久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

最近，被稱為“樓市春天派”的代表之一陳寶存拋出了“一線城市房價(jià)5年翻番”的理論。毫無疑問的又引來了買不起房的大眾的一通口誅筆伐。不過就筆者看來，這些反駁的文章實(shí)在是沒有一丁點(diǎn)的技術(shù)含量。無非是“調(diào)控政策論”、“專家不要臉論”一類，甚至已經(jīng)接近于謾罵了。陳先生的文章從城市化進(jìn)程、土地政策、貨幣發(fā)行量等幾個(gè)方面闡述了房價(jià)為何未來還要“上漲”的理由。

不過在我看來，其實(shí)專家也好，地方政府也好，都決定不了房價(jià)的漲跌，這么多年來，真正決定房價(jià)漲跌的，還是央行，是貨幣發(fā)行量。

先擺一組圖表。

可以看出，只有房屋價(jià)格指數(shù)與M2基本相等，跑贏了CPI。

好吧，上面的圖表比較抽象，我再列個(gè)具象的：

2003年北京房價(jià)（均）5812元每平方米！

2010年北京新建商品住宅均價(jià)已達(dá)到20328元每平方米！

上漲350%！！！

2003年M2為19萬億人民幣！【M2為廣義貨幣總量】

2010年M2為69萬億人民幣！

上漲363%?。?！

得出的結(jié)論是：其實(shí)房價(jià)沒漲，只是錢毛了？？？？?。。。槭裁次覀冎桓杏X到了房價(jià)上漲如此之快？？？？

我們再看一組數(shù)據(jù)：

2003年7月末，廣義貨幣供應(yīng)量M2余額為20.62萬億元，到2005年3月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》，即“老國八條”。而2005年3月末，廣義貨幣供應(yīng)量M2余額為26.5萬億元。房地產(chǎn)調(diào)控聲中，房價(jià)為何持續(xù)上漲呢？下面的數(shù)據(jù)給出了答案：2007年12月末，廣義貨幣供應(yīng)量M2余額為40.34萬億元。

2007年與2003年相比，廣義貨幣供應(yīng)量M2余額增長了近一倍！

貨幣供應(yīng)量飛速增長的情況下，讓房價(jià)下跌是絕不可能的。

再對比一組數(shù)據(jù)：

2007年12月末，廣義貨幣供應(yīng)量M2余額為40.34萬億元。

2009年12月末，廣義貨幣供應(yīng)量M2余額為60.6萬億元（比上年末增長27.7%）。

短短兩年時(shí)間，中國廣義貨幣供應(yīng)量M2余額增長了20萬億元！換句話說，2007年到2009年兩年間增加的廣義貨幣供應(yīng)量M2，相當(dāng)于1949年到2003年54年的總合！貨幣增速之快前所未有！而2007年與2003年的4年中，廣義貨幣供應(yīng)量M2余額增長了20萬億元（也是相當(dāng)于1949年到2003年54年的總合）。換句話說，從2003年到2009年，中國廣義貨幣供應(yīng)量M2增加量相當(dāng)于1949年到2003年54年的總合的兩倍！！

在貨幣供應(yīng)量飛速增長的情況下，房價(jià)的趨勢是顯而易見的——公眾出于對貨幣貶值的恐懼而買房，這個(gè)時(shí)候，房子不再是普通的房子，而變成了貨幣的一種存在形式——一種為了保值而被動選擇的品種。在這種情況下，空置率、供應(yīng)等等，都不再起決定性作用——至少在貨幣飛速增發(fā)的前提下如此。

另一個(gè)更震驚的數(shù)據(jù)對比在下面：

2010年6月末，中國廣義貨幣供應(yīng)量M2余額為67.39萬億元，折合9.9萬億美元左右。

2010年6月末，世界超級經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國美國的廣義貨幣供應(yīng)量M2是8.6萬億美元。

中國廣義貨幣供應(yīng)量M2比美國整整高出1.3萬億美元！中國的貨幣供應(yīng)總量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國！而且，美國的M2包含非機(jī)構(gòu)貨幣市場共同基金，如果考慮到這個(gè)因素，中國的貨幣總量比美國還要多更多——注意，這是從絕對值比較的。別忘了：美國的GDP總量，是中國的3倍多，美國的人均GDP是中國的14倍多！

再看另外一組數(shù)據(jù)：

1990年，中國廣義貨幣供應(yīng)量M2余額為1.53萬億元人民幣，2010年6月末，中國廣義貨幣供應(yīng)量M2余額為67.39萬億元人民幣，20年間，M2增長了44倍。

1990年，美國廣義貨幣供應(yīng)量M2余額為3.28萬億美元，2010年6月末，美國廣義貨幣供應(yīng)量M2是8.6萬億美元。20年間，被全世界批評為濫發(fā)貨幣的美國M2增長2.6倍，遠(yuǎn)低于中國（嚴(yán)格而言，需要考慮貨幣基數(shù)問題和美國發(fā)達(dá)的金融衍生品對貨幣的放大效應(yīng)）。

上面的數(shù)據(jù)，可以幫你找出房價(jià)的趨勢，而數(shù)據(jù)同樣可以幫我們找出房價(jià)的漲幅。

中國的住房市場化改革始于1998年，1998年中國廣義貨幣供應(yīng)量M2余額為10.45萬億元（1990年，中國M2余額為1.53萬億元），2007年為40.3萬億元，2009年末達(dá)到60.6萬億元，2010年6月末為67.39萬億元。

2010年6月末與1998年相比，M2增長了6.5倍。二三線城市的房價(jià)在此次調(diào)控中保持堅(jiān)挺，甚至逆勢上漲，也源于此。

但是。。。。。但是。。。。。。我們來看看，在如此巨大的貨幣發(fā)行量之下，普通消費(fèi)品物價(jià)漲了多少呢？通脹只漲了1倍！?。?！

2002年生豬價(jià)每公斤6.5元，玉米1.13元，雞蛋5.36元。2012年分別是13.6，2.28，7.8元。蔬菜是季節(jié)性食品，不作比較。電器則降價(jià)很厲害，車也降了一倍。

唯一漲了6倍，且容積巨大的只有一線城市的房價(jià)。剛好可以容納90萬億的M2額（也就是周小川說的，池子）。

換句話說，增發(fā)的貨幣全都被房地產(chǎn)吸收了。

在正統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)當(dāng)中，貨幣的基本功用是商品交易的媒介。由此出發(fā)，隨著商品交易的范圍不斷擴(kuò)大，貨幣化的邊界也在不斷拓展，貨幣發(fā)行量自然要隨之?dāng)U張。當(dāng)居民的貨幣支主要集中在消費(fèi)品并較少儲蓄時(shí)，以消費(fèi)品為重點(diǎn)的貨幣化階段不會出現(xiàn)貨幣超發(fā)現(xiàn)象。只有居民貨幣支出開始進(jìn)入資本品（以住房為主）階段之后，伴隨儲蓄的大量消耗以至提前使用未來的貨幣收入，貨幣超發(fā)現(xiàn)象才應(yīng)運(yùn)而生。

為什么國內(nèi)貨幣超發(fā)現(xiàn)象在1995年以前不存在，而偏偏出現(xiàn)在住房商品化改革后的1996年，當(dāng)年為107%，次年為115%，2000年升至136%？原因就在于此。

接下來需要回答的問題是，為什么國內(nèi)貨幣超發(fā)到2005年升至161%，到2010年達(dá)到181%？答案是從2005年開始，在樓市旺盛需求的刺激下，不僅居民在大量提前使用未來的貨幣收入購買住房，而且地方政府也開始大規(guī)模舉債進(jìn)入房地產(chǎn)市場的土地一級開發(fā)。

那又是什么原因?qū)е聡鴥?nèi)貨幣超發(fā)在很短的時(shí)期內(nèi)躍升至極不合理的180%程度呢？答案是樓市限購政策。

一個(gè)非常危險(xiǎn)的信號是，如果樓市限購政策繼續(xù)持續(xù)下去，那么多余的M2就會侵襲到普通消費(fèi)品領(lǐng)域，那影響的將不止是購房者，而是所有人，特別對于貧困階層來說，房子不是必須買的，飯卻是必須吃的。

顯然，國家短期內(nèi)絕對不可能任由沉淀在房地產(chǎn)中的貨幣大量滲透出來。而只有在樓市持續(xù)銷售旺盛并足以消化地方政府手中的存量土地的情況下，國內(nèi)的貨幣超發(fā)現(xiàn)象才有可能從180%的不合理高水平向下降落?；芈涞?50%的貨幣超發(fā)水平需要5年左右的時(shí)間，回落到130%的合理水平起碼還要等10-15年。這個(gè)時(shí)間周期恰恰與陳寶存先生說的房價(jià)周期大致吻合。

最后做個(gè)總結(jié)：

1、近10年時(shí)間，房價(jià)的增長實(shí)際上完全是貨幣發(fā)行量的增長的外在體現(xiàn)。反過來說，正是市場對房地產(chǎn)的需求（剛需和投資需求），房貸的提前消費(fèi)，促成了貨幣的天量發(fā)行。

 2、房地產(chǎn)有蓄水池的功能，牢牢的鎖住了因天量貨幣導(dǎo)致的通貨膨脹這只猛虎，國家絕不敢讓房地產(chǎn)在短時(shí)間內(nèi)崩盤，否則才真是物價(jià)飛漲，民不聊生。

3、由于短期內(nèi)房地產(chǎn)的需求和供給矛盾仍然難以解決，所以貨幣增發(fā)仍將持續(xù)，房價(jià)仍將持續(xù)上漲。

 4、這一持續(xù)周期大概在5-15年，15年后逐步回落。而這一周期恰恰與中國人口結(jié)構(gòu)變化相吻合。