時(shí)間，另一方面也通過(guò)這樣的方式引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)建設(shè)中小戶型、中低價(jià)位樓盤。