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日前，華僑城對(duì)此前媒體曝出的“華僑城負(fù)債高速擴(kuò)張”一事作出回應(yīng)。

華僑城集團(tuán)投資發(fā)展部總經(jīng)理倪征稱，華僑城70%左右的負(fù)債率其實(shí)并不算太高。目前華僑城經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，短期債務(wù)壓力并不大，因此公司的資金壓力并不是外界想象的那樣嚴(yán)重。

而事實(shí)上，2012年以來(lái)，華僑城就相繼與與福州、深圳大鵬新區(qū)、寧波市鄞州區(qū)簽署合作框架協(xié)議。記者據(jù)此前華僑城官方公告顯示統(tǒng)計(jì)，三個(gè)簽署項(xiàng)目的投資額分別為不低于100億、3000萬(wàn)、不低于100億。

并且，據(jù)華僑城A第三季度財(cái)報(bào)顯示，公司貨幣資金為78.3億，短期借款為68.1億，長(zhǎng)期借款為196.9億，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為37.96億元。凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)103%。

有分析此前曾指出，華僑城的凈負(fù)債率橫向?qū)Ρ?，在同行業(yè)中絕對(duì)處于高水平，即使是縱向?qū)Ρ绕渥陨?，這幾年也是一直處于高風(fēng)險(xiǎn)水平。

負(fù)重“搶食”旅游地產(chǎn)

在背負(fù)巨額債務(wù)，還頻頻花費(fèi)大手筆高速擴(kuò)張，且屢次傳出華僑城通過(guò)各種途徑進(jìn)行融資的情況下，華僑城方面的回應(yīng)似乎并不能平息業(yè)內(nèi)人士的諸多揣測(cè)。

一位不愿具名的分析人士就提出，“即便如華僑城所說(shuō)，負(fù)債率這方面并不是問(wèn)題，但未來(lái)，華僑城能否同時(shí)支撐幾個(gè)大型項(xiàng)目的支出，仍值得商榷”。

華僑城加快擴(kuò)張，多位業(yè)內(nèi)人士稱是一線房企競(jìng)相涌入旅游地產(chǎn)惹的“禍”。

據(jù)此前統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)前100名房企中，就已至少有1/3介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。而2012年下半年以來(lái)，進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的房企驟然增多。萬(wàn)科、雅居樂(lè)、恒大、保利、碧桂園等房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中的近七成，也紛紛搶吃旅游地產(chǎn)這塊大蛋糕。

“以限購(gòu)為主旨的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，嚴(yán)厲地限制了投資和投機(jī)性住房需求。不受調(diào)控限制的旅游地產(chǎn)以其拿地成本較低的優(yōu)勢(shì)，成為各房企眼中的香餑餑”，有業(yè)內(nèi)人士分析稱。

事實(shí)上，在旅游地產(chǎn)吸金能力趨增，各一線房企搶占旅游優(yōu)勢(shì)資源之時(shí)，“作為老牌旅游地產(chǎn)房企的華僑城當(dāng)然不會(huì)坐以待斃。即使存在恐不能同時(shí)支撐幾個(gè)大型項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，為了保持在旅游地產(chǎn)中的領(lǐng)軍地位，華僑城仍選擇背重殼走旅游地產(chǎn)擴(kuò)張之路”，上述人士指出。

同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)與房企“對(duì)壘”

爭(zhēng)食旅游地產(chǎn)之戰(zhàn)已經(jīng)打響。2012年10月以來(lái)，華僑城分別與招商、恒大在深圳、福州火熱對(duì)壘。

2012年10月10日，華僑城公告稱與深圳大鵬新區(qū)投資控股有限公司簽訂合資協(xié)議。不久之后，招商地產(chǎn)亦宣布，計(jì)劃用5年時(shí)間在大鵬新區(qū)建設(shè)天使灣國(guó)際濱海生態(tài)旅游度假城，預(yù)計(jì)總投資近300億元。

在此之前，據(jù)相關(guān)分析透露，政府最終決定讓雙方都在前期進(jìn)入，一是想借助雙方的背景和實(shí)力；另一方面則是認(rèn)為雙方良性的競(jìng)爭(zhēng)更有利于大鵬新區(qū)的發(fā)展。

深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，作為濱海項(xiàng)目的大鵬華僑城，如果照搬東部華僑城模式，會(huì)對(duì)大鵬華僑城的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)造成更大的壓力。

業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，從雙方目前公布的規(guī)劃來(lái)看，項(xiàng)目今后都將包括旅游度假、高端酒店、商業(yè)娛樂(lè)等項(xiàng)目，這必然導(dǎo)致雙方日后在產(chǎn)品方面形成同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目在發(fā)展中或缺乏對(duì)游客獨(dú)特的吸引力。

僅僅時(shí)隔8天，深圳華僑城股份有限公司又與福州市政府簽訂了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，打造大型文化旅游綜合項(xiàng)目，總投資額不低于100億元。10月25日，恒大集團(tuán)也與福州市政府簽訂投資框架協(xié)議，欲用350億元打造福州海洋文化旅游城項(xiàng)目。

華僑城盡管在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域是開(kāi)山鼻祖，且旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，但恒大實(shí)力饒是不俗。然而，兩軍對(duì)壘，必分勝負(fù)。

事實(shí)上，在旅游地產(chǎn)方面，恒大已有上海威尼斯等諸多成功案例，其旅游項(xiàng)目已覆蓋廣東、重慶、天津等全國(guó)十多個(gè)省市。

此外，據(jù)12月31日最新公布的《2012年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額TOP50榜單》顯示，恒大以923億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)名列第五，而華僑城并未闖入50強(qiáng)。

有業(yè)內(nèi)人士指出，恒大的企業(yè)實(shí)力雄厚，優(yōu)勢(shì)資源整合與運(yùn)營(yíng)能力極高。更何況，華僑城不盡如人意的資金實(shí)力是無(wú)法與年銷(xiāo)售額近千億的恒大相比。

高速擴(kuò)張恐成強(qiáng)弩之末？

不管華僑城如何與其他房企對(duì)壘結(jié)果如何，值得注意的是，高速擴(kuò)張下的華僑城目前仍將歡樂(lè)谷等主題公園作為核心旅游產(chǎn)品。

中國(guó)現(xiàn)有歡樂(lè)谷已超過(guò)5個(gè)，美國(guó)地區(qū)僅有2個(gè)迪斯尼。而如果這些主題公園一旦密集過(guò)度，便有可能造成消費(fèi)者的審美疲勞。

況且，美國(guó)迪斯尼在上海的入駐對(duì)立足于本土旅游地產(chǎn)的華僑城來(lái)說(shuō)，是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。當(dāng)旅游項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，消費(fèi)者對(duì)于華僑城的旅游項(xiàng)目興趣缺乏之時(shí)，華僑城的高端住宅及商業(yè)項(xiàng)目就失去其高溢價(jià)的支撐，從而失去高額利潤(rùn)。

進(jìn)而從長(zhǎng)期來(lái)看，華僑城的旅游綜合體項(xiàng)目在未來(lái)將會(huì)有市場(chǎng)飽和的風(fēng)險(xiǎn)，那個(gè)時(shí)候，華僑城的這種商業(yè)模式將無(wú)法復(fù)制。

宋丁也認(rèn)為，華僑城之前開(kāi)發(fā)的旅游項(xiàng)目主要是東部華僑城模式的復(fù)制，這種模式旅游過(guò)重，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)成本過(guò)大，負(fù)重也較高。

同時(shí)，亦有專家指出，旅游地產(chǎn)具有投資金額大、周期長(zhǎng)、見(jiàn)效慢的特點(diǎn)。如果在背負(fù)重殼的情況下，擴(kuò)張速度過(guò)快，對(duì)當(dāng)前資金鏈比較緊張的房企來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜。