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鬼城蔓延

張亮

隨著權(quán)力和資本交替上陣，鄂爾多斯的空城計(jì)一夜之間，如同一場(chǎng)傳染病，在全國各地蔓延，除了此前廣泛報(bào)道的貴陽、營口等城市，《中國經(jīng)營報(bào)》記者調(diào)查又發(fā)現(xiàn)江蘇常州、河南鶴壁和湖北十堰，也開始出現(xiàn)鬼城的魅影。從南到北，從沿海到內(nèi)地，從一線城市到小縣城，許多新區(qū)新城或多或少贏得了空城鬼城的名頭。值得警惕的是這些鬼城背后又隱藏著房地產(chǎn)泡沫破滅、資金鏈條緊繃乃至斷裂、城市發(fā)展缺乏產(chǎn)業(yè)支撐等諸多風(fēng)險(xiǎn)。

調(diào)查一

地產(chǎn)供大于求，工業(yè)重市地產(chǎn)先行

淪為“鬼城”第二 常州產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型錯(cuò)投房地產(chǎn)

上海、南京等外地購房者占據(jù)了60%，本地拆遷戶和小老板則每戶握有好幾套房產(chǎn)，而本地低收入者和外來打工者則買不起房。

素有吳文化發(fā)源地、富庶繁華之美譽(yù)的江蘇常州，因其新城區(qū)樓盤集中，入住率不高，且大量商品房積壓，被稱為繼鄂爾多斯之后又一“鬼城”。甚至業(yè)界做出悲觀預(yù)期，認(rèn)為常州樓市庫存量如此之大，空置率如此之高，未來難有大發(fā)展。

“鬼城”之說是否言過其實(shí)？傳統(tǒng)工業(yè)強(qiáng)市常州緣何吹起了地產(chǎn)泡沫？春節(jié)剛過，《中國經(jīng)營報(bào)》記者深入常州調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在常州無論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅項(xiàng)目都面臨供大于求的狀況，常州的地產(chǎn)泡沫已是不爭的事實(shí)。

對(duì)于“鬼城”之說，記者多次試圖聯(lián)系常州官方，但其卻三緘其口，不給予回應(yīng)。

誰在制造泡沫？

白天鮮見人、晚上少亮燈的常州市武進(jìn)區(qū)武宜路兩側(cè)巋然聳立的高大樓盤，是多家媒體將常州稱為“鬼城”的直接證據(jù)。

武進(jìn)于1995年撤縣建市，2002年撤市設(shè)區(qū)，是常州市近年來重點(diǎn)打造的“南部新城”。貫穿南北的武宜路就位于武進(jìn)區(qū)。武宜路北連常州舊城中心的蘭陵北路，向南則延伸至武進(jìn)新城區(qū)，堪稱常州新樓盤薈萃之地。在武宜路上匯集了德禾豪景、新城香溢紫郡、星河國際、四季城、新城吾悅廣場(chǎng)、綠地白金漢宮、綠城玉蘭廣場(chǎng)、華美庭等十多個(gè)樓盤，這些樓盤總建筑面積甚至超過了500萬平方米，其中不乏超級(jí)樓盤，如星河國際建筑面積達(dá)到180萬平方米，大部分樓盤正處于銷售期。

“武進(jìn)區(qū)的一些樓盤夜晚亮燈率確實(shí)不太高，一到晚上，這些大樓都是漆黑一片?！背Ｖ菀晃惠d著記者在武進(jìn)城區(qū)轉(zhuǎn)悠的出租車司機(jī)李飛(化名)說，李飛的話得到了多個(gè)當(dāng)?shù)鼐用竦恼J(rèn)同。

記者近日實(shí)地走訪常州市武進(jìn)區(qū)的多個(gè)新盤后發(fā)現(xiàn)，確有不少小區(qū)存在夜晚亮燈率只有兩三成的情況。

“一些剛交付的樓盤，入住率肯定不會(huì)太高，有些人買了房但一時(shí)沒錢裝修也會(huì)延緩入住時(shí)間，”李飛告訴記者，“武進(jìn)工業(yè)發(fā)達(dá)，小老板很多，大多會(huì)先給子女買上幾套房先放著。此外，拆遷戶手里普遍都握有好幾套房，再加上炒房的和沒賣出去的，種種原因造成了當(dāng)下的狀況。”

記者實(shí)地調(diào)查了解到，常州的房價(jià)與周邊其他城市相比，并不算高，其房價(jià)大都集中在6000元~8000元/平方米，市中心區(qū)域的房價(jià)在每平方米1萬元左右。

正是這相對(duì)不太高的房價(jià)，吸引了大量周邊城市，尤其是上海、南京等地的購房者。在某售樓部記者看到，很多來看房的車子都是掛著上海、南京的牌子。一位來自上海不愿透露姓名的購房者告訴記者，之所以到這邊來買房，是因?yàn)樯虾５姆績r(jià)太高，而隨著高鐵的開通，到常州也比較方便。

常州本地一家房地產(chǎn)網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2012年常州樓市成交量中，外地人購房者占據(jù)了60%左右。

“不過，在武進(jìn)更多的人是來自于其他地方在這兒打工的年輕人，他們確實(shí)有剛性需求，但是以他們的薪水，想在這里買上一套房子幾乎沒有可能?！崩铒w告訴記者。

數(shù)據(jù)顯示，2011年常州全市登記暫住人口133.1萬，其中武進(jìn)區(qū)占比超過50%，達(dá)到近70萬人。而2011年武進(jìn)區(qū)常住人口為160萬，暫住人口占到常住人口的近一半，這些暫住人口暫住地點(diǎn)主要為出租房屋、單位內(nèi)部和工地現(xiàn)場(chǎng)，根本不可能在當(dāng)?shù)刭I房子。

由于當(dāng)?shù)氐褪杖胝吆屯鈦泶蚬と藛T無錢買房，而大量房子都讓外地人買走卻很少在當(dāng)?shù)鼐幼。镜胤慨a(chǎn)所有者則又大多擁有多套住房，讓武進(jìn)區(qū)的很多樓盤顯得空蕩蕩，實(shí)際上這幾年常州房價(jià)也在這些外地人購房的助推下，上漲迅速。

個(gè)人住房擁有率嚴(yán)重飽和

需求有限，供應(yīng)過量，導(dǎo)致常州市的住宅房產(chǎn)存量大量過剩。

據(jù)常州市房地產(chǎn)信息中心統(tǒng)計(jì)，截至2012年底，常州市商品房的存量約為1360萬平方米，去化周期約20個(gè)月。同策咨詢提供的數(shù)據(jù)則顯示，同期常州商品住宅的存量約為679萬平方米，去化周期約14個(gè)月，整體去化壓力較高。

2010年8月末，國家統(tǒng)計(jì)局常州調(diào)查隊(duì)曾對(duì)常州市市區(qū)52個(gè)社區(qū)的2167戶居民家庭，進(jìn)行住戶基本情況抽樣調(diào)查顯示，常州市城市居民自有房擁有率達(dá)96.1%，擁有兩套及兩套以上住房的居民家庭達(dá)25.4%。抽樣調(diào)查還顯示，常州市市區(qū)居民戶均住房建筑面積達(dá)99.3平方米，人均住房建筑面積為34.7平方米。若從剛需角度來看，常州市房地產(chǎn)在2010年8月份就已經(jīng)趨于飽和。

2012年底，常州市常住人口(含在常州居住半年以上的外來人口，扣除本地戶籍人口外出半年以上的人口)總量達(dá)468.68萬人，而2010年常州全市常住人口為459.20萬人，2012年人口比2010年增加了9萬人。而2011年常州市區(qū)住宅新增供應(yīng)量568.17萬平方米；2012年常州市區(qū)住宅預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量538萬平方米，即便新增的9萬人都成為常州的剛需市場(chǎng)，兩年新增的一千多萬平方米的住宅供應(yīng)量，還是顯得過于龐大。

住宅地產(chǎn)還不是最嚴(yán)重的，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫才讓人感覺到危機(jī)四伏。

“如果真要說危機(jī)，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的泡沫才是常州樓市真正面臨的問題。”一位常州本地開發(fā)商告訴記者，住宅銷售的壓力其實(shí)不算太大，但商業(yè)物業(yè)已明顯供過于求，現(xiàn)在大商場(chǎng)普遍生意不好，在建的城市綜合體還有十幾個(gè)。

據(jù)當(dāng)?shù)刂薪闄C(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前常州已經(jīng)投入使用或者在建的城市綜合體項(xiàng)目約有30個(gè)，并且體量動(dòng)輒幾十萬乃至上百萬平方米。

大量的商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭，導(dǎo)致大商場(chǎng)里的商戶經(jīng)營慘淡?！艾F(xiàn)在常州的大商場(chǎng)生意都挺一般的，如果是散售的就更不用說了，基本上是一塌糊涂，”吾悅廣場(chǎng)里一位商戶告訴記者，“僅武進(jìn)商圈現(xiàn)在就有吾悅廣場(chǎng)、又一城、茂業(yè)、新天地、新城上街、樂購等，將來萬達(dá)還要進(jìn)來，競(jìng)爭將更加激烈?！?/p>

記者實(shí)地走訪了武進(jìn)區(qū)的多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目后也發(fā)現(xiàn)，不少商場(chǎng)的打折幅度已經(jīng)低至3~4折，即使在周末，人流量還是不多。

支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)投地產(chǎn)

2月17日，常州本地媒體《常州日?qǐng)?bào)》也對(duì)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)業(yè)在常州市產(chǎn)業(yè)中的比重過大，表達(dá)了擔(dān)憂?！皬?012年度星級(jí)企業(yè)榜單，也看出常州產(chǎn)業(yè)的短板：工業(yè)企業(yè)中，產(chǎn)業(yè)偏‘重’；服務(wù)業(yè)中，地產(chǎn)公司占了重頭。在此次服務(wù)業(yè)五星企業(yè)榜單33家服務(wù)企業(yè)中，地產(chǎn)置業(yè)公司依然超過20家，占60%以上?！?/p>

常州市的五星級(jí)企業(yè)是所有企業(yè)中納稅額最高的企業(yè)，其標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)當(dāng)年上繳入庫稅金額評(píng)定企業(yè)星級(jí)。得分前10名且上繳入庫稅金5000萬元以上(含5000萬元)的企業(yè)，評(píng)為“五星企業(yè)”；服務(wù)業(yè)五星級(jí)企業(yè)榜單中，房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)幾年都占據(jù)著絕大比重。

常州有關(guān)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，一方面顯示出常州房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)力，但也反映出常州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展不均的現(xiàn)狀。

常州市人民銀行中心支行鄭文清在其論文《地方財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依存度的分析與探究——基于江蘇常州的實(shí)證分析》中寫道，常州市房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方稅收收入的比重自2007年以來一直保持在20%以上，最高時(shí)曾達(dá)30%以上，在地方財(cái)政收入的比例中，也保持在10%左右。而常州市的土地出讓收入，近幾年以來也長期保持在地方財(cái)政收入的40%以上。例如，2010年常州市的土地出讓收入達(dá)到271.94億元，當(dāng)年其財(cái)政收入為643.17億元，前者占后者的比重達(dá)到42.28%。

2012年，北京、上海等一線城市的土地出讓金大幅下降。而二線城市常州躋身前十，位于榜單第五位，土地出讓金總額為216.41億元，漲幅比2011年同期超過80%。

從簽約價(jià)格上看，2012年1~11月常州住宅或商服用地出讓金額2543700萬元，相較于2011年1~11月出讓金額1955643萬元上漲了588057萬元，同比上漲30%。

而在前兩年興起的由一線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市的熱潮中，大量知名房企紛紛在常州“攻城略地”。星河地產(chǎn)于2009年首次進(jìn)入常州，便在武進(jìn)中心區(qū)武宜路成功拍下近千畝土地，類似情況也發(fā)生于綠地集團(tuán)、綠城集團(tuán)、招商地產(chǎn)[微博](000024.SZ)、九龍倉、華潤置業(yè)等眾多知名房企。

“當(dāng)時(shí)，大家都很樂觀，有種‘大躍進(jìn)’的味道，常州的空氣中都彌漫著一種興奮感。”常州一位開發(fā)商告訴記者。

常州市國土局網(wǎng)站發(fā)布的2009年武進(jìn)城區(qū)經(jīng)營性土地交易情況一覽表顯示，當(dāng)年武進(jìn)區(qū)共出讓經(jīng)營性用地31塊，其中不乏大開發(fā)商的身影。僅星河地產(chǎn)一家就在武宜路拍下近千畝土地，綠地集團(tuán)聯(lián)合上海云峰集團(tuán)、江蘇恒元地產(chǎn)在武進(jìn)共拿下五幅土地，出讓面積約25萬平方米。

根據(jù)約兩年的開發(fā)建設(shè)周期，這些體量巨大的住宅項(xiàng)目現(xiàn)今都已陸續(xù)入市，集中供應(yīng)帶來的高庫存，讓開發(fā)商面臨不小的壓力。與此同時(shí)，過去幾年間，招商、金地、恒大、龍湖、世茂、綠城等國內(nèi)一線開發(fā)商也已集體涌入常州。

2012年下半年，萬達(dá)、招商、雨潤先后在常州拿下多幅大體量的商業(yè)用地，這讓不少在當(dāng)?shù)亟?jīng)營商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商倍感壓力。

2012年9月，萬達(dá)以6.94億元競(jìng)得武進(jìn)區(qū)出讓面積高達(dá)11.5萬平方米的商住地塊，這是繼常州新北萬達(dá)之后萬達(dá)在常州開發(fā)的第二個(gè)超大型城市綜合體，規(guī)劃建筑面積達(dá)60萬平方米。2012年10月，雨潤集團(tuán)旗下房企以3.7億元拿下常州一地塊，出讓面積達(dá)17萬平方米。據(jù)悉，雨潤預(yù)計(jì)將投資55億元，打造一個(gè)建筑面積達(dá)110萬平方米的城市綜合體。

產(chǎn)業(yè)升級(jí)OR地產(chǎn)升級(jí)？

“對(duì)于人口規(guī)模預(yù)判的不準(zhǔn)確，城市總體規(guī)劃的不完善，住宅地產(chǎn)沒有與其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行很好的配套，這或許是導(dǎo)致常州出現(xiàn)‘鬼城’效應(yīng)的幾個(gè)最為重要的因素?！?上海社科院城市化發(fā)展研究中心主任郁洪勝如此評(píng)價(jià)道。

郁洪勝認(rèn)為，由于國外經(jīng)濟(jì)不景氣，一直走外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展路子的常州，其部分優(yōu)勢(shì)地位在逐漸被取代，此時(shí)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型應(yīng)立足于其優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的做大做強(qiáng)，而非以房地產(chǎn)業(yè)來吸引人。

實(shí)際上，常州已經(jīng)成為長三角重要制造業(yè)基地，但河海大學(xué)區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究中心主任、新華社特約分析師劉奇洪認(rèn)為，常州經(jīng)濟(jì)發(fā)展中遇到兩方面的困境與挑戰(zhàn)：一方面，中國已不是短缺經(jīng)濟(jì)時(shí)代，生產(chǎn)能力過剩已成為常態(tài)，常州傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展已遭遇總量過剩的挑戰(zhàn)；另一方面，隨著原材料、燃料價(jià)格的上漲和環(huán)?！伴T檻”的抬高，常州一些支柱產(chǎn)業(yè)，如化工、冶金、紡織、機(jī)電等，已面臨“高成長期”、正遭遇“高成本期”挑戰(zhàn)。

另外，隨著高速交通網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建，高端產(chǎn)業(yè)跳躍式轉(zhuǎn)移成為常態(tài)，常州引進(jìn)高端外資產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)日益減弱。

在劉奇洪看來，當(dāng)前常州內(nèi)部要素存在不少劣勢(shì)。一是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理。第二產(chǎn)業(yè)比重過大、發(fā)展水平不高，沒有千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群；第三產(chǎn)業(yè)比重過小，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，尤其生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展水平嚴(yán)重偏低。二是企業(yè)“大而不強(qiáng)”。在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的研究、設(shè)計(jì)、開發(fā)、品牌創(chuàng)造、加工制造、營銷、供應(yīng)鏈管理、應(yīng)用軟件、系統(tǒng)咨詢等環(huán)節(jié)中，常州企業(yè)大多處于附加價(jià)值最低的加工制造環(huán)節(jié)。

在這樣的情況下，常州迫切需要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。劉奇洪表示，“創(chuàng)新發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)常州城市轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級(jí)是常州實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)的關(guān)鍵?！?/p>

“過去，蘇南地區(qū)是以產(chǎn)業(yè)集群的飛速發(fā)展吸引企業(yè)和人員的入駐；如今蘇南仍然需要靠產(chǎn)業(yè)升級(jí)來保持領(lǐng)先地位?？堪l(fā)展地產(chǎn)，靠吸引蘇滬寧的人員來擴(kuò)大城市化，或許是一個(gè)本末倒置的選擇?！眲⑵婧檎f。