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經(jīng)歷2011年新增土地儲(chǔ)備量大幅下降之后，萬(wàn)科在2012年的土地市場(chǎng)上再次表現(xiàn)積極主動(dòng)，但總體策略上依然顯得頗為中庸。

根據(jù)萬(wàn)科提供的數(shù)據(jù)，2012年萬(wàn)科共新增加76個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)權(quán)益規(guī)劃建筑面積約1446萬(wàn)平方米，僅略高于全年1295萬(wàn)平方米的銷售面積。

按照幾家券商的估算，萬(wàn)科在2012年全年累計(jì)新增建面約1870萬(wàn)平方米，拿地總金額為430億元，其中權(quán)益地價(jià)約404億元。

此前2011年，萬(wàn)科全年購(gòu)得土地總建筑面積約1800萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積約1168萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)的購(gòu)地總金額約457億元，其中權(quán)益地價(jià)約300億元。

比較可以發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科2012年全年購(gòu)得土地總建筑面積同比基本持平，但權(quán)益建筑面積和權(quán)益地價(jià)分別增加24%和35%，意味著地價(jià)和權(quán)益占比均上升。

萬(wàn)科對(duì)2012年土地市場(chǎng)的節(jié)奏把握堪稱完美，上半年國(guó)內(nèi)主要城市土地供應(yīng)面積萎縮，且地價(jià)下調(diào)幅度較小，萬(wàn)科在一季度基本土地零入賬，4月份取得5個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，5月份獲得3個(gè)，6月份獲得了5個(gè)。

但隨著下半年尤其是第四季度的供應(yīng)量明顯上升，土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)增多，萬(wàn)科開(kāi)始發(fā)力，公司76宗地塊中有超過(guò)80%為下半年所拿，12月則是全年拿地最多的月份，共獲取土地權(quán)益建筑面積近434萬(wàn)平方米，總金額約為143億元，分別占全年的30%和33%。

這76個(gè)新增項(xiàng)目中，有10個(gè)位于一線城市，66個(gè)位于二三線城市，二三線城市新增權(quán)益建筑面積占比同比提升6%至89%，意味著萬(wàn)科在二三線城市的布局依然在加快。

萬(wàn)科董秘譚華杰此前曾表示，開(kāi)發(fā)商支付地價(jià)占銷售總額約50%時(shí)算是處于一個(gè)相對(duì)合理水平，拿地面積通常要不小于銷售面積。

從這個(gè)指標(biāo)來(lái)看，萬(wàn)科在2012年土地市場(chǎng)上依然是補(bǔ)倉(cāng)為主，拿地意愿并不是特別強(qiáng)烈。計(jì)算發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科2012年新增建面與銷售面積之比為1.44，為公司歷史上的次低值，僅低于2008年的1.33。公司支付地價(jià)金額與銷售金額之比僅為29%，而此前2009至2011年這一指標(biāo)分別為38.8%、55%和24.4%。

值得關(guān)注的是，一直聲稱加大合作開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科，其拿地權(quán)益占比出現(xiàn)回升。萬(wàn)科在2012年權(quán)益合作項(xiàng)目39個(gè)，比2011年多1個(gè)，但權(quán)益比重從2011年的64%回升至78%，為最近5年的次高值。

華泰聯(lián)合證券認(rèn)為，在萬(wàn)科未來(lái)的發(fā)展路徑中，合作開(kāi)發(fā)仍將會(huì)是打破土地瓶頸、進(jìn)軍低級(jí)別城市的主要方式。而權(quán)益占比的回升，體現(xiàn)出在市場(chǎng)調(diào)整和集中度提高階段公司在土地市場(chǎng)上議價(jià)能力的增強(qiáng)，有利于減少杠桿內(nèi)移對(duì)利潤(rùn)的侵蝕，降低增收與增利之間的差額。

根據(jù)華泰聯(lián)合證券推算，萬(wàn)科在2012年的平均地價(jià)為每平方米2893元，同比上漲11.4%，為最近三年最高值。

但譚華杰表示，萬(wàn)科會(huì)堅(jiān)持嚴(yán)格的項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)把項(xiàng)目的盈利預(yù)期建立在房?jī)r(jià)大幅上漲的假設(shè)前提下，目前土地仍保持在滿足兩到三年開(kāi)發(fā)需要的水平。