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時(shí)至今日，房企一月融資大潮落下帷幕。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年1月，國(guó)內(nèi)房企先后通過(guò)發(fā)債、配股、股東增資以及賣(mài)股權(quán)等方式“曲線(xiàn)”籌措資金近500億。

值得一提的是，計(jì)劃融資的九成以上房企均表示，公司所得資金將用于償還現(xiàn)有債務(wù)以及增加土地儲(chǔ)備。然而，華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)公司董事副總經(jīng)理公衍奎表示，一方面，借著市場(chǎng)回暖的趨勢(shì)，“借新償舊”和“積草囤糧”是房企必然的選擇；另一方面，從上述融資手段、信貸政策及房企債務(wù)等情況來(lái)看，今年房企資金鏈依然將維持緊張局面。

房企“曲線(xiàn)”融資近500億

由于綠城中國(guó)和明發(fā)集團(tuán)在月底加入海外發(fā)債“軍團(tuán)”，龍湖及奧園亦再度發(fā)債，因而截止1月結(jié)束，已有17家房企公布了發(fā)債目標(biāo)，合計(jì)融資63.5億美元。除了海外發(fā)債，金地、星獅、融創(chuàng)和恒大等房企還計(jì)劃通過(guò)配股融資，總額約74億港元，而建發(fā)、渝能產(chǎn)業(yè)、金輪天地則通過(guò)股東增資、變賣(mài)股權(quán)以及首次IPO等途徑獲得總額逾21億元的資金支持。

不難看出，一月房企八成融資金額得益于海外發(fā)債，畢竟與2012年600億的海外債融資總額相比，一月單月便超出了過(guò)去一年的六成。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房企的這波融資潮除了便于短債轉(zhuǎn)長(zhǎng)債以外，房企掀起融資潮也是為企業(yè)項(xiàng)目拓展提供資金支持。

對(duì)此，薛建雄指出，目前樓市尚在去泡沫的過(guò)程中，不少開(kāi)發(fā)商在去年三、四季度大舉拿地后，資金面開(kāi)始“難受”，而1月后，樓市會(huì)進(jìn)入冬季休整期，將自然降溫。

融資好景或難持續(xù)

對(duì)于房企“資金面難受”，公衍奎亦有不同解讀，他指出，目前樓市調(diào)控和信貸政策難言放松，各方融資渠道收緊，而今年又是房地產(chǎn)(行情專(zhuān)區(qū))信托兌付的高峰年，基金兜底、無(wú)力償付的案例必將增加。

事實(shí)上，2013年開(kāi)年至今，房地產(chǎn)信托已出現(xiàn)3起“絕當(dāng)”，此前更是曝出華業(yè)地產(chǎn)無(wú)力承擔(dān)信托到期的案例。

與債務(wù)壓力相對(duì)應(yīng)的是，房企融資好景或難持續(xù)。就房企海外發(fā)債而言，穆迪、標(biāo)普等國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)堅(jiān)持對(duì)我國(guó)房企的海外債券多給予“非投資”評(píng)級(jí)(即垃圾債)，而?？怂瓜⒎Q(chēng)，瑞銀依舊看空債券市場(chǎng)，并計(jì)劃于近日將其經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中的債券客戶(hù)重新列為“激進(jìn)”投資者。

而有意思的是，對(duì)于另一條重要的融資途徑——配股，資本市場(chǎng)似乎也不太認(rèn)可。就在融創(chuàng)和恒大公布配股計(jì)劃的次日，兩家房企的股價(jià)竟分別在花旗和摩通等大行的“護(hù)航”下跌破配股價(jià)，這對(duì)于認(rèn)購(gòu)者而言無(wú)異于“竹籃打水”一番。

去泡沫時(shí)代下的債務(wù)隱患

在經(jīng)歷了一輪樓市“大躍進(jìn)”之后，房企高負(fù)債的發(fā)展模式依舊未得到明顯改變，與之同時(shí)，信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)還顯示，2013年房地產(chǎn)信托兌付本息將達(dá)2800億元，遠(yuǎn)超2012年的1759億元，兌付頂峰將在二季度出現(xiàn)。2011年高昂的信托本息以及2012年末驟增的拿地成本，即使是大房企也難言輕松。

以恒大最為典型，據(jù)了解，在2011年，恒大共成立16款信托產(chǎn)品，募集資金將近46億；而在2012年，恒大在上半年新增土地儲(chǔ)備僅為544萬(wàn)平方米，下半年卻激增至2046萬(wàn)平方米。

在恒大8月底披露年度中報(bào)后，摩根大通隨即發(fā)布研報(bào)稱(chēng)：“對(duì)恒大凈負(fù)債率躍升至96.1%感驚訝?！备呤⒚鞔_表示：“除非恒大管理層愿透過(guò)更謹(jǐn)慎的新收購(gòu)、擴(kuò)展來(lái)降低其資產(chǎn)負(fù)債表上的存在危機(jī)，否則其高凈資產(chǎn)債務(wù)比率將持續(xù)?！?/p>

雖然，恒大董事局許主席曾多次在公開(kāi)場(chǎng)合表示，公司規(guī)模已經(jīng)達(dá)到理想狀態(tài)，將堅(jiān)持較為謹(jǐn)慎的買(mǎi)地策略。但實(shí)際情況則是，恒大在2012年又花費(fèi)了141億元的購(gòu)地成本，同時(shí)將2013年的合約銷(xiāo)售目標(biāo)上調(diào)至1000億元，相比去年800億元的目標(biāo)增加25%。

為此，國(guó)泰君安在年初刊文指出：“恒大全國(guó)性覆蓋依賴(lài)高杠桿，高于未付土地款和快速銷(xiāo)售。如果銷(xiāo)售步伐放慢，公司的流動(dòng)性將會(huì)有嚴(yán)重問(wèn)題，因此，我們擔(dān)心其財(cái)務(wù)狀況?！?/p>

除了恒大以外，一些典型房企亦存在發(fā)展隱患。在一月融資的企業(yè)中，雅居樂(lè)、方興、碧桂園、中駿置業(yè)等企業(yè)或因市場(chǎng)布局過(guò)于集中、布局城市發(fā)展?jié)摿Σ蛔?；又或是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一、缺乏成熟的產(chǎn)品體系，與企業(yè)現(xiàn)有的信用評(píng)級(jí)有一定距離。