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編者按：2012年歲末，土地市場(chǎng)再次上演搶地“大戲”，“高總價(jià)”、“高溢價(jià)率”地塊分外搶眼。其中，北京通州梨園地塊以491%的高溢價(jià)率收尾2012年土地市場(chǎng)，創(chuàng)造近三年來(lái)北京土地市場(chǎng)溢價(jià)率新高。自去年11月份以來(lái)，上海、天津、武漢、南京等城市“地王”頻出，業(yè)內(nèi)在擔(dān)心高價(jià)地對(duì)助推房?jī)r(jià)的影響時(shí)，對(duì)“地王”項(xiàng)目的運(yùn)作亦表現(xiàn)出一絲隱憂。這些新“地王”將來(lái)命運(yùn)如何，昔日“地王”如今開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售是否順利？開(kāi)發(fā)商集中“圈地”背后對(duì)樓市抱有怎樣的預(yù)期？中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道將就此梳理全國(guó)土地市場(chǎng)，理清開(kāi)發(fā)商與土地之間解不開(kāi)的“愛(ài)恨糾葛”。

近日，北京土地整理儲(chǔ)備中心公布了近5年內(nèi)北京成交總價(jià)和樓面單價(jià)最高地塊信息，其中，2012年成交的中赫萬(wàn)柳地塊成為樓面單價(jià)最高的住宅用地。其實(shí)，自2012年下半年來(lái)，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、首開(kāi)、綠城等多家房企拿地勢(shì)頭強(qiáng)勁，“地王”、“高溢價(jià)率”地塊再次涌現(xiàn)。昔日地王如今遭遇定價(jià)尷尬，土地市場(chǎng)為何再現(xiàn)“搶地”瘋狂，“地王”對(duì)未來(lái)樓市將產(chǎn)生哪些影響？為此，專(zhuān)家曾建議稱(chēng)，政府應(yīng)該加大土地的供應(yīng)力度，來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，平衡地價(jià)和房?jī)r(jià)。

年初北京土地市場(chǎng)再放量 朝陽(yáng)海淀優(yōu)質(zhì)地塊受關(guān)注

近日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布了近5年內(nèi)住宅、商服用地最高成交總價(jià)及樓面單價(jià)地塊情況。其中，去年成交的中赫萬(wàn)柳地塊以33831元/平米的單價(jià)，成為近5年來(lái)成交樓面單價(jià)最高的地塊，中海地產(chǎn)豐臺(tái)六圈地塊為總價(jià)最高地塊。其實(shí)，自2012年下半年土地市場(chǎng)回溫以來(lái)，各地頻現(xiàn)“地王”項(xiàng)目；同時(shí)，北京通州梨園地塊491%的溢價(jià)率也開(kāi)創(chuàng)近三年來(lái)北京土地市場(chǎng)溢價(jià)率新高，當(dāng)時(shí)據(jù)國(guó)土部喊話要求避免出現(xiàn)高價(jià)地也不過(guò)數(shù)日。

社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與研究中心主任牛鳳瑞對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，近來(lái)出現(xiàn)的“地王”、“高溢價(jià)率”地塊，實(shí)際上跟整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖是相一致的。他說(shuō)，“樓市的回暖肯定造成土地市場(chǎng)的回暖，土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的基礎(chǔ)?！泵鎸?duì)土地市場(chǎng)的瘋狂，一些房企苦于拿地?zé)o望，不得不高價(jià)出手。

據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道了解，2012年的最后一天，華遠(yuǎn)地產(chǎn)以491%高溢價(jià)率摘得北京通州梨園地塊，樓面地價(jià)達(dá)到8184元/平米。隨后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在其微博中坦言：“罪過(guò)，罪過(guò)。自萬(wàn)科抬高地價(jià)，拍出天價(jià)地之后，不弄地王是拿不到地了?！庇纱丝梢?jiàn)，在開(kāi)發(fā)商搶地過(guò)程中，不報(bào)高價(jià)無(wú)地可拿也是出于無(wú)奈。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道近日稱(chēng)，2012年12月24日，在北京通州臺(tái)湖地塊的爭(zhēng)奪上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)提前“收兵”。萬(wàn)科和首開(kāi)組成的聯(lián)合體成為最后贏家。隨后任志強(qiáng)示弱稱(chēng)，“我們被打敗了，我們打不過(guò)他們(萬(wàn)科等)?！?/p>

另?yè)?jù)了解，2013年伊始，北京土地市場(chǎng)繼續(xù)開(kāi)閘放量。僅最近兩天就有5宗塊地準(zhǔn)備出讓?zhuān)缡吧嚼瞎懦堑貕K、朝陽(yáng)孫河鄉(xiāng)地塊，及房山竇店等地塊。同時(shí)，下周位于海淀區(qū)玉淵潭鄉(xiāng)絕版地塊等也將陸續(xù)出讓。

專(zhuān)家：建議加大土地供應(yīng) 不能因出現(xiàn)個(gè)別高價(jià)地就判斷房?jī)r(jià)會(huì)漲

中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道昨日?qǐng)?bào)道，自去年11月份以來(lái)，上海、天津、武漢、南京等地頻頻有“地王”的消息傳來(lái)。尤其以萬(wàn)科為代表的標(biāo)桿房企表現(xiàn)格外突出，僅去年12月份，萬(wàn)科、中海、保利等9大標(biāo)桿房企就累計(jì)拿地390多億元。多家房企集中“圈地”，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將會(huì)產(chǎn)生哪些影響，“地王”和“高溢價(jià)率”地塊的出現(xiàn)，是否會(huì)提高房?jī)r(jià)？牛鳳瑞表示，“房地產(chǎn)商對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系的把握要高于我們普通人，甚至高于政府部門(mén)。開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦?，拿地后，產(chǎn)品的有效供給還需要一兩年的時(shí)間，所以地產(chǎn)商對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)前景是看好的?！?/p>

談到對(duì)房?jī)r(jià)的影響，牛鳳瑞坦言，“地價(jià)高了，建房成本就要提高，房?jī)r(jià)自然也就高了。但是，政策導(dǎo)向還是控制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，使房?jī)r(jià)上漲回歸理性。但是回歸到哪，始終沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)認(rèn)為，“地王”和高溢價(jià)率地塊的出現(xiàn)，一是由于地塊區(qū)位好，價(jià)格高。另外是受市場(chǎng)供求關(guān)系所決定。他建議，政府應(yīng)該加大土地的供應(yīng)力度，來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，平衡地價(jià)和房?jī)r(jià)。值得一提的是，顧云昌認(rèn)為，“高價(jià)地是少量的，不能因?yàn)閭€(gè)別土地的高溢價(jià)就認(rèn)為整個(gè)市場(chǎng)都漲了?！?/p>

另外，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部根據(jù)北京土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年北京住宅用地平均樓面價(jià)為6484元，其中掛牌土地溢價(jià)率為36.95%，同比上升了4.05個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于調(diào)控后低點(diǎn)。

多個(gè)“地王”項(xiàng)目遭遇定價(jià)尷尬

位于城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊往往都會(huì)出現(xiàn)“地王”項(xiàng)目，昔日的地王如今狀況如何呢？北京土地儲(chǔ)備整理中心公布的近5年住宅總價(jià)最高地塊，是2010年中海地產(chǎn)拿下的豐臺(tái)六圈A居住項(xiàng)目用地。據(jù)昨日央視新聞報(bào)道稱(chēng)，該地塊樓面地價(jià)為17153元/平米，售價(jià)約為36000元/平米，樓盤(pán)地價(jià)占房?jī)r(jià)比重達(dá)到近50%。據(jù)相關(guān)專(zhuān)家的解析稱(chēng)，從房?jī)r(jià)的構(gòu)成來(lái)看，地塊價(jià)格是最重要的組成部分，比如在北京，地價(jià)占房?jī)r(jià)比重的30%左右。

另?yè)?jù)央視報(bào)道稱(chēng)，“該樓盤(pán)周邊新房的價(jià)格達(dá)到36000元/平米左右，這塊當(dāng)年的高價(jià)地開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)價(jià)格并沒(méi)有顯得一枝獨(dú)秀，不過(guò)相比周邊二手房?jī)扇f(wàn)多的價(jià)格，還是高出很多?！备邇r(jià)地遭遇定價(jià)尷尬并非中海地產(chǎn)一家，近日，中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)報(bào)道稱(chēng)，2010年9月底，雅戈?duì)栆?9.58億元拿下上海長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)東地塊，折合樓板價(jià)高達(dá)2.6萬(wàn)元/平米。而在同一區(qū)域，由中海70億元總價(jià)創(chuàng)造的“地王”如今入市售價(jià)僅為3.8萬(wàn)元/平方米，已貼近成本。這樣的定價(jià)，“將雅戈?duì)柋迫肜Ь场薄?/p>

據(jù)了解，多數(shù)“地王”項(xiàng)目正困擾著開(kāi)發(fā)商，同時(shí)，昔日順馳和綠城等房企激進(jìn)拿地的教訓(xùn)猶在眼前。那么，備受關(guān)注的土地市場(chǎng)，在2013年將會(huì)迎來(lái)怎樣的發(fā)展？鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，政策敏感期及調(diào)控下的市場(chǎng)環(huán)境均對(duì)地方政府供應(yīng)以及企業(yè)拿地產(chǎn)生一定影響，而由于近兩年土地購(gòu)置面積過(guò)低，2013年的新開(kāi)工及市場(chǎng)供應(yīng)量很可能會(huì)受到一定影響。張旭稱(chēng)，“總的來(lái)看，2012年房企加速去庫(kù)存階段基本結(jié)束，新開(kāi)工量也在復(fù)蘇，2013年拿地節(jié)奏基本會(huì)與市場(chǎng)趨勢(shì)相吻合，土地市場(chǎng)緩慢回升趨勢(shì)不變?！?/p>