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隨著權力和資本交替上陣，鄂爾多斯的空城計一夜之間，如同一場傳染病，在全國各地蔓延，除了此前廣泛報道的貴陽、營口等城市，《中國經(jīng)營報》記者調查又發(fā)現(xiàn)江蘇常州、河南鶴壁和湖北十堰，也開始出現(xiàn)鬼城的魅影。從南到北，從沿海到內地，從一線城市到小縣城，許多新區(qū)新城或多或少贏得了空城鬼城的名頭。值得警惕的是這些鬼城背后又隱藏著房地產泡沫破滅、資金鏈條緊繃乃至斷裂、城市發(fā)展缺乏產業(yè)支撐等諸多風險。

調查一

地產供大于求，工業(yè)重市地產先行

淪為“鬼城”第二常州產業(yè)轉型錯投房地產

上海、南京等外地購房者占據(jù)了60%，本地拆遷戶和小老板則每戶握有好幾套房產，而本地低收入者和外來打工者則買不起房。

素有吳文化發(fā)源地、富庶繁華之美譽的江蘇常州，因其新城區(qū)樓盤集中，入住率不高，且大量商品房積壓，被稱為繼鄂爾多斯之后又一“鬼城”。甚至業(yè)界做出悲觀預期，認為常州樓市庫存量如此之大，空置率如此之高，未來難有大發(fā)展。

“鬼城”之說是否言過其實?傳統(tǒng)工業(yè)強市常州緣何吹起了地產泡沫?春節(jié)剛過，《中國經(jīng)營報》記者深入常州調查發(fā)現(xiàn)，在常州無論是商業(yè)地產還是住宅項目都面臨供大于求的狀況，常州的地產泡沫已是不爭的事實。

對于“鬼城”之說，記者多次試圖聯(lián)系常州官方，但其卻三緘其口，不給予回應。

誰在制造泡沫?

白天鮮見人、晚上少亮燈的常州市武進區(qū)武宜路兩側巋然聳立的高大樓盤，是多家媒體將常州稱為“鬼城”的直接證據(jù)。

武進于1995年撤縣建市，2002年撤市設區(qū)，是常州市近年來重點打造的“南部新城”。貫穿南北的武宜路就位于武進區(qū)。武宜路北連常州舊城中心的蘭陵北路，向南則延伸至武進新城區(qū)，堪稱常州新樓盤薈萃之地。在武宜路上匯集了德禾豪景、新城香溢紫郡[最新消息 價格 戶型 點評]、星河國際、四季城、新城吾悅廣場、綠地白金漢宮、綠城[簡介 最新動態(tài)]玉蘭廣場、華美庭等十多個樓盤，這些樓盤總建筑面積甚至超過了500萬平方米，其中不乏超級樓盤，如星河國際建筑面積達到180萬平方米，大部分樓盤正處于銷售期。

“武進區(qū)的一些樓盤夜晚亮燈率確實不太高，一到晚上，這些大樓都是漆黑一片?！背Ｖ菀晃惠d著記者在武進城區(qū)轉悠的出租車司機李飛(化名)說，李飛的話得到了多個當?shù)鼐用竦恼J同。

記者近日實地走訪常州市武進區(qū)的多個新盤后發(fā)現(xiàn)，確有不少小區(qū)存在夜晚亮燈率只有兩三成的情況。

“一些剛交付的樓盤，入住率肯定不會太高，有些人買了房但一時沒錢裝修也會延緩入住時間，”李飛告訴記者，“武進工業(yè)發(fā)達，小老板很多，大多會先給子女買上幾套房先放著。此外，拆遷戶手里普遍都握有好幾套房，再加上炒房的和沒賣出去的，種種原因造成了當下的狀況?！?/p>

記者實地調查了解到，常州的房價與周邊其他城市相比，并不算高，其房價大都集中在6000元~8000元/平方米，市中心區(qū)域的房價在每平方米1萬元左右。

正是這相對不太高的房價，吸引了大量周邊城市，尤其是上海、南京等地的購房者。在某售樓部記者看到，很多來看房的車子都是掛著上海、南京的牌子。一位來自上海不愿透露姓名的購房者告訴記者，之所以到這邊來買房，是因為上海的房價太高，而隨著高鐵的開通，到常州也比較方便。

常州本地一家房地產網(wǎng)站統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2012年常州樓市成交量中，外地人購房者占據(jù)了60%左右。

“不過，在武進更多的人是來自于其他地方在這兒打工的年輕人，他們確實有剛性需求，但是以他們的薪水，想在這里買上一套房子幾乎沒有可能?！崩铒w告訴記者。

數(shù)據(jù)顯示，2011年常州全市登記暫住人口133.1萬，其中武進區(qū)占比超過50%，達到近70萬人。而2011年武進區(qū)常住人口為160萬，暫住人口占到常住人口的近一半，這些暫住人口暫住地點主要為出租房屋、單位內部和工地現(xiàn)場，根本不可能在當?shù)刭I房子。

由于當?shù)氐褪杖胝吆屯鈦泶蚬と藛T無錢買房，而大量房子都讓外地人買走卻很少在當?shù)鼐幼?，本地房產所有者則又大多擁有多套住房，讓武進區(qū)的很多樓盤顯得空蕩蕩，實際上這幾年常州房價也在這些外地人購房的助推下，上漲迅速。

個人住房擁有率嚴重飽和

需求有限，供應過量，導致常州市的住宅房產存量大量過剩。

據(jù)常州市房地產信息中心統(tǒng)計，截至2012年底，常州市商品房的存量約為1360萬平方米，去化周期約20個月。同策咨詢提供的數(shù)據(jù)則顯示，同期常州商品住宅的存量約為679萬平方米，去化周期約14個月，整體去化壓力較高。

2010年8月末，國家統(tǒng)計局常州調查隊曾對常州市市區(qū)52個社區(qū)的2167戶居民家庭，進行住戶基本情況抽樣調查顯示，常州市城市居民自有房擁有率達96.1%，擁有兩套及兩套以上住房的居民家庭達25.4%。抽樣調查還顯示，常州市市區(qū)居民戶均住房建筑面積達99.3平方米，人均住房建筑面積為34.7平方米。若從剛需角度來看，常州市房地產在2010年8月份就已經(jīng)趨于飽和。

2012年底，常州市常住人口(含在常州居住半年以上的外來人口，扣除本地戶籍人口外出半年以上的人口)總量達468.68萬人，而2010年常州全市常住人口為459.20萬人，2012年人口比2010年增加了9萬人。而2011年常州市區(qū)住宅新增供應量568.17萬平方米;2012年常州市區(qū)住宅預計新增供應量538萬平方米，即便新增的9萬人都成為常州的剛需市場，兩年新增的一千多萬平方米的住宅供應量，還是顯得過于龐大。

住宅地產還不是最嚴重的，商業(yè)地產的泡沫才讓人感覺到危機四伏。

“如果真要說危機，我認為商業(yè)地產的泡沫才是常州樓市真正面臨的問題?！币晃怀Ｖ荼镜亻_發(fā)商告訴記者，住宅銷售的壓力其實不算太大，但商業(yè)物業(yè)已明顯供過于求，現(xiàn)在大商場普遍生意不好，在建的城市綜合體還有十幾個。

據(jù)當?shù)刂薪闄C構統(tǒng)計，目前常州已經(jīng)投入使用或者在建的城市綜合體項目約有30個，并且體量動輒幾十萬乃至上百萬平方米。

大量的商業(yè)地產競爭，導致大商場里的商戶經(jīng)營慘淡?！艾F(xiàn)在常州的大商場生意都挺一般的，如果是散售的就更不用說了，基本上是一塌糊涂，”吾悅廣場里一位商戶告訴記者，“僅武進商圈現(xiàn)在就有吾悅廣場、又一城、茂業(yè)、新天地、新城上街、樂購等，將來萬達[簡介 最新動態(tài)]還要進來，競爭將更加激烈?！?/p>

記者實地走訪了武進區(qū)的多個城市綜合體項目后也發(fā)現(xiàn)，不少商場的打折幅度已經(jīng)低至3~4折，即使在周末，人流量還是不多。

支柱產業(yè)轉投地產

2月17日，常州本地媒體《常州日報》也對當?shù)氐禺a業(yè)在常州市產業(yè)中的比重過大，表達了擔憂。“從2012年度星級企業(yè)榜單，也看出常州產業(yè)的短板：工業(yè)企業(yè)中，產業(yè)偏‘重’;服務業(yè)中，地產公司占了重頭。在此次服務業(yè)五星企業(yè)榜單33家服務企業(yè)中，地產置業(yè)公司依然超過20家，占60%以上?！?/p>

常州市的五星級企業(yè)是所有企業(yè)中納稅額最高的企業(yè)，其標準是根據(jù)當年上繳入庫稅金額評定企業(yè)星級。得分前10名且上繳入庫稅金5000萬元以上(含5000萬元)的企業(yè)，評為“五星企業(yè)”;服務業(yè)五星級企業(yè)榜單中，房地產業(yè)連續(xù)幾年都占據(jù)著絕大比重。

常州有關人士認為，房地產企業(yè)獨領風騷，一方面顯示出常州房地產業(yè)的實力，但也反映出常州現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展不均的現(xiàn)狀。

常州市人民銀行中心支行鄭文清在其論文《地方財政收入對房地產業(yè)依存度的分析與探究——基于江蘇常州的實證分析》中寫道，常州市房地產業(yè)稅收占地方稅收收入的比重自2007年以來一直保持在20%以上，最高時曾達30%以上，在地方財政收入的比例中，也保持在10%左右。而常州市的土地出讓收入，近幾年以來也長期保持在地方財政收入的40%以上。例如，2010年常州市的土地出讓收入達到271.94億元，當年其財政收入為643.17億元，前者占后者的比重達到42.28%。

2012年，北京、上海等一線城市的土地出讓金大幅下降。而二線城市常州躋身前十，位于榜單第五位，土地出讓金總額為216.41億元，漲幅比2011年同期超過80%。

從簽約價格上看，2012年1~11月常州住宅或商服用地出讓金額2543700萬元，相較于2011年1~11月出讓金額1955643萬元上漲了588057萬元，同比上漲30%。

而在前兩年興起的由一線城市轉戰(zhàn)二三線城市的熱潮中，大量知名房企紛紛在常州“攻城略地”。星河地產于2009年首次進入常州，便在武進中心區(qū)武宜路成功拍下近千畝土地，類似情況也發(fā)生于綠地集團[簡介 最新動態(tài)]、綠城集團[簡介 最新動態(tài)]、招商地產[簡介 最新動態(tài)](000024.SZ)、九龍倉、華潤置業(yè)等眾多知名房企。

“當時，大家都很樂觀，有種‘大躍進’的味道，常州的空氣中都彌漫著一種興奮感?！背Ｖ菀晃婚_發(fā)商告訴記者。

常州市國土局網(wǎng)站發(fā)布的2009年武進城區(qū)經(jīng)營性土地交易情況一覽表顯示，當年武進區(qū)共出讓經(jīng)營性用地31塊，其中不乏大開發(fā)商的身影。僅星河地產一家就在武宜路拍下近千畝土地，綠地集團聯(lián)合上海云峰集團、江蘇恒元地產在武進共拿下五幅土地，出讓面積約25萬平方米。

根據(jù)約兩年的開發(fā)建設周期，這些體量巨大的住宅項目現(xiàn)今都已陸續(xù)入市，集中供應帶來的高庫存，讓開發(fā)商面臨不小的壓力。與此同時，過去幾年間，招商、金地、恒大、龍湖、世茂、綠城等國內一線開發(fā)商也已集體涌入常州。

2012年下半年，萬達、招商、雨潤先后在常州拿下多幅大體量的商業(yè)用地，這讓不少在當?shù)亟?jīng)營商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商倍感壓力。

2012年9月，萬達以6.94億元競得武進區(qū)出讓面積高達11.5萬平方米的商住地塊，這是繼常州新北萬達之后萬達在常州開發(fā)的第二個超大型城市綜合體，規(guī)劃建筑面積達60萬平方米。2012年10月，雨潤集團旗下房企以3.7億元拿下常州一地塊，出讓面積達17萬平方米。據(jù)悉，雨潤預計將投資55億元，打造一個建筑面積達110萬平方米的城市綜合體。

產業(yè)升級OR地產升級?

“對于人口規(guī)模預判的不準確，城市總體規(guī)劃的不完善，住宅地產沒有與其他產業(yè)進行很好的配套，這或許是導致常州出現(xiàn)‘鬼城’效應的幾個最為重要的因素?！鄙虾Ｉ缈圃撼鞘谢l(fā)展研究中心主任郁洪勝如此評價道。

郁洪勝認為，由于國外經(jīng)濟不景氣，一直走外向型經(jīng)濟發(fā)展路子的常州，其部分優(yōu)勢地位在逐漸被取代，此時的產業(yè)轉型應立足于其優(yōu)勢產業(yè)的做大做強，而非以房地產業(yè)來吸引人。

實際上，常州已經(jīng)成為長三角重要制造業(yè)基地，但河海大學區(qū)域經(jīng)濟研究中心主任、新華社特約分析師劉奇洪認為，常州經(jīng)濟發(fā)展中遇到兩方面的困境與挑戰(zhàn)：一方面，中國已不是短缺經(jīng)濟時代，生產能力過剩已成為常態(tài)，常州傳統(tǒng)產業(yè)發(fā)展已遭遇總量過剩的挑戰(zhàn);另一方面，隨著原材料、燃料價格的上漲和環(huán)?！伴T檻”的抬高，常州一些支柱產業(yè)，如化工、冶金、紡織、機電等，已面臨“高成長期”、正遭遇“高成本期”挑戰(zhàn)。

另外，隨著高速交通網(wǎng)絡構建，高端產業(yè)跳躍式轉移成為常態(tài)，常州引進高端外資產業(yè)優(yōu)勢日益減弱。

在劉奇洪看來，當前常州內部要素存在不少劣勢。一是產業(yè)結構不合理。第二產業(yè)比重過大、發(fā)展水平不高，沒有千億級產業(yè)集群;第三產業(yè)比重過小，現(xiàn)代服務業(yè)，尤其生產性服務業(yè)發(fā)展水平嚴重偏低。二是企業(yè)“大而不強”。在整個產業(yè)鏈的研究、設計、開發(fā)、品牌創(chuàng)造、加工制造、營銷、供應鏈管理、應用軟件、系統(tǒng)咨詢等環(huán)節(jié)中，常州企業(yè)大多處于附加價值最低的加工制造環(huán)節(jié)。

在這樣的情況下，常州迫切需要進行產業(yè)轉型升級。劉奇洪表示，“創(chuàng)新發(fā)展模式，實現(xiàn)常州城市轉型和產業(yè)升級是常州實現(xiàn)發(fā)展目標的關鍵?！?/p>

“過去，蘇南地區(qū)是以產業(yè)集群的飛速發(fā)展吸引企業(yè)和人員的入駐;如今蘇南仍然需要靠產業(yè)升級來保持領先地位?？堪l(fā)展地產，靠吸引蘇滬寧的人員來擴大城市化，或許是一個本末倒置的選擇?！眲⑵婧檎f。

河南鶴壁新區(qū)：20年發(fā)展成“睡城”

以煤炭化工為產業(yè)支撐的河南鶴壁，為了應對因煤炭開采而出現(xiàn)的采空區(qū)問題，早在1992年就開始在老城區(qū)40公里外的地方建設新區(qū)，是河南省第一個建設新區(qū)的地級市，這個新區(qū)成為現(xiàn)在的淇濱區(qū)。

然而，《中國經(jīng)營報》記者調查發(fā)現(xiàn)，這個建設歷史已經(jīng)長達20多年的新區(qū)，到目前為止，還是個空心之城，變成了“睡城”。

不僅如此，本已十分冷清的新區(qū)還在繼續(xù)擴張，根據(jù)河南省委、省政府最新批復的《鶴壁新區(qū)建設總體方案》，鶴壁新區(qū)規(guī)劃面積約130平方公里，這個面積與著名“鬼城”康巴什的規(guī)劃面積155平方公里大體相當。

空心新城

鶴壁商業(yè)等服務業(yè)發(fā)展十分緩慢。2011年，鶴壁第三產業(yè)占GDP比重僅為17.5%。

鶴壁姑娘張環(huán)麗花了幾十萬元在淇濱區(qū)銀興廣場購了一套商鋪，這里曾被宣傳為鶴壁市的新商業(yè)中心所在。但是在開發(fā)商遲遲不肯交房的情況下，張環(huán)麗逐漸對在這里做生意失去了信心。

銀興廣場僅商鋪就有2000個，而在它的東邊則有一個家具廣場，西邊有一個規(guī)模超過它的裕隆商業(yè)廣場，在北邊還有一個剛開業(yè)的中凱商業(yè)街。記者走進銀興廣場，發(fā)現(xiàn)約有30%的商鋪還是空位，而營業(yè)的商鋪也大都生意慘淡，偌大商場鮮有人影。

銀興廣場是鶴壁市繼多個商業(yè)中心之后新開發(fā)的一個新中心，當?shù)厝艘膊豢春眠@些新建大商場的市場表現(xiàn)。記者發(fā)現(xiàn)，另一個電器商城在過去幾年間幾次易手，原因是“沒多少人去那兒買東西”。

與破舊但熱熱鬧鬧的老城區(qū)相比，淇濱區(qū)則顯得冷冷清清。

依靠煤炭發(fā)展起來的鶴壁轄浚縣、淇縣、淇濱區(qū)、山城區(qū)、鶴山區(qū)和鶴壁經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。其中山城區(qū)和鶴山區(qū)是老城區(qū)，而新城區(qū)是淇濱區(qū)。

2010年鶴壁市的常住人口分布數(shù)據(jù)顯示，鶴山區(qū)為13萬人，山城區(qū)為23萬人，淇濱區(qū)為27萬人。由于新城區(qū)產業(yè)還未發(fā)展起來，約有20萬鶴壁淇濱區(qū)居民，在每天早上五六點、下午3點多鐘乘坐一個小時的班車到40公里之外的老城區(qū)上班，其中大部分是煤礦工人，他們原本居住在老城區(qū)。

接受記者采訪的鶴壁多位政府官員并不否認鶴壁市產業(yè)基礎較弱。除煤炭、化工之外，真正能支撐鶴壁經(jīng)濟發(fā)展的并沒有多少企業(yè)。而即便是煤炭也在最近兩年受累于煤炭價格向下走勢。鶴壁市規(guī)劃局辦公室工作人員尹軍濤坦言：“鶴壁市的產業(yè)比較單一，龍頭產業(yè)不多，很多還是傳統(tǒng)產業(yè)比較多一些?！?/p>

記者查閱鶴壁市城市規(guī)劃，其空間發(fā)展方向是“鶴壁—淇縣一體化”，官方稱之為鶴壁大新區(qū)。而在其中幾乎沒有任何產業(yè)在內，清一色是地產和相關生活配套項目。

《鶴壁市2011年國民經(jīng)濟和社會統(tǒng)計公報》數(shù)據(jù)顯示，2011年鶴壁三產比重為11.0 71.5 17.5，其工業(yè)占GDP比重高達71.5%，而其主要工業(yè)都集中在老城區(qū)，可以推測新城區(qū)幾乎還是一座產業(yè)空城。

據(jù)了解，鶴壁市居民生活水平較低，購買力不強，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，鶴壁市城鎮(zhèn)化率較高但城鎮(zhèn)居民收入?yún)s較低。2011年鶴壁市城鎮(zhèn)化率為49.76%，城鎮(zhèn)化水平在河南省18個地市中居第三位。但2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為17254.54元，低于河南省年均水平940.26元。上述原因讓鶴壁商業(yè)等服務業(yè)發(fā)展十分緩慢。2011年，鶴壁第三產業(yè)占GDP比重僅為17.5%。

產業(yè)與人口嚴重脫節(jié)

鶴壁市的產業(yè)多在北部幾十公里外的老城區(qū)和淇濱區(qū)最北邊的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，而人口大多居住在南部。

鶴壁的“心臟”幾次移位。

最早的一顆“心臟”是煤炭，靠煤礦集聚起來的人口成就了鶴壁市的存在，生活在山城區(qū)，以及不遠處的鶴山區(qū)。隨著城市人口增多對空間需求的增大，老城區(qū)地處山腳一隅的局限開始顯現(xiàn)。而最重要的原因在于老城區(qū)周邊許多采空區(qū)，不適宜建設，即便建設也是成本巨大。

在這樣的情況下，建設新區(qū)是最容易的，也是性價比最高的解決之道。趁著20世紀90年代初期的全國大興開發(fā)區(qū)熱潮，鶴壁市于1992年在距離老城區(qū)40多公里處劃了一片地開始建設新區(qū)，成為飛城，因臨近淇河被命名為淇濱區(qū)。這也是河南省首個建設新區(qū)的地級市。

當年編制的《1995年至2020年的城市空間發(fā)展規(guī)劃》顯示，到2020年，鶴壁市城市空間規(guī)模達到38平方公里。然而截止到現(xiàn)在，鶴壁全市城市空間規(guī)模已經(jīng)達到了34平方公里，其中淇濱區(qū)建成區(qū)面積已達到29平方公里。

鶴壁市規(guī)劃局辦公室工作人員尹軍濤告訴記者，土地利用超預期的事實，在于鶴壁市淇濱區(qū)土地利用率不高。

這也正是鶴壁人口密度極低的原因：市內許多是五六層高的樓房。許多單位有著在大多地市罕見的大片綠地，以及許多待建空地。

對土地的超預期使用，讓鶴壁市不得不在2007年對規(guī)劃進行修編，向南發(fā)展，鶴壁新區(qū)不得不繼續(xù)把餅攤得更大。根據(jù)河南省委常委會研究通過的《鶴壁新區(qū)建設總體方案》，鶴壁新區(qū)規(guī)劃面積達到130平方公里，這個面積與著名“鬼城”康巴什的規(guī)劃面積155平方公里大體相當。

從規(guī)劃圖上看，鶴壁城市總體是自北向南伸展的長條狀。這是一種非常尷尬的空間格局：鶴壁市的產業(yè)多在北部幾十公里外的老城區(qū)和淇濱區(qū)最北邊的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。而人口大多居住在南部。產業(yè)和人口嚴重脫節(jié)與分離。

尹軍濤說，鶴壁的城市向南發(fā)展也是無奈之舉?！拔鬟吺歉哞F線，高鐵外圍又有南水北調工程，而東邊則是京港澳高速，北邊是工業(yè)企業(yè)集中地，且與安陽湯陰縣接壤。鶴壁的空間發(fā)展選擇要么是將北部產業(yè)區(qū)‘包圍’在城中，要么就是選擇一直向南?！?/p>

“西邊是高鐵，東邊是京港澳高速，往北是安陽境內。這都是發(fā)展的屏障，要突破這些屏障，涉及供水、涵洞、交通的設計，成本將很高。而且要跨鐵路，還涉及需要跟鐵道部協(xié)調的問題，協(xié)調起來很麻煩。”尹軍濤說，“我們已經(jīng)沒有選擇，只能向南邊發(fā)展?！?/p>

在鶴壁的整體發(fā)展戰(zhàn)略中，老城區(qū)盡管還分布著大量煤炭資源，但隨著不斷的開采，煤炭資源也逐漸趨于枯竭。城市發(fā)展價值逐漸縮小的現(xiàn)實讓老城區(qū)成為一個“棄兒”的角色，但缺乏產業(yè)的局促又在一定程度上威脅著淇濱區(qū)這個寵兒肌體的健康。

孤單的“總部經(jīng)濟中心”

130多平方公里鶴壁經(jīng)濟中心的重擔，光憑“9+1”這幾棟樓或許還有些勢單力薄。

在大力發(fā)展地產和相關生活配套項目的同時，鶴壁新區(qū)目前發(fā)力的一個重點即是打造“總部經(jīng)濟”，“9+1”就是其中最具象征意義的產物。所謂“9+1”，是指9棟地標性建筑加上一座會展中心。而“9+1”的位置在淇河邊上，從4年前開始著手征地、規(guī)劃，并沿著河岸修建了10座漂亮的廁所、音樂噴泉及一處人工沙灘。

這處頗具象征意義的地標建筑，承載著鶴壁市打造區(qū)域性中心城市、展示城市高端形象、拉動鶴壁新一輪發(fā)展投資引擎的重任。但是，鶴壁市的經(jīng)濟社會發(fā)展現(xiàn)實決定了這是一步冒險之舉。

9棟地標性建筑高約30層，其中有3座的造型靈感分別借鑒了鶴壁市淇河鯽魚、冬凌草及蓮鶴方壺3種特產。而會展中心的外型設計干脆參照當?shù)氐摹疤罱z鴨蛋”。此外還有一棟龍門大廈，可以看作央視大樓的mini版——將兩棟樓建成后，在上部用鋼構連接起來。

這些定位于高端商務辦公的寫字樓，外型時尚摩登且造價不菲。在記者接觸到的鶴壁當?shù)厝搜劾锉徽J為有些脫離實際。

一位不愿具名的人士說：這里距離市區(qū)太遠，而鶴壁市內的公司，一棟樓就給裝下了。

60歲的村民董德中是大董莊的村民，在他看來，“9+1”的“繁榮”犧牲了他的生活以及他所在的村莊。這個1000多口人的村莊是附近多個被征地的村莊之一。

董德中對未來顯得有些無奈，言語中透著一種壓抑的惱怒。村里大多數(shù)人的土地因“9+1”的建設而被征，離開了土地意味著需要重新謀生活。對年輕人來說，這根本不是問題?？蓪λ@樣擁有60歲年齡的人來說，找工作是件難事。

而一旦搬遷，意味著生活成本將大大增加。政府稱不超過40平方米，將按照每平方米2000元的成本價賣給拆遷戶;超過40平方米將按照市場價賣給拆遷戶。而政府對每平方米房屋的拆遷補償為290元。這意味著要買房需要再貼錢，這是一種無法逃避的被政府規(guī)劃好的命運。

在他們村莊東邊，一塊長滿麥苗的土地在2013年春節(jié)前被強推，記者被告知這是淇濱區(qū)政府將來的搬遷用地。政府希望以此帶動城市的發(fā)展。

雖然在政府眼里，這是一片欣欣向榮的發(fā)展之地。但是出租車都不愿意來這里，其中一位出租車司機向記者解釋了不打表直接收取正常行程價格2倍費用的原因：“不是我們把錢看得太重，而是因為這里太偏遠。”

不管怎樣，在官方口徑中，“9+1”以一種引領鶴壁城市發(fā)展戰(zhàn)略的高昂姿態(tài)存在。遠遠看去，大片麥田將“9+1”襯托得形只影單。130多平方公里鶴壁經(jīng)濟中心的重擔，光憑“9+1”這幾棟樓或許還有些勢單力薄。

出路：完善保障房體系

建立完善的保障房體系將是新型城鎮(zhèn)化大背景下我國房地產市場健康、可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

《中國經(jīng)營報》：未來將有大量的農民涌入城市，他們需要住房，也需要工作，還需要融入城市生活，要真正實現(xiàn)“人的城鎮(zhèn)化”還需要注意哪些問題?

楊保軍：在城鎮(zhèn)化大背景下，保障房建設將成為各級政府不得不面對的問題。對于進城農民來說，他們的剛需就是支付得起的住房，而不是建設高檔住宅、別墅。不過，這種房子無論是地方政府還是開發(fā)商都不愿意建，因為收益比較低。

我們應該首先解決那些已經(jīng)進城很多年、在城市有穩(wěn)定工作、并且愿意長期留下來的這些人的住房問題，新型城鎮(zhèn)化必須要解決這部分人的住房問題。建立完善的保障房體系將是新型城鎮(zhèn)化大背景下我國房地產市場健康、可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

吳新堅：目前我國的房價大大超過農民以及工薪階層的收入水平，新型城鎮(zhèn)化需要進城農民有房住，還需要他們融入城市生活，這個方面需要各級政府建立和完善保障房體系。

蘇培科：新型城鎮(zhèn)化一定要避免重蹈以往“圈地運動”的覆轍，不能把城鎮(zhèn)化作為政績，在推進速度上不能再搞競賽。地方政府在吸引農民進城的時候一定要有主要產業(yè)的支撐，有了工作進城農民才能真正融入城市。同時，新一屆政府需要堅定不移地調控房價，并及時推進收入分配體制改革，縮小收入差距。

政績考核機制惹的禍

對土地財政的依賴與現(xiàn)有的政績考核模式相交織，是造就空城鬼城的根本原因。對于市長市委書記而言，城市是彰顯政績的最佳舞臺：每個領導都想在自己的任期內，使城市的面貌越來越現(xiàn)代化，評價一個政府官員是否有能力，在很大程度上也看其為城市做了怎樣的改觀，尤其是表面視覺上的變化。

這使得生長在全國各地的空城鬼城的發(fā)展模式如出一轍，將政府部門從老城搬遷到新城區(qū)，依靠政府中心搬遷的模式帶動區(qū)域發(fā)展，美其名曰“政務新區(qū)”。從城市形態(tài)上看，新區(qū)的政務中心旁多半環(huán)繞著人造湖泊、大廣場，以及一棟棟的住宅樓和寫字樓……對于地方政府而言，低買高賣，政府部門的土地是劃撥的，住宅和寫字樓的地價房價卻是按照市場定價的，既有光鮮的城市形象，又有亮麗的GDP數(shù)據(jù)，還有大筆的土地出讓金收入，怎么看都是不賠本的買賣。

在這場狂熱的造城運動中，地方政府和房地產商奮勇前進，房地產投資投機者也不甘人后。近年來，貨幣貶值，住宅市場中的投資性需求也旺盛起來，不僅在一線城市，二三線城市亦如此，這種需求并不看重房子本身的好壞，居住環(huán)境的優(yōu)劣，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ拇笮?，只是為了轉手謀利。

中國的房地產業(yè)正在墮落為一個擊鼓傳花的游戲，地方政府、房地產商、房地產投機者都試圖在鼓槌落下時分一杯羹。地方政府過度追求形象工程，沉迷于GDP競賽的造城運動，使得中國的城市化和經(jīng)濟發(fā)展對土地財政產生嚴重的依賴，空城鬼城此起彼伏也不令人意外了。

然而，這種發(fā)展模式必然是不可持續(xù)的!因為城市的發(fā)展缺少產業(yè)支撐。在規(guī)劃和建設新城的過程中，地方政府并沒有很好地考慮導入產業(yè)，區(qū)域內的就業(yè)機會很少，人們居住在此工作在彼，非常不方便。很多不發(fā)達地區(qū)產業(yè)基礎薄弱，地方政府造新城也是硬著頭皮上馬，明知不可為而為之，無法引入足夠的產業(yè)，大量房屋建好后只能任其空置，長此以往，必然債臺高筑，難以為繼。

城市化是經(jīng)濟發(fā)展的自然結果，是人口從鄉(xiāng)村轉移到城市，城市規(guī)模不斷擴大，城市產業(yè)自然轉型的過程，這是人口、土地、經(jīng)濟和生活方式等多方面轉變的自然過程。很多地方卻錯誤地把城市化看作促進經(jīng)濟發(fā)展的手段，依靠大量資本建設的城市，收獲了GDP數(shù)據(jù)，卻無人居住、無產業(yè)可發(fā)展，是對社會資源的巨大浪費!

據(jù)統(tǒng)計，中國內地大中城市人均綜合用地已超過120平方米，對照國際上的大都市，東京人均綜合用地僅78平方米，中國香港才37平方米。與日本的快速發(fā)展時期相比較，中國GDP每增長1%，對土地的占用量差不多是日本的8倍。只執(zhí)著于土地擴張的城市化，不僅造就了空城鬼城，也是低效粗放的城市化。

要改變這種現(xiàn)狀，從技術層面而言，有許多方法，比如嚴格控制城市擴張規(guī)模，小規(guī)模出讓土地;完善硬件配套，改革戶籍制度，吸引更多的移民到新城區(qū)居住;創(chuàng)造有利于實體經(jīng)濟發(fā)展的城市投資環(huán)境，而非把全部的重心都寄托于房地產業(yè)和固定資產投資……然而從戰(zhàn)略層面而言，只有一種方法，那就是改革現(xiàn)有的政績考核模式。

鬼城空城在全國蔓延，源于各地對土地財政的依賴，根子卻在于中央對地方政府政績考核模式。例如上級政府每年都會對下級政府下達固定資產投資的考核目標，使得許多地方想方設法搞大項目大投資重復建設，空城鬼城是投資拉動經(jīng)濟的極端表現(xiàn)。國內經(jīng)濟在轉型，結構在調整，但來自上級的政績考核機制未能同步轉型，對GDP、固定資產投資、招商[簡介 最新動態(tài)]引資等指標的考核仍對地方政府的行為起著主導作用?？己藱C制如果不能實質性地轉變，必然導致地方官員新瓶裝舊酒，換個土地財政的馬甲再上陣?？粘枪沓谴笮衅涞溃遄硬粌H僅要打在地方政府身上，更需要改革政績考核機制。

人氣是新城之魂

作者為中國區(qū)域經(jīng)濟學會秘書長、社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所工業(yè)布局與區(qū)域經(jīng)濟研究室主任

現(xiàn)在，新城運動已經(jīng)深入到了縣城，在城市新區(qū)出現(xiàn)樓盤空置成為一種很普遍的現(xiàn)象。一線城市的情況可能會好一些，二三線城市更加嚴重。

我們應該認識到，在城鎮(zhèn)化的過程中，適當超前發(fā)展房地產有一定合理性。特別是新城建設，不同于老城區(qū)改造過程中出現(xiàn)的回遷房項目，回遷房項目的情況是房子一蓋起來，就會有人入住。新城建設不可能等到人都進來了再建房子，從征地拆遷到建設啟用一般也要三五年。

現(xiàn)在的關鍵問題在于，城鎮(zhèn)化過程中的新城建設，無論是規(guī)劃設計，還是實際的建設步伐，都顯得太過超前了。一些城市希望在未來幾年擴張一倍的人口，同時，建設相當于目前城區(qū)一倍甚至兩倍的新城，但政府的愿望并不能決定人口流動的方向和速度，因此一些地方出現(xiàn)空城、鬼城在所難免。

按照最近幾年的經(jīng)驗，城鎮(zhèn)化率每年提高一個百分點的目標是可以期待的，有些地方卻規(guī)劃城鎮(zhèn)化率每年要提高兩個百分點甚至更高，按照這種意愿制定的城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，肯定要出問題。我們需要加強新型城鎮(zhèn)化的科學規(guī)劃，人口轉移的目標、城市擴張的規(guī)模、土地出讓的計劃、產業(yè)布局等都要協(xié)調起來統(tǒng)籌考慮，不能拍腦門一味追求大干快上。

另一個關鍵問題在于，新城建設必須與產業(yè)培植同步進行。我國過去的經(jīng)驗是，先發(fā)展產業(yè)，產業(yè)發(fā)展起來了自然會形成人口的流動，然后城鎮(zhèn)化也得到發(fā)展，城市功能不斷完善(一些鋼城、煤城等資源型城市尤其如此)。現(xiàn)在，很多地方都出現(xiàn)了為了城鎮(zhèn)化而城鎮(zhèn)化的傾向，這就是諸如鄂爾多斯康巴什這樣的地方，房子建起來了，人氣卻不足的原因所在。

很多地方老城區(qū)已經(jīng)沒有多少發(fā)展空間，特別是一些歷史文化名城、古城，出于保護的目的，在老城區(qū)之外建設城市新區(qū)，也是國際上通行的做法。不過，必須注意的是，在開發(fā)新城的過程中，需要根據(jù)自身的基礎和資源稟賦，進行產城融合，特別是同步規(guī)劃建設“社區(qū)”和“園區(qū)”。一邊建房，一邊招商引資、引進企業(yè)、發(fā)展商業(yè)，才能聚攏人氣，才能有效避免空城、鬼城的現(xiàn)象。

此外，還應該關注進城農民的職業(yè)培訓。新型城鎮(zhèn)化不僅要把農民吸引進城，讓他們在城里有房住，還要讓他們在城里有事做，而且還要勝任自己的工作，還需要向他們提供機會均等的公共服務和社會福利，這樣才能真正實現(xiàn)進城農民的市民化。這就是目前學界的共識——新城城鎮(zhèn)化的核心是人的城鎮(zhèn)化的真正內涵。

要實現(xiàn)“人的城鎮(zhèn)化”，必須完成進城農民的四大轉變：一是職業(yè)的轉變，由農業(yè)進入非農產業(yè)，從務農種地變?yōu)閯展ず蛷氖路諛I(yè);二是居住地的轉變，由分散的農莊到集中的城鎮(zhèn)小區(qū);三是身份的轉變，由農民變?yōu)橄硎艹鞘泄卜蘸蜕鐣＠氖忻?四是生活方式的轉變，由閑散自在的田園生活轉變?yōu)樾袨楦叨燃s束的文明城市生活。

相對于城里的工作崗位來說，進城農民的文化素質和技能將是一個大問題，目前普遍存在的“用工荒”“技工荒”，很大程度上反映了城市轉型升級對用人素質的更高要求。要實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化，進城農民必須能夠勝任城鎮(zhèn)提供的工作崗位，而城里的工作崗位所需要的學歷和素質相對要高很多，因此，針對進城農民的職業(yè)培訓也將成為新型城鎮(zhèn)化的一大挑戰(zhàn)。

總體上，我們認為推進新型城鎮(zhèn)化，讓進城農民融入城市生活，不僅要解決戶籍制度、產業(yè)培育、住房建設等問題，更要重視教育培訓提高“新市民”文化素養(yǎng)這些深層次的問題。

鄂爾多斯如何破解“四大皆空”？

在高速發(fā)展的背后，現(xiàn)在的鄂爾多斯卻出現(xiàn)了“四大皆空”：煤炭挖空、地挖空、人走空、財散空。鄂爾多斯為了解決這一問題，也想盡辦法把人留下來在鄂市創(chuàng)業(yè)、投資、生活、消費，但結果卻造就了一個康巴什“鬼城”。

鄂爾多斯這個嚴重依賴煤炭資源發(fā)展起來的地區(qū)，應該如何破解“鬼城”魔咒，實現(xiàn)產業(yè)結構的調整，如何實現(xiàn)非煤經(jīng)濟與區(qū)域的和諧發(fā)展?就上述問題，《中國經(jīng)營報》約請相關專家進行深入分析其教訓及突破路徑，以期為目前不斷蔓延的新“鬼城”所借鑒。

花錢買不來現(xiàn)代化

《中國經(jīng)營報》：按照鄂爾多斯市政府公布的數(shù)據(jù)，該市2012年實現(xiàn)了3700億元的GDP、820億元的財政收入，相較2011年，GDP仍然保持著高達至少13%的高速增長，但財政收入增速由原來的48%增長率下跌為不足3%。如何解讀這樣的數(shù)據(jù)變化?

段連敖：一方面，鄂爾多斯的GDP能夠在2012年保持高速增長，說明地方經(jīng)濟仍然是以資源型經(jīng)濟為支撐。另一方面，地方財政收入不再像以前那樣保持高速增長，說明地方政府也正在進行一系列的調整。

陳耀：數(shù)據(jù)說明，鄂爾多斯正在通過財政手段支持非煤經(jīng)濟的發(fā)展，比如政府通過對稅收的調節(jié)讓利于私營經(jīng)濟，讓利于非煤產業(yè)。此外，在產業(yè)結構調整中，制造裝備業(yè)的投資可以迅速拉動GDP的增長，但在當前轉型時期還沒有產生收益，有一個陣痛期。

任國剛：對于鄂爾多斯來說，現(xiàn)在依然是資源主導型經(jīng)濟結構，新的經(jīng)濟增長點——非煤經(jīng)濟需要較長的培育周期，同時煤炭業(yè)發(fā)展正處于一個快速增長期，因此，在現(xiàn)階段可以說是“一個在走，一個在跑”，還難以做到步調一致，經(jīng)濟發(fā)展受制于煤炭開發(fā)的狀況在相當長一段時期內都是無法改變的。

《中國經(jīng)營報》：按照鄂爾多斯政府的計劃，到2017年實現(xiàn)非煤產業(yè)占工業(yè)增加值的比重達到50%以上。為此，該市大力招商[簡介 最新動態(tài)]引資，正在培養(yǎng)產值超千億元的產業(yè)集群、工業(yè)園區(qū)和大型企業(yè)，但是也遭遇了資源換項目的尷尬。那么鄂爾多斯市應該如何發(fā)展非煤經(jīng)濟?

段連敖：為了發(fā)展非煤經(jīng)濟，內蒙古自治區(qū)、鄂爾多斯市兩級政府都想了很多辦法，出臺了許多政策，比如資源換項目，總體來說推進都是非常好的，目前鄂爾多斯工業(yè)園區(qū)引入的資金就超過3400億元。但不排除個別項目或者企業(yè)是為了套取煤炭資源作為出發(fā)點，比如華泰汽車拿走了超過10億元的煤炭資源、圈了土地，項目卻落空了。因此，我們需要反思資源配置的方式，盡量避免為了發(fā)展非煤經(jīng)濟而走許多彎路。

于光軍：內蒙古在產業(yè)結構調整上有一個巨大的誤區(qū)：認為花錢可以買來一個現(xiàn)代化。所以才會大規(guī)模建設新城、引進項目，而不管是否符合地方經(jīng)濟的客觀現(xiàn)實。如果不吸取以前的教訓，那么就無法取得長遠的發(fā)展。鄂爾多斯不能依托資源去盲目發(fā)展一些所謂高端的項目，違背市場規(guī)律。比如當前鄂爾多斯發(fā)展云計算，雖然是高端技術，但是這樣的選擇比較符合市場，因為有低成本的電力來支撐，這是其他區(qū)域所沒有的優(yōu)勢。

任國剛：首先，經(jīng)濟結構的調整肯定需要相當長的周期，短期內肯定會出現(xiàn)陣痛。其次，資源開發(fā)拉動經(jīng)濟發(fā)展的模式具有很大的慣性，必須順勢而為。再次，在發(fā)展非煤經(jīng)濟的試驗和探索中，需要及時總結，避免走彎路甚至上當受騙。比如資源換項目，華泰汽車的教訓一定要吸取。但在其他產業(yè)選擇上，可以用低廉的電力價格優(yōu)勢，培養(yǎng)一些新型的企業(yè)或者產業(yè)出來。

破解鬼城危機需產業(yè)支撐、人口聚集

《中國經(jīng)營報》：為了破解“鬼城”現(xiàn)象，鄂市在城鎮(zhèn)化的道路上應該注意哪些問題?如何推動金三角呼包鄂的整體崛起?

陳耀：房地產與信貸危機是聯(lián)系在一起的兩個問題，如果沒有科學推進城鎮(zhèn)化，最后就會出現(xiàn)康巴什那樣的后果。但城鎮(zhèn)化是一個非常好的途徑，可以實現(xiàn)人口的相對集中，尤其是鄂爾多斯以及內蒙古自治區(qū)，過去人口都是分散居住，通過城鎮(zhèn)化的集中后，可以促進需求，培育新產業(yè)。但城鎮(zhèn)化還需要支撐產業(yè)發(fā)展的條件——城市就業(yè)新崗位的培育，而不是簡單的集中。

目前，鄂市在呼包鄂金三角的聚集度不高，尤其是三地尚未形成真正的城市群，沒有城際快速鐵路支撐，沒有實現(xiàn)資源的高效配置，我們才看到康巴什30多平方公里住五六萬人的窘?jīng)r。所以，只有實現(xiàn)金三角整體城市規(guī)模的擴大、人口規(guī)模的高度集中，才可以吸引更多投資，也可以為首都經(jīng)濟圈減壓。

于光軍：鄂爾多斯未來一個比較大的機遇可能在于“呼包銀榆經(jīng)濟區(qū)”。最近，繼關中—天水經(jīng)濟區(qū)之后，西北地區(qū)第二個大型跨省經(jīng)濟區(qū)方案——《呼包銀榆經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃(2012—2020年)》已經(jīng)獲得國務院的批復。在這個“經(jīng)濟區(qū)”，鄂爾多斯可能會被定位為其他城市的能源支撐之地。

但國家對鄂爾多斯的功能定位可能還是資源供給。這意味著，鄂爾多斯正在大力發(fā)展的裝備制造業(yè)、IT產業(yè)等新興產業(yè)都有可能因為“呼包銀榆經(jīng)濟區(qū)”的規(guī)劃和建設，伴隨城市與城市之間距離的進一步拉近，最終被其他城市橫刀奪愛。