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房地產調控的風聲又來了。

部分城市住房公積金政策收緊的事實，加上新一輪房地產調控政策即將出臺的傳言，給了地產股及建材股重擊。大盤亦應聲而下，連收兩根中陰線，調整意味濃厚。

關于房地產調控將出新招，春節(jié)前就有各種傳言。最新傳言是二套房貸首付比例提高、利率上調。傳言尚待證實，而其對市場的影響已然產生。

這次調控政策如果近期出臺，其時機耐人尋味。是本屆政府的最后一次調控？還是新領導班子的第一次調控？不同的判斷，可能會產生大相徑庭的預期。

但不管是哪一種情況，對于房地產調控這件事，委實需要認真檢視。

自2003年以來，房地產已經(jīng)歷不下五輪調控。如果從房價看，很多人認為調控是失敗的，甚至有“越調控越上漲”之評。但官方政策口徑是不讓房價大起大落，并未明言打壓房價。

房地產究竟需不需要調控，如果需要，該如何調控？

房地產是特殊商品。“居者有其屋”是政治家的口號，“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”是詩人的訴求，溫飽則是老百姓的基本需要。

對于這種特殊商品，政府不能放任不管，在市場機制失靈的領域和時期，加以調控是有必要的。

但房地產終究是商品，調控必須遵循經(jīng)濟規(guī)律。作為商品，其價格由供求關系決定，是最基本的經(jīng)濟規(guī)律。

如果調控目標是房價，政府可以在供應端出手調節(jié)，其方法有二：一是加大土地出讓；二是推出廉租房，直接增加二級市場的供應。

而我們看到的是，每逢調控，地方政府往往減少了土地出讓，并一再延緩推出計劃內的廉租房。

在需求端，調控政策主要是限購、限貸。這是對需求的強行壓制。一旦調控放松，供應來不及跟上，需求報復性反彈。調控自然變“空調”。

多年來的房地產調控經(jīng)歷表明，人民群眾對于房地產的消費需求，很可能被低估。

經(jīng)濟的本質是創(chuàng)造產品和服務，來滿足人們的需求。何況房地產與中國經(jīng)濟、與地方財政，均是休戚相關。

至于政策調控，本就應該回歸宏觀層面。管住貨幣的閘門，比盯著一兩個具體行業(yè)的價格波動，要從容得多。而以當前房價水平、貨幣投放節(jié)奏，一線城市的房價還要想大漲，亦無空間。

回到股市，房地產調控政策越嚴厲，長期來看越有利于上市房企。君不見，隨著一輪輪調控，中小房企紛紛出局，房地產行業(yè)的集中度日益上升，上市房企的行業(yè)占有率日益提高。

這既是因為上市房企久經(jīng)風雨，已積累了應對調控的豐富經(jīng)驗；也是和前述調控政策直接相關的。

當政府減少土地供應，則上市房企可以憑借更雄厚的資金實力，搶到為數(shù)不多的出讓土地。如果貨幣政策收緊，則上市房企也比中小房企有更多的融資渠道，更好的信用資質。