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先冷后熱，是今年土地市場(chǎng)的真實(shí)寫照。上半年，土地市場(chǎng)交易跌至谷底，居住、商辦用地成交量較2011年同期均下降3成以上，但是第四季度起，轉(zhuǎn)機(jī)悄然出現(xiàn)。由于新房銷售市場(chǎng)的逐漸回暖，開發(fā)商銷售回款順利，資金壓力有所緩解，購地?zé)崆樵黾?，推?dòng)土地成交量回升，從11月開始各地“地王”紛紛現(xiàn)身，年底土地市場(chǎng)暖冬跡象再次牽動(dòng)市場(chǎng)神經(jīng)。

土地供應(yīng)前低后高

今年以來，我國土地市場(chǎng)成交明顯前冷后熱，上半年，樓市的供應(yīng)量與成交量雙雙下滑。在萬億庫存的壓力下，房企負(fù)債率高企，資金鏈出現(xiàn)緊繃現(xiàn)象。加之受樓市調(diào)控政策影響，各地政府推地節(jié)奏明顯放緩。土地市場(chǎng)的成交量持續(xù)冷清，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年全國300城市土地出讓金總額6525.98億元，較去年同期下降38%。在一線城市中，上海出讓金總額僅占去年同期4成，為184.2億元人民幣；北京出讓金總額為144.88億元，較去年同期降55.65%。土地成交量方面，上半年40個(gè)大中城市中僅有9個(gè)城市的成交量高于去年同期，其中北京和上海土地成交量均明顯下滑，一線城市僅廣州高于去年。

而進(jìn)入四季度以來，土地市場(chǎng)迎來供地高峰期，10月，全國300個(gè)城市共推出土地3242宗，推出面積13326萬平方米。11月推出土地3949宗，推出面積15513萬平方米，高于前三季度單月水平。

中國指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國政認(rèn)為，土地供應(yīng)由低轉(zhuǎn)高，一方面，與地方政府的財(cái)政壓力有關(guān)，財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，全國國有土地使用權(quán)出讓收入20093億元，同比減少5561億元，下降21.7%。另一方面，也是為完成全年的土地供應(yīng)計(jì)劃。來自國土部的數(shù)據(jù)顯示，前三季度落實(shí)住房用地供應(yīng)量為8.3萬公頃，占全年供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)的52.1%，同比減少17%?！吧习肽隉o法完成任務(wù)，下半年交易任務(wù)就重，因此年末各地政府都會(huì)加大土地供應(yīng)?！崩顕f，實(shí)際上，許多城市未能按年度計(jì)劃完成土地供應(yīng)。北京已經(jīng)連續(xù)三年未能完成土地供應(yīng)，但為了沖擊目標(biāo)，大部分城市都會(huì)爭取完成70%以上。

成交轉(zhuǎn)熱 地王現(xiàn)身

伴隨著供應(yīng)量上升，全國土地市場(chǎng)逐漸回暖，年末還出現(xiàn)了一個(gè)新的現(xiàn)象：“地王”潮。

12月26日，上港集團(tuán)旗下的威旺置業(yè)有限公司以56.8億元競得海門路55號(hào)地塊，樓板價(jià)高達(dá)23330元/㎡，溢價(jià)率21.11%，刷新了12日萬科、綠地及九龍倉聯(lián)合體創(chuàng)造54.31億元的新紀(jì)錄。事實(shí)上，這已是上海四季度“地王”紀(jì)錄第四次被刷新。

熱的不僅是上海，統(tǒng)計(jì)顯示，在剛剛過去的一個(gè)月，北京、上海、廣州、深圳等10個(gè)城市均有地王涌現(xiàn)。11月27日，北京新增掛牌的朝陽區(qū)農(nóng)展館北路地塊，樓面起價(jià)3.38萬每平方米，有望刷新今年北京單價(jià)地王紀(jì)錄。11月28日，寶安區(qū)A122-0341地塊以總價(jià)20億元成功出讓，成為深圳今年的新地王，12月24日，天津雙料地王誕生，南開區(qū)天塔道一地塊以總價(jià)46.2億元、樓面價(jià)1.5萬元/平方米的價(jià)格出讓，同時(shí)刷新天津土地市場(chǎng)地塊出讓總價(jià)和樓面價(jià)年內(nèi)紀(jì)錄。

對(duì)于各地頻繁出現(xiàn)的地王，李國政表示并不意外，仔細(xì)分析可發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前成交地王多為一線城市核心地段，如上海是在外灘地段，北京是在東四環(huán)以內(nèi)，其稀缺性導(dǎo)致了起拍價(jià)格較高。此外，除少數(shù)城市外，大部分地王均為總價(jià)地王，而非單價(jià)地王，如上海地王地面價(jià)格為每平方米2萬元，而周邊房產(chǎn)價(jià)格已高達(dá)4萬元，從對(duì)比角度來說是合理的。“目前開發(fā)商拿地?zé)崆槊黠@上漲，但與2009年的狂熱相比，已經(jīng)十分理智，并沒有出現(xiàn)土地價(jià)格高于周邊樓面價(jià)格的情況?！崩顕毖裕瑢?duì)于有購房需求的人來說，不必因地王導(dǎo)致恐慌情緒。而他亦認(rèn)為，地王現(xiàn)象不可持續(xù)，隨著地方政府年后推地力度減弱，土地市場(chǎng)交易將趨于平淡。

大房企頻拿地小房企忙賣地

如果只有供應(yīng)，而沒有需求，土地市場(chǎng)同樣很難走出低迷。因此，土地市場(chǎng)前冷后熱，另一個(gè)重要因素來自地產(chǎn)商從第三季度開始的積極“圈地”。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月前20天，保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、萬科、中海、雅居樂以及招商地產(chǎn)10家標(biāo)桿房企共斥資305.4億元圈地，已超過11月全月購地金額。其中，萬科拿地金額破百億元，達(dá)102.2億元；中海地產(chǎn)緊隨其后，拿地資金達(dá)86億元；保利地產(chǎn)則以85.2億元的拿地支出位居第三位。

“開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的好轉(zhuǎn)，在一定程度上刺激了拿地的沖動(dòng)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭則表示，按照一般規(guī)律，土地市場(chǎng)滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)半年左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)從今年二季度已經(jīng)開始持續(xù)反彈，而開發(fā)商拿地較多大約是從三季度開始。

此外，開發(fā)商的資金鏈好轉(zhuǎn)也是土地回暖的另一因素。目前，保利、中海、招商、遠(yuǎn)洋、綠城等十余家大型房企已經(jīng)完成全年銷售目標(biāo)，資金充裕，有了補(bǔ)庫存的資本。此外，國內(nèi)大型房企多是上市公司，年末也將面臨資本市場(chǎng)的考核，在樓市交易回暖的背景下，具有土地儲(chǔ)備能力的房企更占優(yōu)勢(shì)?？梢钥吹降氖牵壳啊暗赝酢表?xiàng)目大多由實(shí)力雄厚的大企業(yè)取得，如中海、保利、方興等。而與之形成鮮明對(duì)比的，是一些小房企面臨生存困境，只能賣地求生存，如恒盛地產(chǎn)、沿海家園等爆出出售資產(chǎn)或高息融資的消息，令中小房企的高負(fù)債危機(jī)浮出水面。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析稱，房地產(chǎn)企業(yè)分化將持續(xù)。標(biāo)桿房企由于整體業(yè)績良好，資金鏈緩解，庫存下降，未來仍將成拿地主力。而一些中小開發(fā)商整體資金鏈依然緊張，賣地求生的趨勢(shì)難改。