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新華網(wǎng)北京1月25日電（胡可璐）近期，城鎮(zhèn)化已成為出現(xiàn)頻率最高的詞匯。而中央密集表態(tài)推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，也給房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)更多層面的遐想。過(guò)去十年是城鎮(zhèn)化飛速發(fā)展的十年，同時(shí)也是房地產(chǎn)行業(yè)集體狂奔的十年?！靶滦统擎?zhèn)化”究竟對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)意味著什么？

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化將成為中國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需的重要支撐，但應(yīng)警惕一些人利用概念放大地產(chǎn)泡沫。未來(lái)的新型城鎮(zhèn)化將不再是“土地城鎮(zhèn)化”，更不會(huì)支持房地產(chǎn)業(yè)的高速粗放增長(zhǎng)。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)積極成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的配套產(chǎn)業(yè)。

住房需求增加是總趨勢(shì)

2011年，全國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到51.27%，此前十年間年均增長(zhǎng)1.35個(gè)百分點(diǎn)。專家預(yù)計(jì)，到2020年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率將超過(guò)60%?？梢韵胍?，“城鎮(zhèn)化”將成為未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎和機(jī)遇。

面對(duì)未來(lái)10億人口的城鎮(zhèn)化，不可否認(rèn)，城市住房需求將大量增加。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)測(cè)算，未來(lái)十年，我國(guó)至少有120億平方米的住房需求，相當(dāng)于2011年全國(guó)商品住宅銷售面積的12倍以上。

“住房的需求趨勢(shì)是不會(huì)改變的”，國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵在接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，一方面，有更多的人口要進(jìn)入城市，城市面臨住宅、棚戶區(qū)改造，另一方面，高收入階層的收入不斷增加，需要增加住房供給。

專家預(yù)測(cè)，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展重心將越來(lái)越多地向大中城市周邊和二三線城市移動(dòng)，二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間很大。

李鐵表示，要通過(guò)政策盡量使一些資源從高等級(jí)城市向相對(duì)低等級(jí)城市進(jìn)行合理分配，促進(jìn)二三線城市更多的吸納人口。

國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部主任研究員王小廣認(rèn)為，推進(jìn)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，不是繼續(xù)搞以土地?cái)U(kuò)張為核心、“見房不見人”的舊式城鎮(zhèn)化，而必須走一條以資源節(jié)約、效率優(yōu)先，“見房見人”，以加快人口城鎮(zhèn)化、改善人們生活質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)的新型城鎮(zhèn)化道路。

城鎮(zhèn)化不是“圈地造城”

近年來(lái)，在不少大城市周邊，會(huì)出現(xiàn)“睡城”、“鬼城”。大量人群白天乘車趕往市中心上班，晚上回家睡覺(jué)。在前十年的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，由于耕地資源浪費(fèi)、房地產(chǎn)過(guò)度開發(fā)、土地利用效率低，城市化建設(shè)中存在較為明顯的泡沫。一些地區(qū)陷入“要地不要人”的誤區(qū)， 土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化。

如今，“新型城鎮(zhèn)化”已成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)，也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，過(guò)去10年房地產(chǎn)的瘋狂是否會(huì)在未來(lái)10年重演。

中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所主任陳耀表示，近年來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)化力度很大，不乏有一些地方錯(cuò)誤理解，大量圈地，導(dǎo)致城鎮(zhèn)化質(zhì)量偏低，推進(jìn)過(guò)程也過(guò)于急躁。

“在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，需要堅(jiān)持穩(wěn)健貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖?！蓖跣V表示。

李鐵認(rèn)為，城鎮(zhèn)化發(fā)展一定會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展，但城鎮(zhèn)化不等于房地產(chǎn)化，也不等于全部開發(fā)高檔住宅。城鎮(zhèn)化是人口集聚、服務(wù)業(yè)積聚的過(guò)程，需要以保障房等形式解決人們的住房問(wèn)題。“近些年，我們?cè)趯?duì)中低收入人群住房需求的滿足上做得不夠，需要在政策上進(jìn)行調(diào)整，在空間上解決房地產(chǎn)資源配置問(wèn)題，降低住房成本?！?李鐵說(shuō)。

去年年底，國(guó)土部和住建部重新強(qiáng)調(diào)從嚴(yán)調(diào)控樓市，從近期的政策變化來(lái)看，今年樓市調(diào)控從嚴(yán)已再度成為高層共識(shí)。專家表示，未來(lái)十年城鎮(zhèn)化推進(jìn)的重點(diǎn)將體現(xiàn)為“人的城鎮(zhèn)化”。在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，必須始終堅(jiān)持完善地產(chǎn)調(diào)控，擠出目前的地產(chǎn)泡沫，對(duì)高房?jī)r(jià)繼續(xù)予以糾偏，使更多人獲取城鎮(zhèn)化發(fā)展紅利。

房企扮演的角色

對(duì)于房企而言，城鎮(zhèn)化絕不是新一輪的“地產(chǎn)狂歡”，而意味著新一輪戰(zhàn)略機(jī)遇期的到來(lái)。

新型城鎮(zhèn)化要求城市功能向集約化發(fā)展，這就要求開發(fā)商具有規(guī)?；⒏咝Щ?、標(biāo)準(zhǔn)化的特質(zhì)，具備更為專業(yè)的城市綜合開發(fā)能力，能對(duì)城市區(qū)域進(jìn)行整體成片開發(fā)。而這對(duì)于處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的房企來(lái)說(shuō)，面臨的將是必須轉(zhuǎn)型和升級(jí)的契機(jī)與挑戰(zhàn)。

萬(wàn)科總裁郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)再奢望成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主角和支柱產(chǎn)業(yè)，而應(yīng)積極成為城市化、城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中的配套產(chǎn)業(yè)。

“城市運(yùn)營(yíng)商將是中國(guó)未來(lái)優(yōu)秀房地產(chǎn)發(fā)展商角逐的最佳高地。”中共中央黨校教授向春玲表示，房地產(chǎn)開發(fā)要從單一樓盤或者單一項(xiàng)目的開發(fā)轉(zhuǎn)向城市綜合功能的開發(fā)，這符合中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的方向。

目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都已開始考慮依據(jù)“城鎮(zhèn)化”調(diào)整自身的開發(fā)模式、業(yè)務(wù)布局和產(chǎn)品線，部分開發(fā)企業(yè)亦開始在一些有潛力的縣市拓展城鎮(zhèn)區(qū)域的土地儲(chǔ)備。

據(jù)悉，恒大地產(chǎn)近些年集中下探二、三、四線城市，這些城市占據(jù)其總土儲(chǔ)規(guī)模近80%，在市場(chǎng)中獲得了迅速發(fā)展。碧桂園同樣抓住了區(qū)域城鎮(zhèn)化的機(jī)遇，通過(guò)郊區(qū)化大盤模式，帶動(dòng)地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，幾年間企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力已躋身一線房企行列。

專家認(rèn)為，中國(guó)城市化正在告別粗放型發(fā)展模式，城市運(yùn)營(yíng)是中國(guó)未來(lái)城市綜合發(fā)展的必然模式。房地產(chǎn)企業(yè)作為參與未來(lái)城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要組成部分，應(yīng)爭(zhēng)取有限資源的最大化利用，在配套服務(wù)業(yè)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，逐步提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的品質(zhì)，而這對(duì)開發(fā)商提出了更高、更專業(yè)的要求。